بر اساس واقعیات اقتصادی یکی از دلایل اصلی که موجب شده است قیمت یک واحد آپارتمان در برخی شهر‌های ایران چندین برابر قیمت قلعه و حتی جزیره در برخی از کشور‌های توسعه‌یافته باشد، سرسامآور بودن قیمت زمین است. در شرایطی که قیمت ساخت مسکن در سراسر کشور نسبتاً در بازه مشخصی قرار دارد و در اکثر موارد قیمت آن درصد بسیار کمی از هزینه خانه‌دار شدن افراد را در برمی‌گیرد، این قیمت زمین است که بخش زیادی از هزینه مسکن را شامل می‌شود و قیمت زمین که طی دهه‌های گذشته همواره در کشور در حال افزایش بوده موجب شده است خانه در ایران از کالایی مصرفی تبدیل به کالای سرمایه شود.
وضعیت مسکن آنقدر جدی است که رهبر معظم انقلاب در دیدار سال گذشته رئیس‌جمهور و اعضای هیئت دولت بار دیگر بر اولویت بودن بخش مسکن در میان مسائل اقتصادی کشور تأکید کردند و با بیان اینکه مسکن مسئله خیلی مهمی است، اظهار داشتند: «اولاً خود حرکت در بخش مسکن، ایجاد اشتغال می‌کند، خود ورود در قضیه مسکن، برای تعداد زیادی از افرادی که کارشناس این مسائل هستند، شغل ایجاد می‌کند. ثانیاً در مسئله مسکن، ما وابستگی نداریم به خارج، زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طراحی این‌ها مال خودمان است، بنابراین به مسئله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید. قیمت خانه و اجاره خانه سرسامآور است، مردم واقعاً در زحمتند. یکی از اولویت‌های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است.»
قانون زمین شهری
همانگونه که گفته شد قانون زمین شهری تصویب شده بود تا از مشکلاتی که در بالا به آن پرداخته شد جلوگیری کند. این قانون که با الگو‌گیری از قوانین مشابه در کشور‌های دیگر به تصویب رسیده در واقع یکی از اولین قوانین در زمینه برنامه‌ریزی شهری در ایران است. هدف اصلی این قانون، ایجاد یک نظام منظم و منسجم برای توسعه شهری و ایجاد یک شهرسازی سالم و پایدار بود. این قانون با قوانین و اصلاحیه‌های بعدی شامل مقرراتی در مورد تعیین نواحی کاربری شهری، ایجاد شبکه‌های خدماتی و ارتباطی، تعیین محدوده‌های ساخت‌و‌ساز و مقررات دیگری در حوزه برنامه‌ریزی شهری است.
از مزایای دیگر این سری از قانون شهری می‌توان به تعیین محدوده‌های کاربری خاص برای اهداف مختلف مانند مسکونی، تجاری و صنعتی و بهینه‌سازی استفاده از فضا‌های شهری، ایجاد تعادل مناسب بین فضا‌های سبز، فضا‌های مسکونی و فضا‌های تجاری و صنعتی در شهر، استفاده بهینه از منابع طبیعی شهری مانند آب، خاک و هوا، تحقق توسعه شهری به صورت پایدار و با رعایت محیط زیست و نیاز‌های اجتماعی و اقتصادی جامعه، محافظت از منابع طبیعی و زیست‌محیطی شهری است.
با این حال، این قانون برخی از معایب نیز دارد که اتفاقاً این روز‌ها به وضوح تأثیر خود را در بازار مسکن کشور نشان داده است. ایجاد انحصار در مسئله زمین محدودیت‌های زیادی در مورد توسعه شهری و ساخت‌و‌ساز در مناطق شهری ایجاد کرده که موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش فرصت‌های کار و اشتغال شده است و همچنین تعیین محدوده‌های کاربری شهری به شکل ثابت و عدم‌انعطاف‌پذیری در قوانین و مقررات قانون به شکل جدی مسئله برنامه‌ریزی شهری در کشور را با مشکل روبه‌رو کرده است. ماده دوم قانون زمین شهری اراضی شهری را زمین‌هایی دانسته که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر‌ها و شهرک‌ها قرار دارد، بر این اساس عملاً شهرسازی در کشور محدود به بخشی شده که در قانون تعیین شده است.
ظرفیت‌های فقهی در شهرسازی
در اسلام، موضوع استفاده از زمین و ملکیت آن به عنوان یکی از مسائل مهم مطرح شده است. در این حوزه، مسائلی مانند ملکیت زمین، وکالت، اجاره، خرید و فروش، ارث و ... بررسی می‌شوند. به زبان امروزی بر اساس آموزه‌های فقهی اسلام، هر چند زمین و منابع طبیعی به عنوان اموال مشترک جامعه محسوب می‌شوند، برای استفاده از آن‌ها باید مجوز و اجازه لازم از مرجع قانونی کسب شود، به‌کارگیری زمین و منابع طبیعی باید به گونه‌ای باشد که به طبیعت و محیط زیست آسیب نزند و همچنین حقوق عمومی و اجتماعی رعایت شود، با این حال اسلام برخی از قواعد را برای ترغیب افراد به آبادسازی سرزمین‌های اسلامی مدنظر داشته و شارع مقدس با تقسیم‌بندی زمین به اراضی دایر، بایر، موات و مانند آن‌ها مسیر روشنی برای جلوگیری از بحران انحصار زمین را که اکنون با آن مواجه هستیم، تشریح کرده است.
در شرع اسلام اراضی دایر به زمین‌های دارای ساختمان، تأسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک یا املاکی که باغ، مشجر یا زراعی هستند گفته می‌شود. اراضی‌ای که اکنون فاقد ساختمان و تأسیسات باشند ولی سابقه آن را داشته باشند، بایر می‌گویند و به املاکی که فاقد ساختمان و تأسیسات باشند و هرگونه سابقه عمران و آبادی یا باغ و کشاورزی نداشته‌اند نیز موات گفته می‌شود و اسلام در شرایطی خاص به افراد مجوز می‌دهد زمین‌ها موات و بایر را آباد کنند و آن را مالک شوند، اما قانون زمین شهری به اشکال مختلف جلوی هرگونه آبادسازی این نوع زمین‌ها را در داخل و خارج از شهر‌ها گرفته است.
ماده سوم قانون زمین‌شهری تأکید دارد که «زمین‌های مواتی که به رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشد، همچنان در اختیار دولت هستند» و ماده ششم نیز مقرر می‌دارد که «تمامی زمین‌های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیاد‌ها و نهاد‌های انقلابی دولتی یا غیردولتی باشد، در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد.» این موارد عملاً امکان احیای زمین مواتی را که احیاناً در محدوده شهر‌ها قرار دارد، از افراد سلب کرده است، البته به نظر می‌رسد قانونگذار خود نیز متوجه بوده که قوانین سخت در حوزه توسعه شهری ممکن است مشکلاتی در زمینه انحصاری شدن زمین‌های شهری ایجاد کند و به همین دلیل در ماده ۷ قانون زمین‌شهری این امتیاز را قائل شده تا «کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمین‌های موات شهری در اختیار داشته اند، مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه یا قطعاتی جمعاً معادل هزارمترمربع در اختیارشان گذاشته می‌شود تا در مهلت مناسبی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد، عمران و احیا کنند»؛ مقرره‌ای که البته آماری از میزان اجرای آن به دست نیامده و مشخص است نتوانسته تأثیر مناسبی برای خانه‌دار شدن افراد داشته باشد. در ادامه با انحصاری شدن زمین در شهر‌ها قانونگذار مجدداً سال ۹۰ طی اصلاحیه‌ای به قانون فوق تلاش کرد مسئله کمبود زمین در شهر‌ها را ساماندهی کند و به همین دلیل در ماده نهم آورده است: «وزارت راه و شهرسازی موظف است زمین‌های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از تمامی اراضی موات و دولتی در شهر‌هایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهر‌ها ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمین‌های بایر و دایر شهری تأمین کند. مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیاد‌ها و نهاد‌ها و ارگان‌های دولتی و غیردولتی موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت یا شهرداری‌ها را که موضوع این قانون است به منظور‌های ذیل و با تقویم دولت به آن‌ها (دولت و شهرداری‌ها) بفروشند...» و در نهایت طی اصلاحیه ماده ۱۵ تلاش کرده است مانع قانونی جلوگیری از آبادسازی زمین‌ها را فقط به وسیله زمین‌های بایر به نحوی برطرف کند و مقرر داشته است «هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت راه و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.» با این حال مشخص است که این مقرره از آنجا که فقط زمین‌های بایر را شامل می‌شود و از سوی دیگر ضوابط و مقررات وزارت راه و شهرسازی خود سیاهچاله‌ای است که هر لحظه امکان تغییر دارد، عملاً مانع از آن شده تا بخش مهمی از زمین‌های قابل استفاده و مخصوصاً زمین‌های موات قابلیت خانه‌سازی پیدا کنند.
قانون زمین شهری در دیگر کشورها
همان‌طور که گفته شد قانون زمین‌شهری فقط مخصوص کشور ما نیست و در بسیاری از کشورها، قوانین و مقرراتی مشابه قانون زمین شهری ایران وجود دارد که به منظور بهبود نظام شهرسازی و توسعه پایدار شهری در این کشورها ایجاد شده‌اند.
در چین قانونی شبیه زمین شهری وجود دارد که شامل مقرراتی در مورد تعیین نواحی کاربری شهری، توسعه مناطق روستایی، حفاظت از محیط زیست و مقررات دیگری است و البته موجب بهبود نظام شهرسازی و توسعه پایدار شهری در این کشور شده است.
در امریکا و اروپا نیز قانون توسعه شهری وجود دارد که شامل مقرراتی در مورد توسعه پایدار شهری، حفاظت از منابع آب و هوا، ترافیک پایدار و مقررات دیگری از این دست است.
هرچند قوانین ساختمانی و شهرسازی در امریکا توسط ایالت‌ها و شهر‌ها تعیین می‌شوند و به طور کلی، هر ایالت و شهری ممکن است قوانین و مقررات متفاوتی در این زمینه داشته باشد، با این حال در بسیاری از مناطق این کشور، ساختن یک خانه بدون دریافت مجوز ساخت، غیرقانونی است و ممکن است با جریمه و حتی خراب کردن ساختمان تحت ساخت قانونی مواجه شود، البته در برخی مناطق امریکا، اجازه ساخت خانه بدون دریافت مجوز، برای مدت محدودی به صورت temporary use permit قابل اخذ است که برای موارد خاصی صادر می‌شود و به طور کلی، اخذ مجوز ساخت برای ساختمان‌های جدید یا تغییرات بزرگ روی ساختمان‌ها، اجباری است.
همه این اجبار‌ها برای کسب مجوز البته به معنای این نیست که مثلاً در ایالات متحده امکان ساخت مسکن با دشواری بسیار زیادی همراه است و مشاهدات عینی نشان می‌دهد هر چند در امریکا مالکیت زمین با دولت است و فقط با شرایطی آن را واگذار می‌کند و اگر شرایط رعایت نشود، زمین باز گرفته می‌شود، ولی عملاً زمین بایر و موات در این کشور قیمتی ندارد و هر کس به دنبال کشاورزی، کارخانه‌سازی، خانه‌سازی یا شهرک‌سازی باشد، به شکل بسیار ارزان‌قیمت می‌تواند زمین را مالک شود و اگر زمینی در طرحی نیز قرار گیرد، دولت ضمن تصاحب مجدد زمین هزینه‌های انجام‌شده را باز می‌گرداند.
پیشنهاداتی برای حل مشکل زمین شهری
سال ۹۰ احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهور اسبق در مراسم تجلیل از تعاونی‌های مسکن‌مهر با محاسبه کل اراضی کشور و تقسیم آن به بخش‌های مختلف زمین‌های قابل استفاده و همچنین زمین‌های قابل کشت مدعی شد که «حدود ۳۰ میلیون هکتار زمین برای احداث مسکن باقی می‌ماند که اگر از این میزان ۲ میلیون هکتار به خانوار‌ها اختصاص یابد، می‌توان به هر خانوار هزارمتر زمین داد تا آن‌ها یک واحد ۱۰۰ متری در سه طبقه احداث و الباقی زمین را به باغ تبدیل کنند.»
اخیراً محاسبات دیگری نیز انجام شده که نشان می‌دهد حتی اگر قرار باشد مثلاً به هرخانواده ایرانی یک زمین ۲۰۰ متری برای ساخت خانه داده شود تا در آن یک خانه ویلایی بسازند و حتی ۱۰۰ متری هم برای زیرساخت‌ها و جاده‌سازی مقرر شود و مجموع مساحت مورد نیاز برای هر خانواده را ۳۰۰ مترمربع محاسبه کنیم، درصد ناچیزی از خاک سرزمین‌مان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
اگر به طور تقریبی، تعداد خانوار‌های ایرانی را براساس آمار سال ۱۴۰۰ برابر با ۵/۲۳ میلیون خانوار بدانیم، در شرایطی که مساحت کل خاک ایران حدود ۶/۱ میلیون‌کیلومترمربع است، معادل ۶/۱ تریلیون مترمربع می‌شود، اگر هر خانواده به مساحت ۳۰۰ مترمربع نیاز داشته باشد، برای محاسبه مساحت کلی که برای این منظور استفاده خواهد شد، باید ۵/۲۳ میلیون خانوار ضربدر ۳۰۰ مترمربع شود که مساوی با ۰۵/۷ میلیارد مترمربع خواهد بود و با تقسیم مساحت کل مورد نیاز بر مساحت کل خاک ایران، می‌توانیم درصدی از خاک ایران را که برای این منظور استفاده خواهد شد، محاسبه کنیم. ۰۵/۷ میلیاردمترمربع تقسیم‌بر (۶/۱ تریلیون مترمربع) × ۱۰۰ درصد مساوی با ۰۰۴۴/۰ درصد است.
بنابراین، اگر به هر خانواده ایرانی یک زمین ۲۰۰ متری داده شود و ۱۰۰ مترمربع برای مشاعات در نظر گرفته شود، حدود ۰۰۴۴/۰ درصد از خاک ایران برای این منظور استفاده خواهد شد، البته این محاسبه با فرض استفاده کل خاک ایران است و هر چند به دلیل وجود مناطقی با شرایط طبیعی نامساعد و زمین‌های کشاورزی، دامداری، صنعتی و مسکن برخی مناطق از اراضی قابل استفاده استثنا خواهند شد، ولی باز هم بخش بسیار ناچیزی از کشور برای اینکه خانواده‌های ایرانی خانه ویلایی داشته باشند، نیاز است. البته برخی مشکلاتی مانند هزینه آماده‌سازی یا مشکل آبرسانی در این مناطق را موانع جدی می‌دانند که مانع می‌شود در بسیاری از مناطق کشور شهرسازی اتفاق افتد؛ انتقاداتی که با شواهدی مانند جیره‌بندی اخیر برخی از شهر‌ها مانند همدان یا مشکلات حمل‌ونقل عمومی یا گازکشی در شهرک‌های اطراف کلانشهر‌ها دور از ذهن هم نیست، اما واقعیت مهم هزینه زمین در خانه‌دار شدن افراد است. قابل پیش‌بینی است افرادی که بخش زیادی از سرمایه خود را برای هزینه زمین باید پرداخت کنند، اگر قرار باشد به جای این هزینه مبلغ بسیار کمتری برای داشتن حمل‌ونقل عمومی و تأمین زیرساخت‌ها به شکل سرشکن پرداخت کنند، مایل به این کار خواهند بود؛ اتفاقی که در بسیاری از کشورها نیز انجام شده و با خارج شدن زمین از انحصار دولت و واقعی شدن هزینه خدمات، شهر‌ها از بن‌بست خارج شده‌اند.
برنامه ۲۰۰ متر زمین دولت
بعد از کش‌وقوس فراوان و ارائه طرح‌های مختلف بخشی از قانون جوانی جمعیت به موضوع خانه‌دار شدن خانوار‌ها پرداخت و دولت بر اساس آن قانون این روز‌ها در حال انجام مقدمات واگذاری زمین‌های حداکثر ۲۰۰ متری به بخشی از جامعه است که طبق قانون آن، همه خانواده‌هایی که تاریخ تولد فرزند سوم‌شان همزمان یا پس از زمان تصویب قانون جوانی جمعیت، یعنی از ۲۴مهر ماه۱۴۰۰ باشد، مشمول این تسهیلات می‌شوند.
به گفته مسئولان امر، فقط هزینه آماده‌سازی زمین از خانواده‌های دارای سه فرزند و بیشتر دریافت می‌شود و تا دو سال بعد از انعقاد قرارداد نیز وجهی گرفته نخواهد شد، البته به همه زمین واگذار نمی‌شود بلکه این تسهیلات در قالب زمین و واحد مسکونی است و طبق آیین‌نامه اجرایی میزان ارزش زمین اگر زیر ۸۰۰میلیون تومان باشد، به یک خانواده و اگر قیمت آن بالای ۸۰۰میلیون تا یک‌میلیاردو۶۰۰میلیون تومان باشد، به دو خانواده و اگر قیمت بیش از آن باشد و قطعه زمین قابلیت تفکیک نداشته باشد، هزینه آماده‌سازی ۲۰۰متر آن گرفته می‌شود و بقیه آن بر اساس مابه‌التفاوت قیمت دریافت خواهد شد.
به گفته مسئولان، این هزینه نیز به صورت نقدی نخواهد بود و تا دو سال بعد از انعقاد قرارداد در مهلت تنفس، وجهی گرفته نمی‌شود، بقیه آن نیز در هشت سال بعدی دریافت خواهد شد که شامل کارمزد هم نمی‌شود.
هرچند این طرح بخشی از مشکلات مسکن مخصوصاً جمعیتی را که بیشتر از همه نیازمند خانه‌های بزرگ هستند، برطرف می‌کند ولی مشکلی به نام قانون زمین شهری هنوز مانع از آن است که شهر‌های کشور به جای رشد افقی که با سبک زندگی ایرانی- اسلامی مطابق‌تر است، به شکل عمودی رشد می‌کنند. شاید هم روزی این قانون اصلاح شود که زلزله نشان دهد ساختمان‌های بلند چگونه ممکن است با یک تکان ده‌ها و صد‌ها نفر را به کام مرگ بکشند و حتماً آن روز و بعد از یک قتل‌عام بزرگ در شهر‌ها برای اصلاح واقعی قوانین دیر خواهد بود.
