براي تهيه اين نقشه‌ها از تصاوير هوايي و ماهواره‌اي استفاده و با ويرايش، تكميل و افزودن اطلاعات رقومي و ثبتي، نقشه كاداستر تهيه مي‌شود. به ديگر سخن براي تهيه نقشه‌هاي كاداستر كشور، ابتدا نقشه‌هاي دقيق و بزرگ مقياس كليه اراضي و املاك كشور با استفاده از عكس‌هاي دقيق هوايي تهيه مي‌شود. پس از تهيه اين نقشه‌ها كه در مقياس‌هاي بزرگ تهيه شده است و ضريب خطاي آن بسيار پايين است (مثلاً هر 1000 متر روي زمين به يك متر روي نقشه تبديل شده است) با استفاده از نرم‌افزارهاي رايانه‌اي اولاً به هر يك از اين قطعات يك شماره واحد اختصاص پيدا كرده و ثانياً كليه اطلاعات راجع به هريك از قطعات اراضي و املاك موجود در كشور از جمله ابعاد، مساحت دقيق، نوع كاربري، وضعيت مالكيت و مشخصات دقيق مالك، به آن نقشه‌ها اضافه مي‌شود.
فوايد اجراي طرح كاداستر
اجراي طرح كاداستر در مورد كليه اراضي موجود در كشور ضامن امنيت قضايي مورد در حوزه اموال غيرمنقول بوده و فوايد زير را به همراه دارد:
1ـ وضعيت مالكيت كليه املاك و اراضي كشور به طور دقيق روشن مي‌شود. به ديگر سخن با اجراي اين طرح مالكان كليه اراضي موجود در كشور اعم از اينكه اشخاص خصوصي باشند يا دولت يا اينكه جزء اموال عمومي باشند مشخص مي‌شود.
2ـ با مشخص شدن وضعيت مالكيت اشخاص بر اراضي، امكان زمين‌خواري و فساد در اين زمينه از بين مي‌رود. چراكه وقتي وضعيت مالكيت كليه اراضي موجود در كشور خصوصاً اراضي متعلق به دولت و اراضي و املاك عمومي مشخص شود زمين‌خواران امكان عملي تصاحب اراضي دولتي و اراضي عمومي را از دست مي‌دهند و نمي‌توانند با تصرفات عملي يا سند‌سازي يا نفوذ در بين برخي كاركنان سازمان ثبت و امثال آنها بخشي از اراضي عمومي يا اراضي متعلق به دولت يا اراضي متعلق به مردم را براي خود تصاحب كنند زيرا با اجراي اين طرح وضعيت مالكيت تمامي اراضي روشن شده و هيچ زمين يا ملكي وجود نخواهد داشت كه وضعيت مالكيت آن مبهم باشد تا از آن سوء استفاده شود و زمين‌خواران بتوانند آنها را تصاحب كنند.
3ـ امكان حقوقي تعرض اشخاص به اراضي يكديگر از بين مي‌رود. يعني با اجراي طرح كاداستر نقشه دقيق و ابعاد و مساحت كليه اراضي مشخص شده و كليه اختلافات ملكي تعيين تكليف مي‌گردد. 4ـ امكان كلاهبرداري و فروش مال غير در معاملات راجع به املاك از بين مي‌رود. با عنايت به اينكه با اجراي طرح كاداستر، سامانه الكترونيك مربوط به وضعيت مالكيت كليه اراضي ايجاد مي‌شود، خريداران املاك مي‌توانند از طريق مبادي ذي‌ربط (مانند دفاتر ثبت اسناد) در هر لحظه آخرين وضعيت مالكيت ملكي كه قصد خريد آن را دارند جويا شده و به طور آني و الكترونيك آخرين وضعيت مالكيت، در رهن بودن و بازداشتي بودن ملك و كليه امور مربوط به وضعيت حقوقي ملك را جويا شوند، لذا زمينه فروش مال غير و كلاهبرداري در معاملات غيرمنقول از بين مي‌رود.
5ـ بستر شناسايي اموال محكومان مالي در حوزه اموال غيرمنقول به وجود مي‌آيد و زمينه اجراي بسياري از احكام دادگستري ايجاد مي‌شود. يكي از مشكلات دادگستري كشور ما آن است كه در دعاوي حقوقي بعد از آنكه طلبكار پس از تلاش بسيار توانست حكم محكوميت بدهكار خود را از دادگستري گرفت، اگر مالي از مديون خود پيدا نكند عملاً نمي‌تواند طلب خود را وصول كند. با عنايت به اينكه اموال غيرمنقول جزو با‌ارزش‌ترين اموال در كشور ما به شمار مي‌روند، امكان وصول طلب مهيا مي‌شود.
6ـ از پرونده‌هاي ورودي به دستگاه قضايي به ميزان قابل توجهي كاسته شده و در نتيجه از مراجعات مكرر مردم و نارضايتي عمومي كاسته مي‌شود. با از بين رفتن زمينه‌هاي حقوقي تعرض به املاك ديگران و كلاهبرداري در معاملات اموال غيرمنقول ميزان دعاوي راجع به اموال غيرمنقول كاهش چشمگيري پيدا كرده و در نتيجه ورودي پرونده‌هاي دادگستري كاهش يافته و زمينه خدمات‌رساني بهتر براي دستگاه قضا فراهم مي‌شود.
تاريخچه اجراي طرح كاداستر در كشور: تهيه نقشه و اجراي كاداستر براي نخستين بار در سال 1351 به موجب ماده 156 الحاقي قانون ثبت اسناد و املاك پيش‌بيني شد و هدف از آن تعيين حريم املاك ذكر گرديد. اين مقرره تكليف را براي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مقيد به تهيه كاداستر شهري و حومه شهرها نمود. از تاريخ تصويب اين قانون تاكنون و پس از گذشت 40 سال و نيز با وجود الزامات قانوني ماده 46 قانون برنامه پنجم توسعه، هنوز كاداستر در كشور ما وضعيت مناسب و مطلوبي ندارد. نخستين بار در دهه 70 شمسي اقدامات اوليه اجراي اين تكليف قانوني انجام و تجهيزات مربوطه از قبيل دوربين‌هاي مخصوص كاداستر خريداري شده و عكس‌برداري‌هايي نيز انجام گرديد، اما اين اقدامات منتهي به تهيه نقشه نشد زيرا براي تهيه نقشه كاداستر علاوه بر عكس‌برداري، الصاق نقشه‌ها به يكديگر و عمليات ويرايش و اتصال اطلاعات ثبتي و حقوقي و فني نيز لازم مي‌باشد. چند سال بعد در اواخر دهه هفتاد و اوايل دهه هشتاد، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موفق شد با استفاده از تصاوير گرفته شده، اتصال آنها به يكديگر و افزودن اطلاعات لازم در حدود 170 شهر كشور نقشه‌هاي كاداستري تهيه نمايد. با وجود اين، به دليل وجود پاره‌اي مشكلات، كاداستر تاكنون به شيوه شايسته، فني و گسترده به اجرا در‌نيامده و از همين رو به دليل مشخص نشدن حريم املاك و اراضي، به ويژه در اراضي دولتي منجر به طرح دعاوي متعدد و بروز و تداوم پديده شوم زمين‌خواري گرديد كه اقدام عاجل و قاطع را در اين زمينه طلب مي‌كند.
*
كارشناس ارشد حقوق خصوصي
