راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات با هدف توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره‌بها از سال گذشته در دستور کار دولت قرار گرفت تا اینکه روزگذشته با پایان پذیره‌نویسی، نماد صندوق در بورس باز شد. شروع به کار صندوق با اجاره املاک دولتی که قابل فروش نیست، کلید خورده است. کارشناسان بازار بورس معتقدند این نهاد تازه تأسیس نمی‌تواند نقش چندانی در توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره‌بها داشته باشد، زیرا بازار اجاره مسکن بسیار بزرگ است و به دارایی بالایی نیاز دارد. در قدم نخست اجاره املاک دولتی مدنظر است که قطعاً با ورود بانک‌های دولتی به این صندوق‌ها، دارایی‌های فریز شده شرکت‌ها و مؤسسات مالی با سرعت بیشتری آزاد‌سازی می‌شود.
در بازار سرمایه ایران طی سال‌های اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط و کالایی بودیم. با توجه به مزایای قابل توجه صندوق‌های سرمایه‌گذاری، تاکنون جای خالی صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن است، به شدت احساس می‌شد. موضوع فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آنهاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است، همچنین امکان سرمایه‌گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.
از سال گذشته تأسیس صندوق املاک و مستغلات با هدف توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره‌بها در دستور کار دولت قرار گرفت، اما مقرر شد صندوق با اجاره املاک دولتی شروع به کار کند و از یک ماه پیش پذیره‌نویسی آن در بورس آغاز شد. وزیر تعاون و اقتصاد روزگذشته در مراسم رونمایی از نماد این صندوق ورود مسکن اجاره‌ای را در آینده وعده دادند و ورود بانک‌های دولتی را برای آزاد‌سازی املاک و دارایی‌های فریز شده دولتی خواستار شدند.
همایون دارابی، کارشناس بورس در گفتگو با «جوان» درخصوص ساز و کار این صندوق گفت: «این نهاد تازه تأسیس در شروع به کار خود نمی‌تواند بازار اجاره ساختمان‌های مسکونی را به دست بگیرد، چراکه بازار مسکن اجاره‌ای در ایران بسیار بزرگ و گسترده است و به دارایی هنگفتی نیاز دارد. شاید در آینده با استقبال مردم از این صندوق‌ها و ورود به بازار سرمایه بتوان مسکن اجاره‌ای را وارد بورس و این صندوق کنیم، اما در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست.» وی افزود: «دارایی‌های دولتی که قابل فروش نیست، با ورود به این صندوق‌ها و اجاره آن‌ها از طریق بازار سرمایه می‌تواند برای دولت درآمدزایی کند و قطعاً افراد حقیقی که در این صندوق‌ها عضو می‌شوند، سود خوبی نصیب‌شان خواهد شد.» وی اجاره نمایشگاه بین‌المللی، اتوبان تهران – قم، انواع مال‌ها را جزو املاک دولتی دانست و تأکید کرد: «صندوق املاک و مستغلات در اجاره واحد‌های اداری موفق‌تر از ساختمان‌های مسکونی خواهد بود، زیرا ریسک کمتری دارد.»
بازدهی صندوق‌های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن
همچنین بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در این خصوص گفت: «تجربه جهانی نشان می‌دهد در صورت فراهم‌شدن بستر مناسب و پس از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق‌ها در بسیاری از کشور‌ها حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می‌شود که به خوبی نشان‌دهنده ظرفیت‌های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.»
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت‌ها و واحد‌های هر صندوق اظهار کرد: «عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن است. شاید در آینده با ورود مسکن استیجاره به این صندوق‌ها بتوان بازار اجاره را ساماندهی کرد.»
مولدسازی املاک دولتی با صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
سیدصولت مرتضوی، وزیر کار و رفاه اجتماعی در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات گفت: «اقدام بسیار مبارکی در حوزه اقتصاد در حال رخ دادن است و این صندوق سرمایه‌گذاری می‌تواند بستری برای حسن و تدبیر باشد. به عبارتی ثروت اندک را به ثروت کثیر تبدیل کند و بستر اقتصاد تعاونی را فراهم کند.»
به گزارش فارس، وی با اشاره به اصل ۴۴ قانون اساسی افزود: «براساس این اصل اقتصاد به سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی تقسیم می‌شود که با سیاست‌های ابلاغی رهبری، دولت می‌تواند بسیاری از حوزه‌ها را به تعاونی تبدیل کند و این کار بسترساز مشارکت مردم در اقتصاد تعاونی است.»
وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی تصریح کرد: «در نتیجه این یکی از نیاز‌های کشور را برطرف می‌کند. مهم‌ترین دغدغه خانوار و هر جوان ایرانی دغدغه مسکن است و این ابزار پیوندی میان سرمایه‌هاست. در لایحه بودجه سال ۱۴۰۱ برای دستگاه‌های اجرایی بخشی از منابع بودجه‌شان موضوع مولدسازی است که به دلایل متعددی اجرایی نشده ولی با این ابزار ما می‌توانیم مولدسازی املاک دولتی را داشته باشیم. همچنین بخش خصوصی یا سایر افراد می‌توانند به قدر وسع‌شان در این حوزه مشارکت کنند.»
مرتضوی تأکید کرد: «حسن این ابزار این است که قدرت نقدشوندگی آن بسیار بالاست و هر وقت افراد بخواهند می‌توانند حواله را تبدیل به نقدینگی کنند و دوباره به بازار بازگردند. علاوه بر اینکه مالک و صاحب سرمایه در این حوزه مشارکت می‌کنند، شهرداری‌ها هم می‌توانند مشارکت و درآمد پایدار ایجاد کنند. به نوعی با خدمات شهرداری‌ها در این ابزار می‌توانند این درآمد پایدار را ایجاد کنند.»
مرتضوی خاطرنشان کرد: «امیدوارم با تبیین ابعاد مؤثر این موضوع بتوانیم نقدینگی سرگردان خرد را در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند و به بخش دیگر مثل ارز و سکه و ... را نیز برطرف کند.»
خاندوزی: بانک‌ها توجه ویژه‌ای به صندوق املاک داشته باشند
احسان خاندوزی در حاشیه رونمایی از اولین صندوق املاک مستغلات در سازمان بورس اعلام کرد: «در زمینه استفاده از ابزار‌های تأمین مالی متأسفانه عقب مانده‌ایم و در اقتصاد خانوار‌ها در ایران هم با مسئله‌ای مواجه هستیم که توانمندی بخشی از خانوار‌ها در دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرده و ما در صدد طراحی ابزاری برای ورود مردم به بازار مسکن از طریق بازار سرمایه هستیم.»
وی گفت: «عده‌ای از مردم توان خرید کامل یک واحد مسکونی را ندارند، اما از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌توانند بخشی از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.»
وزیر امور اقتصادی و دارایی با بیان اینکه حدود یک سوم تا ۴۰ درصد هزینه خانوار مربوط به هزینه مسکن است، اظهار داشت: «در سال‌های گذشته در بخش عرضه مسکن با عقب‌ماندگی همراه و همچنین در کنترل تقاضای سوداگرانه هم دچار ضعف بودیم و این مسئله باعث شد ریسکی متوجه مردم شود که مسکن برای عده‌ای دور از دسترس باشد.»
خاندوزی با اشاره به راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات گفت: «خانوار‌ها این امکان را خواهند داشت که به صورت تدریجی صاحب یک واحد مسکونی شوند. از طرفی شرکت‌هایی که در تولید مسکن فعالیت می‌کنند نیاز به نقدینگی دارد و باید املاک و دارایی‌های آن‌ها تبدیل به نقدینگی شود، اما در حال حاضر عمده دارایی شرکت‌های دولتی و حتی خصوصی در قالب املاک و مستغلات منجمد شده است که با راه‌اندازی این صندوق‌ها می‌توان به نقدشوندگی دارایی‌ها کمک کرد.»
وی همچنین گفت: «در ترازنامه شرکت‌های دولتی بخش عمده‌ای از دارایی‌ها مربوط به ساختمان و مسکن است، به صورتی که دارایی منجمد ذکر می‌شوند و اگر بتوان آن را با ابزار‌هایی تبدیل به نقدینگی کرد، می‌توان در جهت سرمایه‌گذاری از آن استفاده کرد. از شبکه بانکی انتظار دارم از ابزار‌های صندوق املاک و مستغلات استفاده کنند، خود دولت هم دارایی‌هایی دارد و برای مولدسازی آن ظرف ماه‌های آینده خبر‌های خوبی به مردم ارائه می‌کنیم. دولت باید پیشقدم شود و بخشی از دارایی‌های خود را در قالب این صندوق‌ها ارائه کند.»
خاندوزی گفت: «به عنوان وزیر اقتصاد که رئیس مجمع بانک‌های دولتی است، اعلام می‌کنم بانک‌ها هم باید در واگذاری اموال زیرمجموعه خود فعال باشند.»
