سرویس اقتصادی جوان آنلاین: بانک مرکزی تازه‌ترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال‌جاری منتشر کرد که بر‌اساس آن، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال‌جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶ /۰ و ۷ /۶۱ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱ /۴ و ۸ /۹۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
آمار‌ها چه می‌گویند؟
بروز این رکود باعث افت شدید در حوزه معاملات مسکن شده، به‌نحوی‌که مشاورین املاک و واسطه‌گران ملکی، حجم معاملات ماه گذشته را حدود یک سوم زمان مشابه سال قبل می‌دانند.
آمار‌های موجود نیز این ادعای مشاورین املاک را تأیید می‌کند و نشان می‌دهد که در دوران اوج خرید و فروش مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال ۱۳۹۱ بالغ بر ۳۶ هزار معامله انجام شد که یک رکورد برای دفاتر املاک محسوب می‌شود. پس از آن با ورود مسکن به دوران رکود، معاملات به تدریج افت کرد و تا پنج سال بعد از آن در میانگین ماهانه ۱۵هزار فقره قرار گرفت. تا اینکه از ابتدای سال ۱۳۹۶ در اثر افت ارزش واقعی قیمت ملک نسبت به تورم و رسیدن قیمت مسکن به کف، معاملات نیز مقدار اندکی بالا رفت و در آذرماه ۱۳۹۶ به اوج خود طی پنج سال قبل از آن رسید. در آذرماه سال گذشته ۱۷ هزار و ۸۰۰ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که رشد ۵۰ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نشان می‌داد، اما با رشد تدریجی قیمت‌ها مجدداً خرید و فروش پایین آمد و در آذرماه امسال به ۶۸۰۰ فقره یعنی کمی بیش از یک سوم مدت مشابه سال قبل رسید.
مالکان قیمت‌ها را افزایش می‌دهند
یک بررسی میدانی نشان می‌دهد که فروشندگان املاک تحت‌تأثیر وضعیت اقتصادی کشور و رشد تورم، به طور دائم قیمت‌های پیشنهادی خود را بالا می‌برند. از طرف دیگر وجود حجم زیادی از آپارتمان‌های نوساز فاقد ساکن باعث شده میزان عرضه بالا برود، اما به دلیل از بین رفتن قدرت خرید مردم، تقاضا به شدت افول کند و همین روند عامل رکود در این بخش اقتصادی شود. در همین ارتباط یک فعال حوزه املاک معتقد است که در حال حاضر به جز معدود سرمایه‌دارانی که ملک را به قصد حفظ سرمایه خریداری می‌کنند، مشتری دیگری در بازار وجود ندارد.
ظرفیت بازار مسکن پر شده است
در همین ارتباط مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن به خبرگزاری ایسنا افت شدید توان طرف تقاضا را در کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه مؤثر دانست و افزود: با توجه به روندی که در بازار مسکن می‌بینیم بخش تقاضا با وجود این حجم از افزایش قیمت همچنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل‌توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دوره رکود نسبتاً طولانی را در این بخش انتظار داریم.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیش‌بینی کرده با توجه به کاهش نرخ ارز، بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های پیش رو دچار ثبات شود و تلاطم قیمتی فروکش کند. تابلوی معاملات مسکن در آذرماه نشان می‌دهد که این گزاره در مسیر تحقق قرار گرفته است. در آذرماه ۱۳۹۷ بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب در مناطق ۱، ۱۲ و ۷ رخ داده که نسبت به آبان ماه به ترتیب با ۱۱، ۱۱ و ۹درصد رشد قیمت مواجه بودند. در سایر مناطق رشد محسوسی نسبت به آبان ماه مشاهده نشده و حتی در منطقه ۱۶ که البته تنها ۱۱۹ مورد معامله در آن صورت گرفته میانگین قیمت‌ها ۶/۶ درصد نسبت به آبان ماه کاهش یافته است.
احتمال کاهش قیمت مسکن نوساز
در همین حال نگاهی به آمار موجود در حوزه معاملات مسکن بیان‌کننده این حقیقت است که تمایل عمومی به خرید املاک نوساز به شدت در حال کاهش است. بر این اساس با اینکه واحد‌های تا پنج سال ساخت با ۴۳ درصد بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را در آذرماه ۱۳۹۷ به خود اختصاص داده، این سهم نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴ /۵ درصد از کل قرارداد‌ها کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت شش سال به بالا ۵/۵ درصد افزوده شده است. حرکت تقاضا به سمت واحد‌های کوچک‌تر، دیگر موضوع مهم بازار مسکن است. سال گذشته در همین زمان واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۳/ ۱۴ درصد از کل معاملات، بیشترین فروش را به خود اختصاص داده بودند. امسال این رتبه مربوط به واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۸ /۱۴ درصد است.
بنابراین افت شدید معاملات، رشد سهم واحد‌های قدیمی از کل معاملات و افزایش سهم واحد‌های کوچک در خرید و فروش، این احتمال را تقویت می‌کند که در آینده شاهد کاهش نسبی قیمت املاک نوساز باشیم.
بهبود وضعیت بازار مسکن با ارائه زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت
در همین ارتباط سیداحسن علوی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس در خصوص راهکار‌های کمک به اقشار آسیب‌پذیر برای خرید مسکن عنوان کرد: اخیراً دولت اعلام کرده که به دنبال ارائه زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت است و این مسئله می‌تواند بر بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش تلاطمات این حوزه اثرگذار باشد.
این نماینده مردم در مجلس با بیان اینکه کشور به صورت سالانه به حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد، افزود: بر‌اساس گزارش‌ها، کشور امروز با کمبود حدود ۵ میلیون مسکن مواجه است، اما به نظر من در گام نخست برای کاهش تلاطمات نخست باید برای ساخت حدود یک میلیون مسکن برنامه‌ریزی شود.
وی ادامه داد: روند کنونی افزایش قیمت مسکن با توجه به تورم سال‌جاری نیز به هیچ وجه طبیعی نبوده و دلالان بازی و سوداگری در این عرصه بسیار تأثیرگذار بوده است، از این رو دولت و دستگاه‌های نظارتی باید ترمز فعالیت دلالان را بکشند، زیرا این افراد هیچ تفاوتی با اختلاس‌گران اقتصادی ندارند.
نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: به‌طور حتم اگر اقدامات قابل‌توجهی برای بهبود وضعیت مسکن صورت نگیرد، ما در آینده‌ای نزدیک باید شاهد بروز رکود تورمی در این بازار باشیم.
