چند وقتی است با تشدید بحران مسکن در کشور، اختلاف نظر در خصوص مدل توسعه شهر در فضای کارشناسی این حوزه پر رنگ شده است. ماجرا بر می‌گردد به یک نیاز و پاسخ آن. شهر موجود زنده است، رشد می‌کند، نیازهایش هم کمی و هم کیفی متفاوت می‌شود. شهر دهه ۴۰ یک جمعیت دارد و شهر دهه ۹۰ جمعیتی چند برابر آن، طبیعی است که در این وضعیت نیاز به مسکن و زمین نیز متفاوت شود. بنابراین مدیران شهری متناسب با تغییر شرایط روز و مانند هر نیاز دیگر، باید بستر لازم برای پاسخگویی به این نیاز را فراهم کنند. همین بستر لازم برای پاسخگویی، محل اختلاف بین کارشناسان شده است. برخی مانند رویکرد غالب این چند دهه اخیر در شهرسازی، موافق توسعه عمودی بوده؛ اما در مقابل گروهی با گوشزد کردن تبعات رویکرد اتخاذ شده در این سال‌ها، مدل توسعه افقی را به مدیران وقت پیشنهاد می‌کنند.
«افراد با اندیشه مدرن غربی در کنار انبوه‌سازان و بلند مرتبه‌سازان طرفدار توسعه عمودی هستند و افراد مذهبی و سنتی در کنار کسانی که از طرح‌های عمرانی توسعه زیر ساختی مثل ساخت خط لوله آب و گاز و خطوط برق و تلفن سود می‌برند در یکسو. نتیجه این جدال را هم مثل بسیاری از جدال‌های دیگر در نهایت پول تعیین می‌کند و دغدغه ایدئولوژیک به نظر بیشتر ویترین استدلال‌هاست تا اصل ماجرا.» این آخرین پاراگراف از گزارشی است که اخیراً در یکی از رسانه‌ها منتشر شده است؛ در این گزارش به بررسی و ریشه‌یابی اختلاف نظر کارشناسان مسکن در خصوص توسعه عمودی یا افقی شهر‌ها پرداخته شده و با نگاهی تقلیل گرایانه تمام اختلاف نظرات موجود در این حوزه را به سیاسی‌کاری و منفعت طلبی جناحی مرتبط کرده است. به نظر می‌رسد، این دست از مخالفان توسعه افقی، بی‌ربط با انحصارگران زمین نباشند. طبیعی است که انحصارگران زمین، با عرضه نکردن زمین سبب افزایش قیمت شده و به‌تبع آن از سود سرشار این انحصارگری بهره‌مند خواهند شد. جالب آنکه این گروه غالباً مخالفان خود را به سنت‌گرایی و بحث ایدئولوژیکی متهم می‌کنند. در ادامه این گزارش به نقد و بررسی نظرات طرفین در این خصوص می‌پردازیم.
توسعه افقی به دنبال چیست؟
همانطور که بیان شد؛ ماجرا بر سر مدل پاسخگویی به نیاز مسکن در شهرهاست. شهر‌ها باید متناسب با رشد جمعیت توسعه پیدا کنند. این توسعه می‌تواند به شکل توسعه عمودی که همان بلند مرتبه سازی است؛ باشد یا به شکل توسعه افقی. در توسعه افقی به جای بارگذاری تراکم و بلند مرتبه‌سازی، با الحاق زمین به محدوده شهری و ساخت خانه‌های ویلایی یا با طبقات محدود، شهر به صورت افقی گسترش پیدا می‌کند.
با نگاه به رویکرد مدیران شهری در این سه دهه اخیر، قاطعانه می‌توان گفت؛ رویکرد غالب در مدل شهرسازی کشور، توسعه عمودی بوده و این یعنی وضعیت فعلی مسکن و شهرسازی نتیجه اتخاذ سیاست بلند مرتبه‌سازی است. در تمامی این سال‌ها، توسعه عمودی امتحان خود را پس داده و گرانی فعلی و کیفیت زیست شهری کنونی نتیجه این الگوی توسعه است.
طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، نتایج سنجش شاخص «فشار محیطزیستی» در مناطق ۲۲گانه پایتخت نشان می‌دهد، به‌دلیل «سرریز جمعیت از ظرفیت سکونت» در ۱۸منطقه تهران، سطح «کیفیت زندگی» در این مناطق در وضعیت بحران قرار دارد و به سمت «اوج بحران» در حرکت است. این شاخص براساس پنج پارامتر کلیدی - از جمله «امکانات شهری در دسترس»، «هوای سالم» و «تاب‌آوری شهر در برابر یک تهدید یا حادثه طبیعی یا غیرطبیعی نه چندان حاد» - محاسبه شده است، چنانچه عدد ۰، ۱۰ باشد به معنای «کیفیت زندگی مطلوب» و در سطح ۲۰۰ به معنای «کیفیت متوسط تهران برای سکونت» است. اما در حال حاضر میانگین شاخص برای کل پایتخت، ۳۲۳ است.
تمام این پژوهش‌ها و آمار و ارقام در حالی زنگ خطر توسعه عمودی را برای مسئولان به صدا در آورده؛ که سال‌هاست در کشور‌های توسعه یافته و غربی، الگو غالب توسعه و شهرسازی، توسعه افقی بوده است. برای توضیح بیشتر به نمودار زیر توجه کنید (نمودار ۱)
طبق نمودار و مقایسه ایران با کشور‌های اروپایی که تجربه موفقی در شهرسازی داشته‌اند؛ به خوبی تراکم بسیار بالای سازه‌های مسکونی کشورمان را نسبت به کشور‌های منتخب نشان می‌دهد. مدیران شهری در این چند دهه با وجود اینکه در الحاق زمین برای توسعه افقی محدودیتی نداشته‌اند، اما متأسفانه فروش تراکم و بلندمرتبه‌سازی را انتخاب کرده‌اند. نهایتاً هم دود این انتخاب مستقیماً در چشم مردم رفته است. مردمی که در حال حاضر و طبق گزارش‌های رسمی از فقر مسکن رنج می‌برند. طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، فقر مسکن با دوپینگ تورمی، در عرض دو سال تقریباً دوبرابر شده است. فقر مسکن یا محرومیت خانوار‌ها از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب در سال ۸۴، برابر با ۲۴درصد کل خانوار‌های ایرانی بوده است. این میزان در ابتدای دهه ۹۰ معادل ۳۳درصد خانوار‌ها و در اواسط دوران جهش قیمت مسکن، یعنی سال ۹۸، معادل ۳۶درصد و در سال ۱۴۰۰ به ۵۵درصد افزایش یافته است.
زمین و نقش آن در بازار مسکن
آنچه تعادل را به بازار مسکن بر می‌گرداند، زمین است. از آنجا که سهم زمین در بازار مسکن، در کم‌ترین حالت ممکن ۶۰ درصد بوده؛ بنابراین هر تغییری در این بخش تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت. (نمودار ۲)
همانطور که نمودار نشان می‌دهد؛ قیمت زمین شهر تهران طی این سه دهه اخیر هزارو ۱۰۰ برابر شده است. به گزارش فرهیختگان، مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازار‌های مالی طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین در حالی در ۲۰ شهر منتخب (برخی از آن‌ها کلانشهر هستند) به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از هزارو ۱۰۰ برابر شده است. رشد هزارو ۱۰۰ برابری قیمت زمین در تهران در حالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۴۳ برابر و سکه نیز ۷۲۷ برابر شده است. شایان ذکر است در این مدت نرخ دلار آزاد از ۱۸۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به ۲۵ هزارو ۷۰۰ تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از ۱۶ هزارو ۵۰۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به حدود ۱۲ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده است.
سؤال اصلی اینجاست که چرا تورم قیمت زمین تا این اندازه بالاست؟ جواب را باید در انحصار زمین جست. زمین‌های شهری با خط فرضی به نام محدوده شهری که در طرح جامع و تفصیلی شهر‌ها مشخص شده؛ محدود می‌شوند. این خط فرضی ارائه خدمات شهرداری و ایجاد زیرساخت را به داخل محدوده، مختص می‌کند. واضح است که زمین‌های داخل این خط به همان دلایل ذکر شده، از قیمت بسیار بالاتری در مقایسه با زمین‌های خارج محدوده، برخوردار هستند.
البته در این سال‌ها اتفاق دیگری هم تشدید کننده این جهش قیمتی بوده است. از لحاظ قانونی باید طرح تفصیلی و جامع در فواصل قانونی بازنگری شده و به محدوده شهری زمین الحاق شود؛ تا زمین مورد نیاز متناسب با رشد جمعیت فراهم شود. اما در تهران چنین اتفاقی نیافتاده و شهر تهران منحصر در مساحتی مانده که برای۳۰ سال پیش این شهر در نظر گرفته شده است. این انحصار زمین سبب شده در همین سه دهه و متناظر با عدم الحاق زمین، قیمت زمین افزایش یافته و تورمی این چنین عجیب و غریب را به وجود آورد.
توسعه افقی روش جهانی برای حفظ کیفیت زندگی شهروندان
بهزاد عمران‌زاده، رئیس اندیشکده ایرانی اسلامی، در خصوص لزوم توسعه افقی شهر و رواج این الگوی توسعه در جهان، به «جوان» می‌گوید: «اگر بخواهیم از نظر تخصصی منطق لزوم توسعه افقی شهر‌ها را بررسی کنیم؛ اول باید به شرایط حال حاضر شهرهای‌مان که برآیندی از توسعه عمودی بوده توجه کنیم. با بارگذاری تراکم بیش از ظرفیت کنونی شهر، با معضلاتی نظیر مشکلات فرهنگی و اجتماعی مواجه‌ایم. فارغ از این مشکلات، آورده اصلی این سبک از توسعه شهر برایمان معضل مسکن، آلودگی هوا و ترافیک است. تمامی این‌ها نتیجه اعتقاد دوستانی است که تماماً باور دارند باید توسعه افقی شهر در مساحت مشخصی متوقف شده و همین محدوده مشخص تمام نیاز ساکنین برطرف شود. اما در نگاه تخصصی، شهر یک موجود زنده بوده؛ که باید رشد کند و تحولات جمعیتی در آن اتفاق بیافتاد. جمعیتی وارد آن شده و جمعیتی خارج شود. لازمه تمامی این مسائل وجود نگاه پویا و انعطاف‌پذیر به شهر است. در تمام دنیا در برنامه‌ریزی‌های کلان کشوری، یک بخش مرکزی در نظر می‌گیرند. که معمولاً همان بخش اداری و تجاری یا cbt شهر است. در این مناطق ساختمان‌های بلند قرار می‌گیرد. در کنار این مناطق بخش میانی و پیرامونی قرار دارد. در بخش پیرامونی عموماً خانه‌ها یک طبقه بوده و در بخش میانی نیز بیش از سه، چهار طبقه نداریم.»
وی می‌افزاید: «در دنیا از نظر تخصصی برای تأمین کیفیت زیست مردم، توسعه افقی یک روش مرسوم است. پافشاری بر محدوده شهری و اینکه بگوییم ما یک خط حریم شهری داریم و نباید زمینی بر آن الحاق شود، هیچ توجیه علمی ندارد. به عبارت دیگر هیچ نگاه نظری از این ادبیات پشتیبانی نمی‌کند. فقط نکته‌ای که در توسعه افقی باید آن را مد نظر داشت، همانطور که رهبری نیز اشاره کردند، توجه به رشد بی‌رویه شهرهاست. رشد بی‌رویه شهر‌ها به معنای رشد بی‌منطق بوده که در آن توجهی به منابع طبیعی و مسائل زیست‌محیطی نشود. اما این متفاوت از این است که ما دور شهر را با کمربندی ببندیم و اجازه رشد طبیعی ندهیم. در شرایطی که جمعیت شهر افزایش پیدا کرده و مدیران شهری برای تأمین سرانه‌های زیستی و به منظور حفظ کیفیت زندگی شهروندان، باید مرز شهر را افزایش دهند، این یک اقدام الزامی است. شهر‌ها در جهتی که امکان توسعه را دارند برای رفع معضلات، مسائل و از همه مهم‌تر تأمین سرانه‌های شهری باید افقی توسعه یابند.»
کارشناسان درباره توسعه افقی چه می‌گویند؟
علاوه بر اعداد و ارقام و پژوهش‌های انجام شده، طیف وسیعی از کارشناسان حوزه مسکن، در اظهار نظرات خود توسعه افقی را راه نجات کشور از معضل مسکن می‌دانند.
آلبرت بغزیان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس اقتصادی، با بیان اینکه توسعه افقی شهر‌ها اقدامی منطقی بوده، گفته است: «در اجرای طرح‌های حمایتی مسکن، در مرحله نخست باید به صورت افقی مسکن ساخته شود و در صورت نیاز به سراغ ارتفاع بروند؛ اصلی که از سال‌ها پیش در کشور‌های غربی شاهد اجرایی شدن آن بودیم.»
در خصوص اجرایی شدن توسعه افقی در سایر کشور‌ها نیز حمزه نژاد، رئیس دانشکده معماری شهرسازی دانشگاه علم و صنعت گفته است: «طبق ارزیابی‌های صورت گرفته از روند ساخت وساز در کشور‌های مختلف مشخص شد که طی ۳۰ سال گذشته سیاست‌های توسعه شهری شهر‌های مختلف امریکا از جمله تگزاس، سانفرانسیکو روند بلند مرتبه‌سازی کاهش یافته و شاهد ساخت وساز در حوزه برج‌سازی و آپارتمان‌های آسمان خراش نبوده‌ایم.»
مقداد همتی مشاور وزیر اسبق مسکن، نیز معتقد است: «بسیاری از مناطقی که امروزه جزو شهر‌ها هستند، به صورت زوری ساخته شدند و حالا بعد از سال‌ها مجبور شده‌اند آن‌ها را جزو محدوده شهری حساب کنند. ویلایی‌سازی کمتر از آپارتمان‌سازی هزینه دارد و با توجه به شرایط کشور، چاره‌ای جز حرکت به سمت توسعه افقی به جای توسعه عمودی شهر‌ها نداریم»
با آمار و ادله پژوهشی نقد کنید
اینکه یک رویکرد منطقی با پشتوانه علمی و با داده‌های متقن را صرفاً با پروپاگاندا رسانه‌ای بخواهیم از میدان به در کنیم خیلی کارآمد نیست. ایده توسعه افقی از پشتوانه علمی و آکادمیک داخلی و خارجی برخوردار بوده؛ لذا برای نقد آن باید با آمار و ادله پژوهشی به میدان آمد.
از یکسو، سه دهه تجربه ناموفق توسعه عمودی شهر‌ها در داخل کشور که چیزی جز گرانی، کمبود مسکن و پایین آمدن کیفیت زیست شهری برای مردم نداشته و از سویی دیگر، با بررسی تجربه موفق کشور‌های دیگر در مدیریت شهری، به این واقعیت می‌رسیم که در حال حاضر راه نجات حوزه مسکن، مدل توسعه افقی است. همه این اطلاعات گواه بر کارآمد بودن این مدل از توسعه است. اما اجازه دهید گزارش را با یک سؤال به پایان برسانیم: چه کسی از توسعه عمودی نفع می‌برد؟ مردم یا انبوه سازان!
