جوان آنلاین: کلانشهر‌های ایران، به‌ویژه تهران روزبه‌روز شلوغ‌تر می‌شوند؛ شهر‌هایی که با تراکم زیاد جمعیت و فضای محدود برای توسعه به محیط‌هایی پرتنش و دشوار برای زندگی تبدیل شده‌اند. بر اساس گزارشی از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با عنوان «تبیین و تحلیل تراکم جمعیتی شهر‌ها و پراکنش جغرافیایی آن در شهر‌های ایران»، تراکم جمعیت در تهران به ۱۴۱ نفر در هکتار رسیده است. همچنین تراکم جمعیت در اصفهان ۱۰۴ نفر و در مشهد ۹۸ نفر در هکتار است.
تراکم بالا و محدودیت دسترسی به زمین، کیفیت زیست شهری را به‌شدت کاهش داده است.
پژوهشی با عنوان «تأثیر تراکم جمعیتی بر شاخص‌های کیفیت زندگی شهری» توضیح می‌دهد که افزایش تراکم در شهر‌های بزرگ نه‌تن‌ها به تراکم ترافیکی و آلودگی هوا می‌انجامد، بلکه کیفیت زندگی شهروندان را از جنبه‌های روانی و جسمی به‌شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد.
این روند در کلانشهرها، باعث کاهش سرانه‌های فضای سبز و سرانه‌های خدمات شهری و افزایش ترافیک و فشار بر زیرساخت‌ها شده که زندگی روزمره شهروندان را دشوارتر کرده است.
آمار تراکم جمعیت در کلانشهرها از نیاز فوری به برنامه‌ریزی کارآمد برای مدیریت شهری حکایت دارد.
به گفته محمدمنان رئیسی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس یک‌میلیون‌و۷۰۰هزار هکتار از زمین‌های کشور به احتکار دولت، نهاد‌های وابسته به آن، وزارتخانه‌ها و بانک‌ها درآمده که این احتکار به بحران تراکم جمعیت دامن زده است؛ زمین‌هایی که می‌توانند به کاهش تراکم جمعیت، بهبود وضعیت زندگی در کلانشهرها و حل بحران مسکن کمک کنند. به گفته رئیسی، در نتیجه احتکار زمین، در سه دهه گذشته قیمت زمین ۳ هزارو ۵۰۰ برابر و قیمت مسکن هزارو ۶۰۰ برابر رشد کرده است.
تأثیر تراکم جمعیت بر کاهش کیفیت زیست شهری
بیش از یک‌میلیون‌و۷۰۰هزار هکتار از زمین‌های کشور در اختیار دولت قرار دارد؛ انباشت عظیمی از زمین‌های شهری که به جای توسعه شهری، به صورت گسترده احتکار شده است.
این احتکار زمین یکی از عوامل کلیدی افزایش تراکم جمعیت در کلانشهرها به شمار می‌رود. عرضه نشدن این زمین‌ها باعث شده است کلانشهرها با محدودیت‌های شدید برای ساخت‌وساز مسکن روبه‌رو شوند و فشار بر بازار مسکن به شدت افزایش یابد. احتکار زمین همچنین باعث شده است کیفیت زیست شهری مردم کاهش یابد.
تراکم ۱۴۱ نفر در هکتار تهران، اثرات گسترده‌ای بر کیفیت زیست شهری مردم گذاشته است.
درحالی‌که سرانه ایده‌آل فضای سبز بر اساس استاندارد‌های جهانی ۵۰متر برای هر نفر است، سرانه فضای سبز تهران به ازای هر نفر فقط ۱۷متر است. از طرف دیگر، تصاویر ماهواره‌ای که اخیراً از شهر تهران منتشر شده است، نشان می‌دهد در باغ‌شهر تهران، فقط ۲درصد اراضی شهر دارای پوشش درختی هستند. کمبود فضای سبز و تراکم جمعیتی بالا، نه‌تن‌ها هوای شهر را آلوده‌کرده بلکه فرصت تفریح و آرامش را از شهروندان گرفته است.
«تراکم جمعیت» فقط مسئله تهران نیست
به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، متراکم‌ترین شهر کشور، شهر گلستان در استان تهران با تراکم ۱۸۴ نفر در هکتار است. در میان مراکز استان‌ها پس از تهران، شهر اصفهان با ۱۰۴ نفر در هکتار و مشهد با ۹۸ نفر در هکتار بیشترین تراکم را دارند.
کارشناسان مسکن و شهرسازی باور دارند که تراکم بالای جمعیت، از کیفیت زندگی می‌کاهد. کیفیت زیست شهری پایین نتیجه مستقیم تراکم بالای جمعیت و محدودیت زمین برای توسعه خدمات است که به علت احتکار زمین از سوی نهاد‌های دولتی برای کلانشهر‌هایی مانند اصفهان، مشهد و تهران به معضلی جدی تبدیل شده است.
«احتکار زمین» ریشه گرانی مسکن
در نتیجه احتکار زمین و افزایش تقاضا در کلانشهرها، قیمت زمین و مسکن طی سه دهه گذشته رشدی بی‌سابقه داشته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار، قیمت زمین در تهران حدود ۲هزار برابر شده و از متوسط ۳۵هزار تومان در هر مترمربع به بیش از ۷۲میلیون تومان رسیده است.
به‌طورکلی، میانگین قیمت زمین در مناطق شهری کشور هزارو۵۰۰برابر رشد کرده که این جهش قیمتی به علت محدودیت عرضه و احتکار زمین‌ها رخ داده است.
در چنین وضعیتی که سهم زمین از هزینه نهایی مسکن حدود ۷۰درصد است، روند صعودی قیمت مسکن امری پیش‌بینی‌پذیر بوده، از همین رو قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی هزارو۶۰۰ برابر افزایش یافته است.
درحال‌حاضر، تراکم زیاد جمعیت و گرانی شدید مسکن عمدتاً به دلیل احتکار گسترده زمین از سوی دولت و بانک‌هاست. مساحت ۷/ ۱ میلیون هکتار زمینی که در اختیار دولت است و اجازه ساخت‌وساز در آنها داده نمی‌شود، حدود ۲۳برابر مساحت شهر تهران است. درحالی‌که تراکم جمعیت در تهران ۱۴۱ نفر در هر هکتار و متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در این شهر ۸۸میلیون تومان است، دولت ۲۳برابر مساحت تهران، زمین احتکار شده دارد.
در نهایت می‌توان گفت کلانشهرها به قربانیان سیاست‌های ناکارآمد و احتکار زمین تبدیل شده‌اند.
احتکار زمین نتیجه‌ای جز گرانی مسکن، تراکم بالای جمعیت، آلودگی هوا، کاهش فضای سبز و خدمات رفاه شهری برای شهروندان نداشته است. آزادسازی یک‌میلیون‌و۷۰۰هزار هکتار زمین‌احتکارشده از سوی دولت، می‌تواند راه‌حلی برای کاهش قیمت مسکن و بهبود کیفیت زندگی در کلانشهرها باشد و شرایط را برای زندگی شهروندان این شهر‌ها مساعد سازد.
