سرویس اقتصادی جوان آنلاین: در حالی رئیس‌جمهور اخیراً به صراحت اعلام داشت که نرخ‌های مسکن با واقعیت‌های اقتصاد ایران همخوانی ندارد و حجم مبادلات مسکن آنقدر افت داشته که به‌زعم کارشناسان اقتصادی این حجم از معاملات نمی‌تواند مبنای کشف نرخ مسکن باشد و باید به فکر تغییر مدل نرخ‌گذاری در بازار مسکن بود که روز گذشته در سایه عقب‌نشینی وزارت راه و شهرسازی از اعلام قیمت‌های مسکن، بانک مرکزی در سایت خود گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را مورد ارزیابی قرار داد و در این گزارش اعلام داشت که نرخ مسکن در مرداد ماه ۹۹ نسبت به ماه قبل ۵ /۱۰ درصد جهش داشته و نکته قابل توجه آنکه تعداد مبادلات نسبت به ماه قبل ۴/ ۳۵ درصد سقوط داشته است.
حجم مبادلات مسکن در کشور آنقدر افت داشته است که منتقدان بر این باورند صاحبان میلیون‌ها خانه خالی از سکنه و همچنین کم‌استفاده به سادگی می‌توانند نرخ مسکن را دستکاری کنند. از این‌رو به سیاستگذار پیشنهاد می‌دهند تا برطرف کردن نقص اطلاعات و ارتباطات خریدار و فروشنده در بازار مسکن و وضع قوانینی که بازار شناور مسکن را از دستکاری نرخ‌ها رهایی بخشد، گزارش‌های بخش مسکن منتشر نشود، زیرا دستکاری‌کنندگان قیمت مسکن به واسطه درج گزارش‌های مسکن در سایت‌هایی، چون مرکز آمار و بانک مرکزی یا وزارت راه و شهرسازی به نرخ‌ها مشروعیت‌بخشی می‌کنند.
آش افزایش قیمت مسکن آنقدر شور شده که چندی پیش رئیس‌جمهور به صراحت عنوان داشت نرخ‌های کنونی مسکن با واقعیت‌های اقتصاد ایران همخوانی ندارد. در همین راستا منتقدان عنوان داشتند بازار شناور مسکن از تعادل لازم و کافی برای استخراج نرخ‌ها خارج شده است، از این‌رو این بازار نیاز به بازنگری، بازبینی و تغییر روش‌های کشف نرخ دارد، چراکه نرخ‌ها تا جایی حباب گرفته که حجم مبادلات مسکن به شدت نزول داشته است و این حجم مبادلات نمی‌تواند مبنای تعیین تکلیف برای نرخ کل بازار مسکن باشد. در شرایطی که گفته می‌شود برخی از مجموعه‌های دولتی در حوزه اعلام گزارش‌های بخش مسکن ملاحظاتی را در پیش گرفته‌اند، روز گذشته بانک مرکزی با انعکاس گزارش تحولات مسکن شهر تهران از رشد ۵/۱۰ درصدی قیمت‌ها در مردادماه نسبت به شهریور‌ماه خبر داد. نکته جالب این بود که تعداد مبادلات با ۳۵ درصد افت تنها حدود ۹ هزار واحد مسکونی بود. این در حالی است که در تهران فقط بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داریم، چطور می‌توان با انجام ۹ هزار معامله، نرخ کل بازار بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی تهران را تغییر داد. از این‌رو به نظر می‌رسد روش‌های کنونی نرخ‌گذاری بازار مسکن که صرفاً مبتنی بر آخرین مبادلادت انجام گرفته است، دیگر منسوخ شده و باید برای کشف ارزش منصفانه مسکن و تخلیه حباب قیمتی مسکن فکر اساسی کرد، بنابراین تا آن زمان انعکاس تحولات مسکن باید با تأخیر مواجه شود، زیرا بازار مسکن به بازاری تبدیل شده است که اصلاح قیمت در آن اصلاً اتفاق نمی‌افتد و نرخ‌ها به شکل شارپی فقط بالا می‌روند.
در شرایطی که حدود ۱۲ هزار بنگاه مشاور املاک در تهران وجود دارد، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۹ به ۱/ ۹ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/ ۳۵ درصد کاهش و ۸/ ۱۷۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱/ ۲۳۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵/ ۱۰ و ۴/ ۷۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
گفتنی است، «گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۹»، برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود.
وقتی منعی روی بورس‌بازی در حوزه مسکن ساخته شده وجود ندارد نتیجه آن می‌شود که نقدینگی به جای اینکه روی ساخت و ساز مسکن و افزایش عرضه و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و روستایی در کشور تمرکز داشته‌باشد، روی بورس‌بازی در بازار غیر متشکل مسکن ساخته شده، تمرکز می‌کند، به همین دلیل است که می‌بینیم در حد فاصل سال‌های ۸۵ الی ۹۵ حجم خانه‌های خالی از سکنه و کم‌استفاده صد‌ها درصد جهش می‌کند، به‌طوری که هم اکنون ارزش خانه‌های مذکور شاید ۲ برابر حجم نقدینگی کل کشور باشد و جالب‌تر آنکه تولید‌کنندگان مسکن وقتی دیدند درآمد دلالان ملک از آن‌ها بیشتر است، کار تولید را رها کردند و به بورس بازی روی مسکن ساخته شده روی آوردند.
برخی از اشخاص تصور می‌کنند خانه‌های خالی معضل چندانی در بازار مسکن به شمار نمی‌آید، این در حالی است که افزایش حجم خانه‌های خالی از محدوده ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال۸۵ به محدوده ۳ میلیون واحد مسکونی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که خارج کردن خانه از بازار شناور مسکن توسط متقاضیان غیر مصرفی (متقاضیان سرمایه‌ای) عمدتاً باهدف دستکاری نرخ‌ها انجام می‌گیرد، از این رو انتظار می‌رود هزینه بورس بازی در حوزه زمین و ساختمان به شدت افزایش یابد تا هم نرخ‌ها کنترل شود و هم اینکه سرمایه به سوی ساخت و ساز مسکن هدایت شود، نه بورس بازی روی خانه‌های ساخته شده.
راه اندازی بورس املاک در دل بورس کالا اگر طرحی حساب شده باشد، می‌تواند زمینه شکل‌گیری تورم‌های ناشی از نقص اطلاعات و ارتباطات خریدار و فروشنده در بازار مسکن را از بین ببرد و اصلاح قیمت زمین و ساختمان را رقم بزند، اما باید دانست هر طرحی که به شفاف‌سازی اطلاعات بخش زمین و ساختمان منتج می‌شود با مخالفت اشخاصی روبه رو می‌شود که به شکل چراغ خاموش در بازار متشکل غیر‌رسمی زمین و ساختمان فعال هستند. این در حالی است که در هر یک از مناطق تهران گروه‌هایی تشکیل شده‌اند که روی زمین و ساختمان بورس بازی می‌کنند و رشد نجومی نرخ مسکن و اجاره بها و همچنین معضل خانه‌های خالی از سکنه و کم استفاده ماحصل بورس‌بازی همین اشخاص در بازار غیر متشکل زمین و ساختمان است.
در اثر فقر اطلاعات و ارتباطات بازار زمین و ساختمان به یک بازار غیر‌متشکل تبدیل شده‌است که اشخاص مختلفی در این بازار اقدام به بورس‌بازی و دستکاری قیمت‌ها می‌کنند. به‌طور نمونه این معامله‌گر‌ها با خرید مسکن‌های عرضه شده در بازار شناور مسکن محلات مختلف اقدام به دستکاری قیمت مسکن می‌کنند و با ارائه نرخ‌های نجومی یا انجام دادن معاملات مسکن با دوستان و نزدیکان و هم‌گروهی‌های خود آن‌هم با نرخ‌های بسیار بالا زمینه را برای افزایش قیمت املاک موجود در ترازنامه شخصی خود مهیا می‌کنند.
شاید برای خیلی از مردم سؤال باشد که صاحبان خانه‌های خالی و کم استفاده به چه دلیل این همه ملک خریداری کرده‌اند. در توضیح باید گفت در اثر فقر شفافیت در بازار زمین و ساختمان این بازار به یک بازار غیر متشکل تبدیل شده‌است که معامله‌گر‌هایی در این بازار اقدام به بورس بازی و اثر‌گذاری روی قیمت‌ها می‌کنند.
این اشخاص با خرید تمامی مسکن‌های عرضه شده در بازار شناور یک کوچه یا خیابان ویا یک محله تمامی مسکن‌ها را در سبد دارایی خود قرار می‌دهند تا به پشتوانه خالی کردن بازار مذکور از مسکن قابل فروش خودشان اقدام به نرخ‌گذاری کنند و به سادگی در مدت کوتاهی بتوانند ده‌ها درصد از فروش مسکن‌هایی که با نرخ پایین خریداری کرده‌اند، سود به‌دست آورند. البته گاهاً برای اینکه آتش رشد قیمت مسکن را تند‌تر هم کنند با نزدیکان و دوستان و هم گروهی‌های خود اقدام به معاملات صوری مسکن با نرخ‌های بالا می‌کنند تا بدین واسطه در آمار‌ها نشان دهند که معاملاتی با نرخ‌های بسیار بالا در حوزه مسکن در جریان است.
متأسفانه در اثر غفلت در اخذ مالیات سنگین از سرمایه گذاری‌های غیر‌مصرفی در املاک ساخته شده سرمایه قابل ملاحظه‌ای روی بازار خانه‌های خالی و کم استفاده تمرکز کرده است که شاید ارزش ۵ الی ۶میلیون خانه خالی از سکنه و کم استفاده دوبرابر کل حجم نقدینگی ۲۷۰۰ هزار میلیارد تومانی اقتصاد ایران باشد. از این رو باید انحراف سرمایه از حوزه ساخت و ساز به حوزه بورس‌بازی روی مسکن ساخته‌شده را به عنوان یکی از مهمترین آسیب‌های رها‌سازی بازار مسکن به شمار آورد.
در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد صاحبان سرمایه روی املاک مسکونی محلات سرمایه گذاری کرده‌اند و در عمل با خالی کردن بازار شناور مسکن از فایل‌های قابل عرضه جهت خرید و فروش و اجاره زمینه را برای تحمیل نرخ‌های نجومی پیشنهادی خود بر بازار مسکن فراهم آورده‌اند.
در این بین همین که حجم خانه‌های بلا استفاده و کم استفاده در کشور به محدوده ۵ الی ۶میلیون واحد مسکونی رسیده‌است، به خوبی نشان می‌دهد نقدینگی و سرمایه قابل ملاحظه‌ای به جای تمرکز روی ساخت و ساز مسکن روی بورس بازی در بازار غیر متشکل مسکن ساخته شده تمرکز داشته‌است که ارزش خانه‌های خالی از سکنه و کم‌استفاده از آنجایی که تقریباً دوبرابر کل حجم نقدینگی موجود در کشور یا معادل ارزش بورس اوراق بهادار تهران است، می‌توان متوجه شد نقد شوندگی در بازار مسکن هم به یک چالش جدی بدل شده‌است، اما، چون صاحبان خانه‌های خالی و کم استفاده می‌توانند از سند خانه‌ها تسهیلات بانکی دریافت کنند و همچنین نرخ‌های مسکن را بدون اصلاح به سمت بالا هدایت کنند، توجهی به این مهم ندارند که درجه نقد شوندگی در بازار مسکن به یک معضل تبدیل شده است.
در نهایت امید می‌رود با راه اندازی صحیح بورس‌املاک واقعیت‌های حوزه زمین و ساختمان برای همه شفاف شود تا نقدینگی به جای آنکه روی افزایش حجم خانه‌های خالی از سکنه و کم مصرف متمرکز شود، به حوزه ساخت و ساز واحد‌های مسکونی ورود کند. در عین حال با پایان یافتن دستکاری قیمت با بورس بازی در بازار غیر متشکل مسکن عملاً افزایش حباب قیمت مسکن متوقف شده و زمینه برای اصلاح و واقعی شدن قیمت مسکن فراهم آید. در عین حال سازمان امور مالیاتی نیز با در اختیار داشتن اطلاعات دارایی ملکی اشخاص حقیقی و حقوقی گام بعدی را برای نزدیک شدن به عملیاتی کردن مالیات بر مجموع دارایی و درآمد تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی بر دارد.
