جوان آنلاین: یک کارشناس مسکن و شهرسازی معتقد است ضعف ساختاری شورای عالی شهرسازی، کندی فرایند‌ها و کم‌توجهی به فناوری باعث شده است برنامه هفتم پیشرفت به‌طور کامل اجرا نشود. انحصار زمین، محدودیت توسعه شهری و مدیریت ناکافی منابع، قیمت و دسترسی به مسکن را تحت تأثیر قرار داده و اصلاح ساختار‌ها و نظارت مستمر تنها راه عبور از بحران مسکن است.
وقتی کارشناسان صریح می‌گویند «برنامه‌های مسکن بدون اجرا و مدیریت منابع فقط روی کاغذ باقی می‌مانند»، دیگر نمی‌توان مشکل را به یک پروژه یا یک منطقه محدود کرد. این موضوع، انعکاسی از ناکارآمدی‌ها و تعلل‌های چندساله در سیاستگذاری مسکن و مدیریت شهری است؛ جایی که وعده‌های قانونی برنامه‌های توسعه، پشت میز‌های اداری خاک می‌خورند و مسئولان گاه مشکلات را به مردم منتقل می‌کنند گویی محدودیت زمین، آب و منابع ناگهان از آسمان آمده‌اند. فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن و شهرسازی، در گفتوگو با جوان با نگاه انتقادی به شورای عالی شهرسازی، ضعف ساختاری کمیته‌ها، کندی فرایند‌ها و کم‌توجهی به فناوری و داده‌های نوین، نشان می‌دهد چرا اجرای برنامه هفتم پیشرفت با تأخیر و ناکارآمدی همراه شده است. او همچنین توضیح می‌دهد مشکلاتی مانند انحصار زمین، محدودیت‌های توسعه شهری و مدیریت ناکافی منابع، چگونه بر قیمت مسکن و امکان سکونت مردم اثر گذاشته و چرا اصلاح ساختار‌ها و نظارت مستمر، بیش از هر زمان دیگری ضروری است.
شورای عالی شهرسازی و اجرای برنامه هفتم، کوتاهی قابل قبول نیست
ایلاتی درباره پایبندی شورای عالی شهرسازی به برنامه هفتم گفت: در تکالیفی که برنامه هفتم مشخص کرده، مشخصاً وزارت راه و شهرسازی و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی کشور باید اقدام می‌کردند. این تکالیف مربوط به حوزه شهرسازی است و شامل تدوین و ابلاغ آیین‌نامه‌ها می‌شد. اکنون ما وارد سال اول برنامه هفتم شده‌ایم و کوتاهی که در این زمینه وجود دارد، به هیچ عنوان قابل قبول نیست. برای مثال، در برنامه هفتم تعیین شده که در پنج سال آینده حدود ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار هکتار به محدوده‌های سکونتگاهی کشور اضافه شود، بنابراین سال اول برنامه باید حدود ۶۶ هزار هکتار تحقق پیدا کند و سهمیه هر شهر مشخص شود. این حداقل کاری است که باید انجام می‌شد.
وی همچنین گفت: ساختار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیازمند تحول جدی است. فرایند‌ها و کمیته‌های فنی و مهندسی کند هستند و بسیاری از طرح‌های جامع شهری که بررسی می‌شوند، برای رسیدن به تصویب نهایی ۱۰ سال طول می‌کشد. با این ساختار ناکارآمد، حتی تکالیف جدید مانند محدوده‌های سکونتگاهی به‌خوبی اجرایی نمی‌شوند. فناوری در شورا به‌خوبی استفاده نمی‌شود. ما نیازمند بهره‌گیری از فناوری‌های مبتنی بر اطلاعات مکانی سه‌بعدی، دوقلوی دیجیتال شهر‌ها و هوش مصنوعی هستیم تا فرایند بررسی، الحاق و تخصیص زمین‌ها با اولویت‌بندی و کارت امتیازی سریع‌تر انجام شود.
آب، مدیریت و مسکن، اظهارات نادرست برخی مسئولان
ایلاتی در پاسخ به این پرسش که بحران آب می‌تواند توجیهی برای جلوگیری از ساخت مسکن باشد یا فقط بهانه مدیریتی است، افزود: متأسفانه اظهارات برخی مسئولان مانند آقای علی‌آبادی نادرست و بی‌جا بود. وقتی می‌گویند به دلیل کمبود آب، مسکن نسازیم، این درست نیست. وظیفه وزارت، تأمین زیرساخت و مدیریت منابع است، نه اینکه به مردم بگوییم مسکن نسازید. کشور ما در طول تاریخ تجربه خشکسالی داشته است و معماری و مدیریت منابع آبی تجربه‌شده داریم که می‌توان از آن استفاده کرد. آب وجود دارد و اگر کم است، مدیریت می‌خواهد. نباید وظایف خود را به مردم تحمیل کنیم، بلکه باید برای تأمین منابع و زیرساخت‌ها برنامه‌ریزی کنیم.
مصوبات شورای عالی فاقد پشتوانه قانونی
این کارشناس در توضیح وضعیت مصوبات شورای عالی گفت: در نظام مدیریت شهری ما، شهرداری‌ها به‌عنوان نهاد‌های عمومی مستقل تعریف شدند، اما بودجه دولتی ندارند و وابسته به درآمد‌های ساختمانی هستند. این وابستگی باعث شده شهرداری‌ها در اجرای طرح‌های تفصیلی یا جامع تغییراتی اعمال کنند که مغایرت با برنامه‌های کلان دارد. تا زمانی که مدل اداره شهر‌ها بر این اساس باقی بماند، بسیاری از برنامه‌ریزی‌ها در اجرا تحقق پیدا نمی‌کند.
نظارت بر عملکرد شورای عالی، خلأ موجود
ایلاتی درباره نهاد نظارتی افزود: متأسفانه نهاد نظارتی مشخصی وجود ندارد. شورای عالی در بالاترین سطح فعالیت می‌کند و نظارت مستمری بر مصوبات آن اعمال نمی‌شود. گاهی کمیسیون عمران مجلس می‌تواند وزیر یا معاونان مربوطه را مورد پرسش قرار دهد، اما هیچ نظارت کلانی وجود ندارد که به‌صورت مستمر شورا را پایش کند.
وی یک تجربه موفق را اینگونه توضیح داد: واگذاری اختیارات شهر‌های زیر ۵۰ هزار نفر به شورای برنامه‌ریزی استان باعث افزایش سرعت اجرای کار شد. می‌توان این مدل را برای شهر‌های تا ۲۰۰الی۵۰۰ هزار نفر گسترش داد، البته با مراقبت برای جلوگیری از انحرافات.
اجاره‌نشین‌های اتباع و بازار مسکن
ایلاتی درباره سهم واقعی اجاره‌نشین‌های اتباع گفت: کشور ما در مواجهه با ورود اتباع ساماندهی مناسبی نداشته است. بسیاری از اتباع بدون ثبت و شناسایی دقیق وارد کشور شده‌اند و آمار‌ها متناقض است. برخی از آنها با تعداد زیاد در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند. خروج اتباع از مناطقی که تراکم جمعیتی زیادی داشتند مانند جنوب و جنوب‌شرق تهران تأثیر کاهش قیمت مسکن را به‌صورت محدود داشته، اما مهم است که ساماندهی دقیقی انجام شود تا این افراد در مناطق مشخص و کنترل‌شده سکونت کنند، مشابه تجربه سایر کشورها.
علت اصلی گرانی مسکن، انحصار زمین و سیاست‌های شهری
ایلاتی در پایان تصریح کرد: یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن، انحصار زمین است. از سوی دیگر، سیاست‌های شهرسازی اجازه توسعه افقی شهر‌ها را محدود کرده و افزایش تراکم‌ها به‌عنوان راهکار نادرست برای تأمین مسکن اعمال شده است. این دو عامل باعث افزایش مضاعف قیمت زمین و مسکن شده است. واگذاری زمین از سوی بنیاد مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن ناکافی بوده و محدوده‌های شهری جدیدی الحاق نشده است. این عوامل در کنار سایر عوامل، بخشی از گرانی مسکن را توضیح می‌دهد.
