جوان آنلاین: در حالی که متوسط شاخص قیمت مسکن در آذر ماه ۱۰۸میلیونتومان بود، این شاخص در روزهای پایانی دی ماه به حدود ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است. در این خصوص البته یک سناریو محتمل است و آن هم کاهش جدی عرضه مسکن در شرایط قطعی اینترنت است که میتواند دادههای آماری درباره افزایش قیمت مسکن در تهران را به بیراهه ببرد.
در هر صورت وضعیت فعلی شرایطی ویژهای در بازار مسکن است. رشد قابل توجه نرخ طلا و دلار در چند ماه اخیر و حالا ثبات نسبی قیمتها در این بازار و پیشبینی تداوم این وضعیت، از سویی برخی دارندگان طلا و ارز را متمایل به خرید مسکن کرده و از سوی دیگر برخی ابهامات در میان خریداران و فروشندگان مسکن همچنان وجود دارد که مانع از رونق معاملات در این بازار میشود. این وضعیت در شرایط نخست، موجب رونق بازار مسکن و در مؤلفهای دیگر سبب تداوم رکود در بازار مسکن میشود.
دلایل فراز و فرود مسکن
درحالیکه قیمت مسکن در تابستان امسال به دلیل تکانههای جنگ بهشدت راکد و بدون نوسان قیمتی بود، از نیمه مهر ماه بر حجم تقاضا در بازار املاک افزوده شد. تحریک تقاضا در بازار املاک ابتدا از خانههای قدیمی و کوچک متراژ در مناطق جنوبی شهر شروع شد و در ماههای بعد به مناطق میانی و شمالی شهر نیز رسید.
در نهایت از ابتدای زمستان بازار مسکن وارد فاز افزایش قیمت شد، به نحوی که متوسط شاخص قیمت مسکن در نیمه ابتدایی دی بنا به گزارشات به ۱۱۳میلیون تومان رسید. جهش قیمت در سایر بازارهای موازی نظیر طلا و ارز و کاهش تلاطم سیاسی در کشور بهنحوی پیشرفت که بخشی از متقاضیان مصرفی با تبدیل دارایی به بازار ملک وارد شدند و این موضوع تا حدی از رکود در بخش مسکن کاست و همزمان موجب رشد نسبی قیمت در بازار املاک شد، اما ثبت متوسط شاخص قیمت پیشنهادی برابر متری ۱۲۰ میلیون تومان در دی ماه را لزوماً نمیتوان استمرار جریان رشد قیمت در هفتههای قبل دانست.
در سالهای اخیر عمده عرضه فایل مسکن در سکوهای اینترنتی انجام میشد و متقاضیان خرید خانه نیز فایل مورد نظر خود را از طریق این سکوهای اینترنتی پیدا میکردند. در چند سال گذشته و با گسترش فعالیت سکوهای اینترنتی عرضه ملک، حتی بنگاههای معاملات املاک نیز برای عرضه سراغ این پلتفرمها رفته بودند. در چنین شرایطی اختلال در اینترنت که با کاهش بیش از ۸۰ درصدی عرضه فایلها همراه شد، شهروندان را با چالش چگونگی عرضه ملک در پلتفرمهای آنلاین و همزمان اختلال در یافتن گزینه مناسب برای خرید به دلیل محدودیت در اینترنت مواجه کرد. در سالهای اخیر بیش از ۹۰درصد عرضه و یافتن ملک از بستر سکوهای آنلاین انجام میشد و سهم شیوه سنتی در یافتن مشتری و خریدار ملک تقریباً رو به منسوخشدن گذاشته است. بر این اساس به نظر میرسد افزایش فعلی تحت تأثیر این مسئله بوده است.
تأثیر تک نرخی شدن ارز بر بازار مسکن
یکی از مؤلفههای اثرگذار بر قیمت مسکن، نرخ دلار است. با توجه به تک نرخی شدن ارز از سوی دولت بازار مسکن نیز از این سیاست تأثیر میپذیرد. حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن درباره تأثیر حذف ارز ترجیحی و تک نرخی شدن قیمت ارز بر بازار مسکن گفت: «در جنگ ۱۲ روزه اختلاف فاحشی بین رشد قیمت مسکن و رشد قیمت ارز و طلا ایجاد شد و به جاماندگی بازار مسکن انجامید. این جاماندگی همچنان ادامه دارد و دولت نیز اخیراً تصمیم گرفت با حذف ارز ترجیحی، نرخ ارز را تک نرخی کند و قیمت بازار ملاک عمل باشد. البته از نظر اقتصادی متفاوت بودن نرخ ارز جز ایجاد رانت و خسارت به جامعه سودی نداشت. بنابراین حذف ارز ترجیحی از دیدگاه اقتصادی بسیار تصمیم خوبی است، اما تبعات ناشی از آن دامنگیر اقتصاد کشور شد.»
وی افزود: «یکی از دلایل اصلی بحران و شرایط ناگوار اجتماعی، مسئله اقتصاد و معیشت مردم به ویژه اقشار متوسط و پایین است، اما ادامه پرداخت ارز ترجیحی نیز امکانپذیر و منطقی نبود.»
محتشم تصریح کرد: «بسیاری از واردکنندگان و تولیدکنندگانی که از ارز ۲۸هزار و ۵۰۰ تومانی استفاده میکردند معمولاً کالاهای خود را با این نرخ در بازار نمیفروختند، بلکه سعی میکردند قیمت آن کالا را به نرخ دلار آزاد نزدیک کنند؛ بنابراین از افزایش قیمت ارز سود میبردند. رشد قیمت ارز هم موجب ایجاد شکاف بین دلار دولتی و بازار آزاد میشد و هم به رشد قیمت کالاهای وارداتی میانجامید.»
به گفته محتشم، تک نرخی شدن ارز موجب شده است کالاها با ارز بازار آزاد عرضه شوند. اینجا بخش مسکن میماند که از مجموعه کالاها و خدماتی تشکیل شده که ارتباط مستقیم با قیمت ارز دارد. وقتی قیمت ارز بالا میرود قیمت نهادههای مسکن نیز که در صنایع و کارخانجات تولید میشود، افزایش مییابد. بنابراین تک نرخی شدن ارز به تورم مصالح ساختمانی و حتی زمین منجر میشود و به رشد هزینه تولید مسکن دامن میزند، در حالی که بازاری برای این تولید وجود ندارد.
وی با بیان اینکه از آن سو ابهامات اقتصادی موجب ایجاد شکاف بین ارزش افزوده بخش مسکن و قیمت ارز و طلا شده است به ایسنا گفت: «به دلیل آنکه نقدشوندگی ارز و طلا بیشتر از مسکن است در حال حاضر عمده سرمایهها به سمت طلا و ارز روانه شده است. علاوه بر اینکه بازار مسکن جذابیت خود را برای سرمایهگذاری از دست داده است.»
محتشم افزود: «دیر یا زود بخش مسکن خودش را به اقتصاد کشور تحمیل و جاماندگی از بازارهای موازی را جبران میکند.»
سبقت تقاضا از عرضه مسکن
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران نیز در گفتوگو با مهر با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن گفت: «در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاهمدت و دیگری مربوط به بلندمدت است.»
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تصریح کرد: «تجربه سالهای گذشته نشان میدهد هر زمان نرخ ارز بهصورت شارپی افزایش پیدا میکند، نخستین پیامد آن بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همانطور که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش میشوند.»
باقرپور ادامه داد: «علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها بهکار گیرند. توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها موجب شده است فروشندگان احساس عدم اطمینان داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند.»
وی گفت: «امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمتها تأثیر ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است. توقف معاملات مسکن عمدتاً ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیشتر در بازار فعال بودند. بسیاری از فروشندگانی که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمیدهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی میتواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود.»
این مقام صنفی یادآور شد: «پیشتر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیشبینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق وجود نداشت. اکنون میتوان گفت عدم رشد قیمت مسکن در گرو کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز است. فضای روانی حاکم بر بازار بهگونهای شکل گرفته که خریداران ناچارند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکنندهتری ارائه دهند و همین پیشنهادها بهتدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل میشود.»
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید کرد: «این وضعیت میتواند در بلندمدت و احتمالاً در اواسط سال آینده، منجر به شکلگیری موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن شود.»
وی افزود: «در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰میلیارد تومان در شهر تهران عملاً با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شدهاند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز دقیقاً در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتاً از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند. با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار به دلیل توقف از سوی فروشندگان انجام نمیشود. در واحدهای با قیمتهای بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمیشود، اما به گفته فعالان این حوزه قیمتها از نرخ دلار تأثیر میگیرد.»
