جوان آنلاین: شاخص‌های بخش مسکن و ساخت ساز در یکسالگی فعالیت دولت چهاردهم عملکرد قابل قبولی ارائه نمی‌کنند. سیاستگذار بخش مسکن می‌تواند با سه اقدام، تشدید رکود در این بخش را دست‌کم متوقف کند.
با ۳ میلیون تومانی که دهه ۷۰ می‌شد یک آپارتمان خرید حالا می‌توان یک شارژر تهیه کرد! همین یک گزاره کافی است تا حجم تورم آوار شده بر سر خانه اولی‌ها را در دو دهه گذشته درک کرد. در یک سال گذشته و همزمان با اولین سال فعالیت دولت چهاردهم نیز اگرچه نرخ تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی به دلایلی از جمله نگرانی از تنش‌های نظامی کمتر بوده، اما در همین شرایط نیز تورم مسکن ۱۸ درصد افزایش یافته است. تنور اجاره مسکن نیز در اولین سال فعالیت دولت پزشکیان داغ بوده و وضعیت ساخت و ساز نیز به شدت درگیر رکود شده است.
نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در سال اول فعالیت دولت چهاردهم ۱۸ درصد شده است. این میزان افزایش اگرچه در مقایسه با سال اول برخی دولت‌ها، کمتر بوده، اما دلیل آن نه اقدامات دولت برای مهار تورم بلکه بیشتر ناشی از ابهامات و نگرانی فعالان حوزه مسکن و ساخت و ساز از بابت شرایط جنگی بوده است. بازار مسکن از بازار‌هایی است که بر خلاف طلا و ارز در شرایط جنگ با کاهش قیمت رو‌به‌رو می‌شود. از این رو در یک سال گذشته بازار دل نگران شرایط ناشی از تحولات منطقه و جنگ بوده است. پس از جنگ ۱۲ روزه اسرائیل علیه ایران نیز این وضعیت شدیدتر و به جایی رسیده که حجم معاملات در تیرماه تقریباً به صفر و خرید و فروش عملاً متوقف شده است.
تنور داغ اجاره‌ها
در بازار اجاره مسکن در یک سال گذشته اگرچه سیاست قیمت گذاری دستوری برای اجاره‌ها تداوم یافته است، اما در خصوص به اصابت رسیدن این هدفگذاری، اما و اگر‌هایی وجود دارد. در شرایطی که سقف افزایش اجاره‌ها در تهران ۲۵ درصد تعیین شده، اما تورم اجاره مسکن در یک سال گذشته ۳۵ درصد را به ثبت رسانده است. بررسی فایل‌های رهن کامل آپارتمان در تهران نشان می‌دهد اجاره یک واحد ۵۰ تا ۶۰ متری با امکاناتی، چون آسانسور، پارکینگ و انباری، بسته به منطقه، بین ۴۰۰ میلیون تا ۳ میلیارد تومان است. مناطق شمالی همچنان رکورددار قیمت هستند، در حالی که در مناطق جنوبی می‌توان با بودجه‌ای کمتر از ۷۵۰ میلیون تومان خانه اجاره کرد.
در مناطق شمالی تهران برای مثال در محله امانیه برای رهن کامل آپارتمانی با ۶۰ مترمربع زیربنا و نوساز، اما به همراه امکانات رفاهی ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان و در محله سعادت‌آباد برای آپارتمان ۶۰ متری، نوساز و دارای پارکینگ، آسانسور و انباری، یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
در مناطق شرقی نیز برای رهن کامل آپارتمانی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ مترمربع، دست‌کم باید بین ۵۵۰ تا ۹۵۰ میلیون تومان بودجه کنار گذاشت. در مناطق جنوبی تهران نیز به بودجه‌ای بین ۴۵۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان نیاز است.
کاهش تولید مسکن و افزایش قیمت تمام شده
در یک سال گذشته نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی حدود ۳۰ درصد بوده است. افزایش قیمت تمام شده منجر به کاهش تولید مسکن شده است و در کل شرایط برای تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی مساعد نیست.
بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در زمستان سال گذشته در مجموع بیش از ۴۰ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شده که نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۳ درصد کاهش داشته است.
از سوی دیگر نگاهی به تغییرات قیمت نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد در مجموع در زمستان گذشته تورم این بخش ۳۰ درصد بوده است در حالی که در زمستان ۱۴۰۲ این شاخص ۱/۳۷ درصد گزارش شده بود.
سیدمحمد مرتضوی عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران درباره آینده صنعت ساختمان و شرایط حاکم بر بازار مسکن گفت: میزان ساخت و ساز در کشور طی سال گذشته نسبت به سال ۱۴۰۲ کاهش داشت و پیش‌بینی می‌شود امسال نیز این کاهش تولید تداوم داشته باشد.
وی با بیان اینکه صنعت ساختمان هم از نظر عرضه و هم تقاضا با مشکل روبه‌روست، از قیمت تمام شده مسکن به عنوان یکی از مشکلات این بخش نام برد و افزود: قیمت تمام شده مسکن به دلیل نرخ عمومی تورم به صورت مستمر در حال افزایش است به طوری که هم قیمت مصالح ساختمانی و هم دستمزد کارگران و استادکاران افزایشی بوده است. وی خاطر نشان کرد: ورود سرمایه‌گذاران به صنعت ساختمان نیازمند پیش‌بینی پذیر بودن قیمت فروش مسکن است تا انگیزه آنها برای سرمایه‌گذاری افزایش یابد.
عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران به وضعیت تقاضای مسکن در بین خانوار‌های ایرانی اشاره کرد و گفت: در برخی مناطق کشور، شرایط به گونه‌ای است که خانه‌دار شدن به رؤیا تبدیل شده است و افراد نمی‌توانند با اتکا به یک پس انداز صاحب مسکن شوند، در حالی که در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ افراد با تسهیلات بانکی واحد‌های مسکونی تهیه می‌کردند.
مرتضوی تصریح کرد: اوایل دهه ۹۰ تسهیلات بانکی حدود ۷۰ درصد هزینه‌های ساخت یک ساختمان را تشکیل می‌داد که اکنون این رقم به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است.
رفع تهدید‌های بازار مسکن چگونه امکانپذیر است؟
یکسالگی فعالیت دولت، فرصتی است برای بررسی وعده‌های مسکنی و آنچه تاکنون محقق شده است تا بر اساس آن سیاستگذار در راستای تأمین مسکن خانوارها گام بردارد. یکی از راهکار‌های مهم در این زمینه تعیین تکلیف مالیات‌های ناکارآمد، اما پرهزینه برای تولید است.
حمایت از مستأجر‌ها و خانه‌اولی‌ها با افزایش مناسب مبالغ وام‌های ودیعه و خرید از دیگر راهکار‌های مهم است که کارشناسان بر آن تأکید دارند. سقف وام انفرادی خرید مسکن در تهران ۵۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد تومان تعیین شده که کمتر از ۱۰ متر از یک خانه را دربر‌می‌گیرد. همچنین مبلغ بازپرداخت وام خرید مسکن نیز سنگین و وام‌های ودیعه هم با بوروکراسی‌های پیچیده‌ای همراه است.
حذف موانع دولتی ساخت و بازنگری در سیاست‌های کلان بخش مسکن برای تشویق سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده نیز از دیگر راهکار‌های مهم در راستای خانه‌دار شدن مردم است.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک در این باره گفت: باید متناسب با توان مالی و نیاز خانوارها، واحد‌های مسکونی در لایه‌های مختلف جامعه به‌ویژه در بافت‌های فرسوده تولید شود تا قیمت مسکن با قدرت خرید تمام اقشار جامعه همخوانی داشته باشد.
وی افزود: در حال حاضر رکود سنگینی در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است و تا زمانی که سیاست‌های تسهیلاتی و ساخت‌وساز متناسب با نیاز مردم اصلاح نشود، این وضعیت ادامه خواهد داشت.
بهبود شرایط در بازار مسکن نیازمند بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله افزایش سطح درآمد افراد، کنترل تورم، کاهش قیمت تمام شده مسکن و افزایش کمی و کیفی تسهیلات بانکی است و بخشی از این تصمیمات در حوزه کلان در گرو تصمیمات دولت و بسیاری دیگر در گرو اقدامات سیاستگذار بخش مسکن است.
