جوان آنلاین: باوجود افزایش قیمت مسکن، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی روزبهروز آب میرود. براساس گزارشها، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی به ۳ درصد رسیده است. هرچند رقم وام بخش مسکن در سال جاری افزایش یافته، اما این میزان با تورم موجود همخوانی نداشته و این مسئله رکود مزمن بازار را تشدید میکند. حالا سیاستگذار بخش مسکن در تازهترین تصمیم خود برای جبران بخشی از رکود بازار و ناهمخوانی عرضه با تقاضا، با تعریف بستهای جدید درصدد است تا دستکم بانک مرکزی را برای تکمیل ۳۰۰ هزار واحد نیمهکاره همراه کند.
در شرایطی که انتظار میرود نظام بانکی نقشی مهم در بهپایانرساندن رکود مسکن بازی کند، اما نظام معیوب تأمین مالی خود به رکود مزمن بازار دامن زده است. با افزایش هزینههای ساختوساز از جمله مصالح ساختمانی و هزینههای مالیات، تراکم، بیمه و... حداقل قیمت ساخت مسکن به متری ۴۰ میلیون تومان رسیده است و این موضوع در کنار ریسکهای متعدد، دست سازندگان را برای شروع پروژههای جدید بسته است.
وامهای فعلی تناسبی با هزینههای سنگین ساختوساز ندارد
بررسیها نشان میدهد سرمایهگذاریهای جدید در سال گذشته حدود ۲۵ درصد افت داشته است. بنابراین میتوان امیدوار بود در چنین شرایطی با شارژ بانکی و تکمیل واحدهای نیمهتمام، دستکم بخشی از کمبود عرضهها در بازار مسکن جبران شود. طبق گزارشها حدود ۷۰۰ همت سرمایه بخش خصوصی در ساختمانهای ناتمام متوقف مانده است که باید دید سیاستگذار پولی و بانکی با پیشنهاد وام جدید چه اقدامی در این زمینه انجام میدهد. با توجه به عملکرد بانکها در بنگاهداری و قاعدتاً تعارض منافع، آنها تمایل چندانی به حمایتهای تسهیلاتی در حوزه مسکن ندارند. این مسئله طی سالهای گذشته انتقادات زیادی را به همراه داشته تا جایی که نظام بانکی به اعمال جرائم و برخوردهای قانونی در این زمینه نیز تهدید شده است. با این حال گزارشها نشان میدهد همچنان شکاف قابل توجهی بین تسهیلاتدهی بانکها به بخش مسکن با سایر بخشها وجود دارد. هدفگذاری قانون، سهم ۲۰ درصدی مسکن از تسهیلات بانکی بوده است که در حال حاضر این سهم نه تنها افزایش نداشته، بلکه روند کاهشی نیز داشته است. همچنین گزارشها نشان میدهد در حالیکه حجم کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی به همه بخشهای اقتصادی، ۵/۶۵ درصد افزایش اسمی داشته، اما رشد اسمی وامدهی به بخش مسکن و ساختمان تنها ۸/۳۶ درصد بوده است.
در همین ارتباط، محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از عملکرد ضعیف بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن گفت: «در حال حاضر هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری حداقل بین ۳/۵ تا ۴ میلیارد تومان تمام میشود. در این شرایط، تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی کمتر از ۲۵ درصد هزینهها را پوشش میدهد و این یعنی متقاضی باید بیش از ۷۰ درصد آورده شخصی داشته باشد که برای بسیاری از اقشار امکانپذیر نیست. بنابراین، سقف تسهیلات باید حداقل به بیش از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.»
تسهیلات فقط کفاف چند متر را میدهد
مشکلات تأمین مالی نه فقط در بخش عرضه مسکن، بلکه بخش تقاضا را نیز با مشکل روبهرو کرده است. متوسط قیمت پیشنهادی فروشندههای مسکن تا پایان تیرماه ۱۴۰۵، رقمی معادل ۲۰۹ میلیون تومان در مترمربع است. داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به کاهش اثرگذاری تسهیلات بانکی در بازار مسکن گفت: «در شرایط فعلی، خانهدار شدن مردم با اتکا به وام مسکن در بسیاری از نقاط شهر عملاً غیرممکن شده است.»
بیگینژاد تصریح کرد: «وامهای مسکن که اکنون با ارقام بیش از یک میلیارد تومان به متقاضیان پرداخت میشود، هزینههای جانبی قابل توجهی نیز به همراه دارد و با احتساب این هزینهها و میزان رسوب منابع، قدرت خرید حاصل از این تسهیلات به شدت کاهش مییابد. بررسیها نشان میدهد که در بسیاری از مناطق شهری، تسهیلات فعلی تنها امکان خرید یک تا سه مترمربع واحد مسکونی را برای متقاضیان فراهم میکند و به همین دلیل، وام مسکن بخش قابل توجهی از اثرگذاری خود بر افزایش توان خرید خانوارها را از دست داده است.»
او تأکید کرد: «با توجه به رشد مستمر قیمت مسکن و فاصله قابل توجه میان درآمد خانوارها و بهای واحدهای مسکونی، بازنگری در سیاستهای تأمین مالی بخش مسکن و افزایش کارایی تسهیلات بانکی بیش از گذشته ضروری به نظر میرسد. تجربه کشورهای موفق نشان میدهد که سیاستگذاران در این کشورها، معمولاً بیش از ۸۰ درصد بهای خرید مسکن را از طریق تسهیلات بانکی تأمین میکنند. این مدل تأمین مالی هم به نفع تقاضاست و هم به نفع عرضه، چون با تقویت قدرت خرید مسکن، جریان فروش پایدار برای سازندگان به وجود میآید.»
در این ارتباط، عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه با ارائه بستههای تسهیلاتی فعلی مردم خانهدار نمیشوند، گفت: «برای حل این بحران باید شرایط اجارهنشینی تسهیل شده و قانون مالیات بر خانههای خالی با قدرت اجرا شود و تدبیر اساسی برای خانهدار شدن مردم باید اتخاذ کرد.»
علیرضا نثاری با انتقاد از وضعیت فعلی تسهیلات خرید مسکن و عدم تناسب آن با قیمتهای بازار گفت: «در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در تهران متری حدود بیش از ۱۶۰ میلیون تومان است. با این ارقام، وام مسکنی که اکنون پرداخت میشود، حتی کفاف خرید چند متر خانه را هم نمیدهد.»
او با بیان اینکه تسهیلات فعلی خرید مسکن تهران تنها هزینه پنج متر خانه است، افزود: «با این شرایط، به هیچ عنوان نمیتوانیم از طریق ارائه اینگونه بستههای تسهیلاتی، مردم را خانهدار کنیم. دولت در شرایط فعلی باید دو موضوع اساسی را برای خانهدار شدن مردم پیش ببرد. نخستین گام این است که شرایط اجارهنشینی را برای مستأجران تسهیل کنیم تا آنها بتوانند با پسانداز، به فکر خرید خانه بیفتند. گام دوم و مهمتر، اجرای واقعی و دقیق قانون مالیات بر خانههای خالی است.»
عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: «به عنوان مثال در شهر تهران، کف تسهیلات خرید مسکن باید حداقل ۳ میلیارد تومان باشد تا خریدار بتواند با قرار دادن سند همان ملک در رهن بانک و افزودن آوردههای خود، صاحب خانه شود. در غیر این صورت، دولت چارهای ندارد جز اینکه بستههای حمایتی در حوزه رهن و اجاره را به شدت تقویت کند تا شرایط زندگی برای مستاجران از وضعیت فعلی دشوارتر نشود.»
رونق مسکن، کلید رشد اقتصادی
کارشناسان مهمترین راهکار عبور از رکود مزمن در بخش مسکن که میتواند رشد پایدار اقتصادی را نیز به همراه داشته باشد، تقویت بخش عرضه و تقاضای مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی میدانند. رشد مسکن، رشد پایدار اقتصاد را نیز به همراه دارد و با تحرک آن در بسیاری از حوزههای مختلف اشتغالزایی ایجاد میشود. هرچند بازپرداخت ارقام فعلی اقساط نیز تا حدودی برای بسیاری از خریداران مسکن مشکل است، با این حال همچنان بخش قابل توجهی از خریداران میتوانند از فرصت دریافت وام برای خانهدار شدن بهره ببرند.
