جوان آنلاین: یک کارشناس مسکن معتقد است «سوداگران با اطمینان از نبود مالیات، به راحتی وارد بازار مسکن می‌شدند و از آن سود می‌بردند. از دیگر سو، ما نیازمند افزایش عرضه زمین و مسکن، تنوع‌بخشی به شیوه‌های تأمین و عرضه مسکن، تنوع در نحوه واگذاری زمین و همچنین اصلاح ساختار‌های نظارت بر احراز متقاضیان واقعی هستیم. صرفاً با یک راه‌حل، نمی‌توان به تعادل در بازار رسید.»
هفته پیش معین عبدالمحمدی مدیر توسعه سامانه تم از واگذاری ۶۷ هزار واحد مسکونی به دهک دهم درآمدی خبر داد. خبری که در عین عجیب‌بودن نشان از یک اشتباه راهبردی در سیاست‌های حمایتی حوزه مسکن بود. طرح‌ها حمایتی که با هدف خانه‌دارشدن اقشار کم‌درآمد کلید خورد و حالا در مسیر اجرا با چالش‌هایی نظیر طولانی شدن زمان ساخت، ناتوانی برخی متقاضیان در تأمین آورده، ضعف سامانه‌های اطلاعاتی و ورود سوداگران مواجه شده است. تمامی این مسائل موجب شد تا بخشی از واحد‌ها به دهک‌های بالای درآمدی برسد و مسکن از کالایی مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود؛ موضوعی که انتقادات بسیاری را نسبت به انحراف طرح از اهداف عدالت‌محور آن برانگیخته است.
در همین راستا «جوان» در گفت‌وگویی تفصیلی با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به بررسی وضعیت اجرای طرح نهضت ملی مسکن، میزان تحقق اهداف آن و دلایل انحراف از گروه‌های هدف پرداخت.
اختلاف سلایق مدیریتی در وزارت راه عامل انحراف مسکن حمایتی
فرشید ایلاتی، درخصوص واگذاری ۶۷ هزار واحد مسکونی به دهک دهم درآمدی اظهار داشت: «اینکه طرحی که هدف اولیه‌اش حمایت از اقشار ضعیف و فاقد مسکن بوده، تا حدی از مسیر اصلی خود فاصله گرفته و اکنون درصدی از واحد‌ها به متقاضیان اصلی نرسیده، بلکه به دست دهک‌های بالای درآمدی افتاده، موضوعی قابل تامل است و پاسخ کوتاهی ندارد.»
وی با اشاره به طولانی شدن فرآیند ساخت پروژه‌های ملی از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، بیان کرد: «بخشی از دلیل این انحراف، به تأخیر در اجرای تعهدات و تکالیف دولت برمی‌گردد که ناشی از اختلاف سلایق مدیریتی یا عدم همراهی نظام بانکی بوده است. افرادی که سال‌ها منتظر تحویل واحد‌های خود بودند، با توجه به مشکلات مالی و عدم امکان ادامه انتظار، امتیاز خود را واگذار کردند و از طرح خارج شدند که همین موضوع زمینه ورود دلالان و واسطه‌ها را فراهم کرد.»
ایلاتی ادامه داد: «در مواردی حتی متقاضیان واجد شرایط نیز نتوانستند آورده اولیه یا اقساط وام را تأمین کنند و از طرح خارج شدند. این خروج، فرصت را برای سوداگران فراهم کرد تا با تصاحب این امتیاز‌ها از طرحی که قرار بود به نفع اقشار ضعیف باشد، استفاده سرمایه‌ای ببرند.»
این کارشناس همچنین تأکید کرد: «در برخی مناطق مانند پردیس، شاهد پدیده‌ای غیر طبیعی هستیم؛ مکان‌هایی مانند پاساژ که تمام واحدهای‌شان به دفاتر مشاور املاک تبدیل شده‌اند. این امر نشان‌دهنده رواج شدید سوداگری در بازار مسکن این مناطق است. از طرفی همین فعالیت‌های سفته‌بازی یا حتی خرید و فروش‌های سوری مشوق افزایش قیمت‌ها هستند.»
جلوگیری از ورود سودجویان با تقویت سامانه‌های اطلاعاتی موجود
ایلاتی با انتقاد از ضعف سامانه‌های اطلاعاتی موجود در کشور افزود: «ما در کشور درخصوص شناسایی سکونت و دهک‌های افراد سامانه‌های شفاف و دقیقی در اختیار نداریم به عنوان مثال این سامانه‌ها تنها توانایی شناسایی املاک دارای سند رسمی را دارند، در حالی که بسیاری از املاک قولنامه‌ای یا فاقد سند رسمی در معاملات وجود دارند که در رصد سامانه‌ها قرار نمی‌گیرند. همچنین خطا‌های آماری در دهک‌بندی‌ها و تفاوت بسیار میان افراد یک دهک نیازمند اصلاحات برای بررسی‌های درست است.»
وی تأکید کرد: «باید بند‌هایی به قوانین موجود اضافه شود که اگر فردی با تقلب وارد این طرح‌ها شد و بعد‌ها شناسایی گردید، املاک وی ضبط و جریمه‌ای سنگین برایش اعمال شود و اصطلاحاً نقره‌داغ شود؛ این اقدام بازدارنده باعث می‌شود سودجویان از سوءاستفاده از طرح‌های حمایتی دولت پرهیز کنند.»
وی در خصوص آمار ارائه‌شده از میزان برخورداری دهک‌های درآمدی نیز گفت: «به دلیل ضعف آماری و نداشتن تعاریف دقیق از دهک‌ها، نمی‌توان به‌طور قطعی گفت که عدالت اجتماعی در این طرح رعایت نشده است. با وجود اینکه آمار‌هایی نظیر تخصیص ۶۷ هزار واحد به دهک دهم مطرح شده، اما باید توجه داشت که این عدد در مقابل ۲/۴ میلیون واحد تحویلی در طرح‌های گذشته همچون مسکن مهر سهم اندکی دارد.»
او افزود: «اگر حتی ۴۲ هزار نفر سوءاستفاده کرده باشند، در مقابل میلیون‌ها نفری که به حق خود رسیدند، نمی‌توان کل طرح را ناکارآمد دانست. نباید به خاطر یک درصد خطا موفقیت ۹۹ درصد نادیده گرفته شود.»
قوانین مالیاتی از تبدیل شدن مسکن به کالای سوداگرانه جلوگیری می‌کند
در ادامه، این کارشناس به موضوع سرمایه‌ای شدن مسکن اشاره کرد و گفت: «در کشور ما، نبود قانون مؤثری برای مالیات بر عایدی سرمایه، یکی از عوامل تبدیل مسکن به کالایی سوداگرانه بوده است. ما از سال ۱۳۹۴ درگیر این قانون بودیم، اما تصویب و اجرای آن به تعویق افتاد. اخیراً با تغییر این قانون به قانون مالیات بر سوداگری، امیدواریم این مسیر اصلاح شود.»
این کارشناس معتقد است که اگر این قانون سال‌ها قبل تصویب و اجرا می‌شد، امروز بازار مسکن تا این حد دچار حباب قیمتی نمی‌بود. وی گفت: «سوداگران با اطمینان از نبود مالیات، به‌راحتی وارد بازار مسکن می‌شدند و از آن سود می‌بردند، اما اجرای درست قانون می‌تواند این فضا را تغییر دهد؛ قانونی که بسیاری از سودجویان در بازار مسکن تا به حال مانع اجرای آن می‌شدند.»
او همچنین به لزوم سیاست‌های مکمل برای کنترل بازار اشاره کرد و گفت: «گزینه‌های در اختیار ما محدود و مشخص هستند؛ ما نیازمند افزایش عرضه زمین و مسکن، تنوع‌بخشی به شیوه‌های تأمین و عرضه مسکن، تنوع در نحوه واگذاری زمین و همچنین اصلاح ساختار‌های نظارت بر احراز متقاضیان واقعی هستیم. صرفاً با یک راه‌حل نمی‌توان به تعادل در بازار رسید.»
در بخش پایانی گفت‌و‌گو، این کارشناس از زاویه‌ای دینی به مسئله مسکن پرداخت و اظهار کرد: «در آموزه‌های دینی ما، موضوع وقف زمین برای نیاز‌های عمومی بسیار مهم و کارآمد است. اگر فرهنگ وقف زمین در کشور ما ترویج یابد، بسیاری از مشکلات حل خواهد شد. زمین در این صورت از چرخه سوداگری خارج می‌شود و ساخت‌وساز می‌تواند برای نیاز واقعی مردم اتفاق بیفتد.»
این کارشناس تصریح کرد: «در نظام وقف، مالک فقط مالک ساخت‌وساز روی زمین است نه خود زمین. این دیدگاه می‌تواند عدالت اجتماعی را افزایش دهد و مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی واقعی تبدیل کند. در واقع عامل اصلی افزایش قیمت مسکن قیمت زمین است، وقتی زمین وارد چرخه وقف شود و هیچ کس مالک آن زمین نباشد و فقط ساخت در آن صورت بگیرد، درنهایت ارزش آن ساخته به مراتب هرسال با افزایش سن آن کاهش پیدا می‌کند. به عنوان یک راهکار دیگر، در همین راستا عرضه زمین به مردم از سوی دولت به عنوان یکی از مجموعه راه‌حل‌های بحران مسکن مطرح است. ترکیبی از سیاست‌های اجرایی، مالیاتی، فرهنگی و دینی می‌تواند راه‌حل ریشه‌ای برای بحران مسکن باشد و تنها با نگاه جامع می‌توان به عدالت در حوزه مسکن دست یافت.»
