جوان آنلاین: افزایش قیمت زمین به واسطه سرمایهای شدن و افزایش هزینه تولید در کشورمان، خانهدارشدن را برای بسیاری از خانوار دستنیافتنی کرده است. یکی از راهکارهای کاهش قیمت زمین و مسکن، عرضه زمین از سوی دولت است. در ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه تکلیف شده است که دولت تا پایان برنامه ۲۰درصد به مساحت شهرها و روستاها اضافه کند. در دو سال گذشته، دولت هیچ اقدامی انجام نداده و اجرای برنامه به سالهای پایانی آن موکول شده است. برخی کارشناسان حوزه مسکن ضمن تأکید بر اجرای سریعتر این ماده از قانون برنامه هفتم، معتقد هستند تراکمفروشی در یک دهه گذشته یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن بوده و دولت با ورود به بخش مسکن و با توقف تراکمفروشی، عرضه زمین را افزایش دهد تا سوداگری و سفتهبازی در این حوزه مهار شود.
بازار مسکن امروز یک بازار رها شده است و قیمتی که امروز برای آپارتمانها اعلام میشود هیچ تناسبی با واقعیت هزینه ساخت ندارد. طبق اعلام سازمان نظام مهندسی، با همه گرانیهایی که در سالهای اخیر در مصالح ساختمانی اتفاق افتاده، هزینه ساخت مسکن در بسیاری از شهرها به طور متوسط متری حدود ۴۵میلیون تومان است. اما همان واحدها با قیمتهایی در حد متری ۵/۱ تا ۲ میلیارد تومان عرضه میشوند. این فاصله نجومی فقط یک معنا دارد، مبنی بر اینکه بازار مسکن از کنترل خارج شده است. به عبارت دیگر، کلاً دولت در بخش مسکن کوچکترین نظارت و حضوری ندارد.
پای یک ساختار معیوب در میان است
فرهاد بیاشاد، استاد دانشگاه و تحلیلگر مسائل اقتصادی، میافزاید: وقتی فاصله میان هزینه ساخت و قیمت فروش دهها برابر میشود، دیگر نمیتوان آن را به تورم مصالح یا هزینه زمین تقلیل داد.
وی میگوید: اینجا پای یک ساختار معیوب در میان است؛ ساختاری که در آن دلالی، سوداگری و قیمتسازی جای منطق اقتصادی را گرفته است. در چنین بازاری، کسانی که هیچ نقشی در تولید مسکن ندارند، تبدیل به بازیگران اصلی تعیین قیمت میشوند.
بیاشاد میافزاید: این وضعیت نتیجه یک نگاه اقتصادی خاص هم است؛ همان نسخهای که سالها از سوی طرفداران اقتصاد رها شده تبلیغ شده است، نسخه بچههای شیکاگو در بخش مسکن. همان منطق معروف که میگوید بازار را آزاد بگذارید تا خودش همه چیز را تنظیم کند.
وی تأکید میکند: نتیجه این نسخه در بازار مسکن روشن است؛ قیمتها افسارگسیخته بالا میرود، سوداگری تشویق میشود و نیاز اولیه مردم تبدیل به ابزار سرمایهگذاری میشود. مسکن نباید میدان بازی سرمایههای سرگردان باشد. خانه قرار است سرپناه باشد، نه صندوق حفظ ارزش پول و نه ابزار سودآوری.
بیاشاد میگوید: وقتی مسکن به دارایی سرمایهای تبدیل میشود، طبیعی است که قیمت آن دیگر با توان خرید مردم سنجیده نشود، بلکه با عطش سود سنجیده شود. دلالها در چنین فضایی به موتور التهاب بازار تبدیل میشوند. آنها تولید نمیکنند، اما قیمتها را جابهجا میکنند. به این ترتیب، با هر معامله صوری، با هر موجسازی قیمتی و با هر بازی روانی در بازار، فاصله میان قیمت واقعی و قیمت اعلامی را بیشتر میکنند. نتیجه این چرخه همان چیزی است که امروز میبینیم؛ خانه برای مردم عادی دستنیافتنیتر از همیشه شده است.
وی میگوید: بازاری که در آن مسکن از یک نیاز انسانی به ابزار سوداگری تبدیل شود، دیر یا زود به بحران اجتماعی و اقتصادی ختم میشود. تا زمانی که مسکن از بازار سرمایهگذاری خارج نشود و دوباره به جایگاه طبیعی خود، یعنی سرپناه برنگردد، این چرخه معیوب همچنان ادامه خواهد داشت و هر روز فاصله میان قیمت خانه و توان خرید مردم عمیقتر خواهد شد.
وی میافزاید: وجود ۲۷میلیون خانوار، ۳۰میلیون سند مسکونی و ۷میلیون نفر مستأجر نشاندهنده فقدان مدیریت و نظارت در بخش مسکن است.
تجربه سایر کشورها در مهار سوداگری زمین و مسکن
یکی از مهمترین مشکلات ساختاری در بازارهای مسکن سراسر کشورهای جهان، تمایل سوداگران برای ورود سرمایههای خود به این بخش است. سوداگران در همه کشورها بازار مسکن را یکی از مناسبترین مکانها برای کسب سود بدون دردسر میدانند و به همین دلیل بسیاری از کشورها تصمیم گرفتهاند با ابزارهایی نظیر ابزار مالیاتی، حضور سوداگران در بازار داخلی را محدود کنند و به این ترتیب ضمن جلوگیری از نوسانات بازار مسکن، شرایط را برای خانهدار شدن بخش بیشتری از مردم فراهم نمایند. دولت چین حدود یک دهه است که مبارزه با سوداگری املاک و مسکن را آغاز کرده و تا حد زیادی موفق به کنترل صعودی قیمتها به ویژه در شهرهای بزرگی مثل شانگهای شده است. در حالی که پیش از ورود دولت، قیمت مسکن در این شهرها به قیمت مسکن در شهرهای لندن و نیویورک نزدیک شده بود.
در ایران به دلیل عدم باور دولتهای گذشته به دخالت در بازار مسکن، متأسفانه این بخش رها شد و سوداگران با ورود به بازار مسکن و افزایش نجومی قیمت زمین، قیمت تمامشده مسکن را بالا بردند و در نتیجه خانهدار شدن جزء آرزوهای دستنیافتنی بسیاری از خانوادهها شد.
دخالت دولت در ساخت مسکن ضرورت است
فرشید ایلاتی، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن نیز در گفتوگو با «جوان» بر ضرورت دخالت دولت در بخش مسکن تأکید کرده و میگوید: ثبات اقتصادی در بسیاری از کشورها در خانهدارشدن خانوار تأثیر دارد. برخی کشورها در ۲۰ سال گذشته، نرخ اجارهبها فقط ۱۰درصد رشد داشته و همین امر بر میزان رغبت خانوادهها برای داشتن خانه ملکی و استیجاری تأثیرگذار است. امریکا، غرب و شرق اروپا و حتی آسیا، دولتها بر دخالت در بازار مسکن اتفاق نظر دارند، اما در ایران حضور دولت در بازار مسکن نوسان داشته و سینوسی بوده؛ برخی به حضور در بازار تأکید داشتند، مانند ساخت مسکن مهر و برخی دولتها بر دخالت در بازار اعتقادی نداشتند یا با همین باور، حدود هشت سال به سوداگری زمین و مسکن دامن زدند؛ همین تناقضها باعث شده که چالش مسکن در کشور حل نشود.
وی در پاسخ به اینکه سهم زمین چقدر بر گرانی مسکن تأثیرگذار است، میافزاید: یکی از چالشهای اصلی، نقش زمین در قیمت تمامشده ساخت مسکن است که در شهرهای مختلف متغیر است. در تهران ۷۰درصد قیمت مسکن به قیمت زمین بستگی دارد و در برخی از مناطق (منطقه یک) این سهم تا ۹۰درصد هم میرسد؛ در این مناطق، کل هزینه ساخت فقط ۱۰درصد است. بنابراین اگر قیمت زمین کنترل شود، قیمت مسکن نیز کاهش یافته و ثبات مییابد.
ایلاتی راهکار مهار قیمت زمین را کنترل تقاضای مسکن عنوان میکند و میگوید: در یک دهه گذشته، فروش تراکم و افزایش طبقات ساختمانها یکی از دلایل گرانیها بوده است. زیرا با افزایش جمعیت شهرها، زمین برای ساختوساز محدود بوده و شهرها بزرگ نشدهاند. ازاینرو برای رفع مشکل عرضه به تراکمفروشی و افزایش طبقات اقدام شده است. به این ترتیب قیمت زمین به ازای هر واحد بالا رفته و گران شده است.
دولت قانون برنامه هفتم را در بخش مسکن اجرا کند
ایلاتی میگوید: راهکار مهار قیمت زمین و مسکن، عرضه زمین و افزایش سکونتگاههاست. در ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه تکلیف شده است که دولت تا پایان برنامه ۲۰درصد به مساحت شهرها و روستاها اضافه کند. در دو سال گذشته، دولت هیچ اقدامی انجام نداده و اجرای برنامه به سالهای پایانی آن موکول شده است. اگر عرضه زمین افزایش و تراکم کنترل شود، میتوانیم مشکل مسکن را ریشهای کنترل کنیم.
ایلاتی میگوید: دولت باید به عنوان سیاستگذار در بازار مسکن دخالت کند؛ با اعمال سیاستهای تشویقی، سوداگری زمین را کاهش و قیمتها را مهار کند.
این کارشناس مسکن تأکید میکند: تا زمانی که دولتها بر حضور در بازار مسکن اعتقادی نداشته باشند، ۲۰ سال دیگر هم مشکل مسکن کشور حل نمیشود. باید همین امروز سیاستگذار تصمیم بگیرد در یک دوره ۱۰ ساله با ساخت مسکن، تخصیص زمین، ساختوساز را سامان دهد.
ایلاتی میگوید: برخلاف سایر کشورها که نرخ اجاره پایین است، در ایران زمین و مسکن به کالای سرمایهای تبدیل شده و خانههای اجارهای در اختیار مردم است، نه دولت. از اینرو نرخ اجارهبها با رشد تورم بالا میرود و رغبت خانوادهها به داشتن مسکن ملکی بیشتر است. دولت باید به این جمعبندی برسد که ضمن دخالت در بخش مسکن، با سیاستگذاری درست، چالش خانهدار شدن را برطرف کند.
وی به ساخت سالی یک میلیون مسکن که در گذشته وعده داده شده بود، اشاره کرده و میافزاید: دولت باید با تغییر شرایط اقتصادی، مسیر جدیدی برای این بخش انتخاب کند. روشهای تأمین مالی، تنوع ساخت، تولید مصالح ارزان قیمت در اولویت قرار گیرد. دیگر نمیشود با روشهای سنتی قدیمی پیش رفت. قطعاً در این مسیر باید به سمت صنعتیسازی برویم تا قیمت تمامشده را کاهش دهیم.
ایلاتی تأکید میکند: شاید در این مسیر برخی به دلیل تعارض در منافعشان، سنگاندازی کنند و مانع از تغییر دستفرمان ساختوساز و عبور از روش سنتی به مدرن شوند.
