جوان آنلاین: تداوم چالشهای دو طرح حمایتی دولت در حوزه مسکن، سیاستگذار این بخش را بر آن داشته تا به جای تمرکز بر مالکیت، بر اجارهداری تأکید کند. اواسط سال گذشته، وزارت راه و شهرسازی از طرحی موسوم به «طرح آشیان» رونمایی کرد. قرار بود این طرح از اواخر سال گذشته استارت بخورد، اما به دلیل جنگ تحمیلی سوم، اجرای آن به تأخیر افتاد و حالا شمارش معکوس برای مسکن استیجاری آغاز شده است؛ طرحی که از آن به نوعی میتوان به عنوان سومین طرح حمایتی دولت بعد از مسکن مهر و نهضت ملی مسکن یاد کرد.
پروژههای انبوهسازی حمایتی دولت طی چند دهه گذشته با مسائل مختلفی مواجه بوده است. عمدهترین این مشکلات به «کمبود اعتبارات بانکی»، «عدم توانایی مالی متقاضیان در تأمین آورده» و «نبود زیرساختها» مربوط میشود. به همین علت، هدفگذاری مسکنهای حمایتی به طور کامل محقق نشد. بر این اساس، سیاستگذار به دنبال اجرای طرح اجارهداری مسکن برای دهکهای یک تا شش است.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، پروژه مسکن استیجاری را با سه مدل به اجرا درآورده است: مدل اول، تهاتر املاک، منابع و اراضی وزارت راه و شهرسازی با واحدهای مسکونی آماده سازندگان است. در قالب دوم، به سازندگان با صلاحیت بخش خصوصی مشوقهایی همچون زمین و تسهیلات ساخت پرداخت میشود. مدل سوم، اجاره واحدهای آماده بازار و عرضه آنها با اجارهبهای حمایتی به زوجهای جوان دهک یک تا شش است.
آنطور که حبیبالله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده، به زودی ثبتنام طرح تأمین مسکن استیجاری آغاز خواهد شد و زوجهای جوان فاقد مسکن که کمتر از پنج سال از تاریخ ازدواج آنها سپری شده و در دهکهای یک تا شش درآمدی قرار دارند، میتوانند در این طرح نامنویسی کنند. طاهرخانی با اشاره به تأمین تعداد قابل توجهی واحد استیجاری در فاز اول اجرای این طرح در کلانشهرهایی همچون تهران، مشهد و همچنین در شهرهای جدید، گفت: استانها و شهرهای جدید، تمرکز خود را بر تجهیز واحدها قرار دهند تا بتوانند در اسرع وقت این واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.
چه کسانی مشمول میشوند؟
در قالب طرح آشیان، ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستأجران به تملک دولت درآمده و قرار است به زودی این واحدها با امکاناتی مثل کابینت، پکیج و شوفاژ در اختیار مستأجران قرار گیرد. اما مدل دیگر این طرح به مشوقهای دولت برای سرمایهگذاری در بخش ساختوساز مسکن اجارهای بازمیگردد. وزارت راه و شهرسازی با هدف کمک به هزینه اجارهنشینی و همچنین خواسته انبوهسازان برای کاهش هزینه تولید مسکن، یک طرح واگذاری زمین آماده کرده است. بر اساس این طرح، زمین دولتی در تیراژ ۷۵ هزار واحد مسکونی در ۳۱ استان کشور با هدف حمایت از مستأجران دهکهای یک تا پنج در نظر گرفته شده است. زمینهای دولتی به شهرداریها، صندوقهای بازنشستگی و بخش خصوصی به ترتیب با قیمت تمامشده و قیمت روز واگذار میشود. شرط دولت برای این واگذاریها، واگذاری اجارهداری حداقل ۵ سال (بخش خصوصی) و حداقل ۱۰ ساله (شهرداری و نهادها) است. البته سازنده نیمی دیگر از واحدها را میتواند در بازار آزاد اجاره دهد. قیمت زمین در این طرح به صورت قسطی و به ترتیب بعد از ۷ سال و ۱۲ سال از بخش خصوصی و شهرداریها دریافت میشود. همچنین مشوقهای دیگری در اخذ مالیات، حق بیمه کارگران و انشعابات و... برای سازندگان در نظر گرفته شده تا ورود سازندگان برای مشارکت در این طرح دولتی توجیهپذیر کند.
در مقابل، سازندگان موظفند اجاره به دهک ۱ و ۲ را ۷۵ درصد زیر اجارهبهای روز، دهک ۳ و ۴ را ۵۵ درصد زیر قیمت بازار و برای دهک ۵ را ۳۵ درصد زیر قیمت روز واگذار کنند.
موفقیت طرح اجارهداری به نحوه اجرای آن بستگی دارد
رضا باقرپور، کارشناس اقتصاد مسکن، در خصوص طرح مسکن استیجاری به «جوان» میگوید: عمده طرحهای حمایتی دولت در حوزه مسکن تاکنون مبتنی بر مالکیت بوده است، اما رکود تورمی چند سال اخیر زمینه را برای خرید خانهاولیها به نوعی از بین برده است. بنابراین طرح اجارهداری در این شرایط مسیر جدیدی است که سیاستگذار به دنبال آن است. این طرح تمرکز بر دهکهای یک تا پنج و زوجینی که به تازگی ازدواج کردهاند دارد. از این نظر، با توجه به وضعیت اجارهها و قیمت فروش خانه، طرح مسکن استیجاری میتواند کارگشا باشد. وی میافزاید:، اما نکته مهم که معمولاً بسیاری از طرحهای خوب را به انحراف میکشاند، مسیر اجرای آن است که برای موفق شدن نباید درگیر بروکراسی شود.
این کارشناس مسکن در ادامه میگوید: تأمین مالی پایدار، مشارکت واقعی تعاونیها و بخش خصوصی، تعیین معیار عادلانه برای اجارهبها و نظارت مؤثر برای جلوگیری از انحراف واحدها به بازار آزاد از موضوعات مهمی است که دولت باید به آن توجه کند. اگر سیاستگذار حوزه مسکن بتواند از تجربههای جهانی درس بگیرد، این سیاست میتواند گام نخستین شکلگیری یک بازار اجاره عمومی و پایدار در ایران باشد؛ بازاری که امنیت سکونتی را جایگزین تورمهای بیحساب و کتاب در حوزه اجاره و در نهایت کوچهای اجباری میکند.
باقرپور با اشاره به تمرکز مسکن اجارهای بر شهرهای بزرگ میگوید: تهران، اصفهان، خراسان رضوی و فارس از استانهایی هستند که بر طبق گزارشهای موجود، مستأجران آنها بیش از دیگر مناطق درگیر تورم بودهاند. به همین علت، قاعدتاً تمرکز دولت برای اجرای این طرح باید ابتدا شهرهای بزرگ باشد.
تجربههای گذشته نشان میدهد هرگاه دولت بهطور کامل متولی ساخت و مدیریت مسکن شده، پروژهها با مشکلاتی نظیر کمبود بودجه، تأخیر در تکمیل و ضعف نگهداری مواجه شدهاند. اجرای گسترده مسکن استیجاری مستلزم تعریف منابع مالی پایدار و همراهی همه دستگاهها برای عرضه زمین و تحقق حمایتهایی است که باید دید در عمل چگونه خواهد بود. کما اینکه قوانین خوبی مانند جهش تولید مسکن، مالیات بر خانههای خالی و ... تاکنون به تصویب رسیده که اگر به درستی اجرایی شوند، میتوانند به ایجاد آرامش در بازار کمک شایانی کنند. بر این اساس، ضروری است دستگاههای نظارتی و همچنین مجلس شورای اسلامی با تکیه بر ابزارهای نظارتی، وزرای مربوطه و سیستم بانکی را برای عمل به برنامههای حوزه مسکن پاسخگو کنند.
