روابط موجر و مستأجر

از ضروریات عقد اجاره مانند هر عقد دیگر انعقاد و تنظیم مفاد عقد اجاره است. تنظیم اجاره جدای از ضرورت و تأکید قانونی و اثرات و نتایج آن، اهمیت‌های مختلف، اجتماعی، روانی و اطمینان‌آور نیز دارد و همانگونه که اشاره شد حال باید دید که در اجاره‌نامه ارکان و اساس مهم آن کدامند؟ اجاره‌نامه:در ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر آمده است: دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند.1- اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص. 2- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر است مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی کرده باشند.3- عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین است و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.4- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط. 5- تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً به نحو اشاعه دارد یا ندارد.6- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.7- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر با سایر شروط اجاره‌نامه. موارد هفتگانه فوق که در ماده 5 قانون مذکور آمده است را می‌توان از مهم‌ترین موارد مورد توجه و دقت در تنظیم اجاره‌نامه دانست، مضاف آنکه تبصره ذیل همین ماده طرفین عقد را محق دانسته است، نحوه حق فسخ را مشخص کنند؛ چرا که عقد یا لازم است یا جایز بر این اساس حق فسخ در عقود جایز برای طرفین محترم دانسته شده است.ماده 186 قانون مدنی می‌گوید: عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر وقتی بخواهند فسخ کنند.پس چون قانون در عقد جایز حق فسخ را برای طرفین لحاظ کرده است بنابراین بر اساس مفهوم ماده 959 چون افراد از سلب حقوق دیگران ممنوع شده‌اند این حق فسخ را نمی‌توان متزلزل کرد مگر بر اساس ماده 10 قانون مدنی که آمده است: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. اجاره‌بهادر بند 4 ماده 5 قانون مذکور تأکید به ضرورت تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی آن شده است.ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر به سه شکل متداول به این موضوع می‌پردازد. اجاره‌بهای هر محل همان است که:1- در اجاره‌نامه قید شده.2- اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است.3- در صورتی که مقدار آن احراز نشود دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.سه شکل تعیین اجاره‌بها که در بالا آمده به مفهوم ناگزیر بودن عقد اجاره از تعیین قیمت اجاره یا اجاره‌بها است؛ اصولاً در شکل سوم دادگاه بر اساس نظریه کارشناسی و قیمت و ارزش عرفی و منطقه‌ای تعیین مبلغ اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستأجر می‌کند. در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره‌بها به هر طریقی که مقرر شده یا تا حداکثر ظرف 10روز پس از آخر هر ماه اقدام نکند موجر در صورت داشتن اجاره‌نامه رسمی می‌تواند ضمن مراجعه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و تقاضای وصول اجور معوقه کند که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر آن هم پس از صدور اخطاریه رسمی و بی‌اثر بودن آن، حداکثر تا 10 روز، موجر از طریق محاکم قضائی جهت وصول معوقات خویش و ابطال اجاره‌نامه و... می‌تواند وارد عمل شود.