لیزینگ، بازیگری جدید در صحنه خرید مسکن

شبكه ايران: بازار مسکن، اکنون تلخکام بوده وچهره عبوس آن نیز برخاسته از رکودی است که بر کالبد آن مستولی گشته ، این را می توان به سهولت از سقوط قیمت ها در، رخوت در بازار معاملات و بی اشتهایی سازندگان از ساخت وساز به خوبی مشاهده کرد.

این بازار در دو سال اخیر فرازوفرودهای قابل توجهی را پشت سرگذاره و بعد ازیک دوره رکود سه ساله ازسال های 87 تا 90 به دنبال رخداد تحولات حاکم بر اقتصادکلان کشور، ازجمله اجرای فاز نخست هدفمندی یارانه ها و نابسامانی های بازار سکه و ارز به طور متوسط رشدی 120 درصدی را شاهد بوده است.

همین اتفاق کافی بود تا بواسطه آن، کاهش 40 درصدی قدرت خرید 34 درصد ازخانوارهای شهری فاقد مسکن ملکی رقم بخورد مردمی که عموم آنها در زمره دهک‌های درآمدی پنج، شش و هفت جامعه قرار دارند.

گمانه زنی ها ازتقاضای واقعی مسکن،حکایت از نیاز یک میلیون 685 هزار واحد مسکونی در شرایط کنونی دارد اما به نظر می رسد حجم تولید سالانه مسکن رقمی حدود 300 هزار واحد در سال باشد.

هرچندکه وزارت راه وشهرسازی، تعداد واحدهای مسکونی کشور در شرایط کنونی را 21 میلیون و 600 هزار واحد دانسته که از قرار معلوم، این رقم حدود 400 هزار واحد ازجمعیت خانوارکشور بیشتر است؛در حال حاضر یک میلیون و 666 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشته که از این تعداد500 هزار واحدآن در پایتخت قرار دارد.

بر این اساس، هم اکنون وزارت راه وشهرسازی برای افزایش قدرت خرید مردم ورونق بخشی به بازار مسکن خواستار رقابتی شدن تسهیلات دهی در بخش مسکن و شکستن انحصار و تعمیم تسهیلات‌دهی ازبانک مسکن به سایربانک ها شده، موضوعی که تحقق آن از نظر وزیر را ه وشهرسازی برای ارایه تسهیلات مسکن در تمامی بانک های تجاری ضروری بوده و برای افزایش قدرت خرید مردم، ممکن است چاره ای جز فعال سازی بازار رهن ثانویه را هم نباشد.

براساس آمارهای رسمی، طی سالیان اخیر و به دنبال مداخله دولت در امور بانک ها و ملزم کردن آنها به پرداخت تسهیلات تکلیفی، میزان مطالبات معوق بانک‌ها از رشدی چشمگیر برخوردار شده و از رقم هفت هزار میلیارد تومان در سال 84 به 57 هزار میلیارد تومان در سال 91 و 80 هزار میلیارد تومان درسال جاری رسیده است.

بدیهی است در یک اقتصاد بانک محور که وظیفه تامین مالی بیشتر بر دوش بانک‌ها گذاشته شده، پرداخت تسهیلات تکلیفی و عدم باز پرداخت تسهیلات توسط تسهیلات گیرندگان به دلیل مشکلات حاکم بربخش تولید، موجب افزایش سطح مطالبات بانک‌ها خواهد شد.

اکنون "طرح راه اندازی صندوق ارایه تسهیلات"با هدف تولیدمسکن پایدار درحالی خود را به صدر برنامه های وزارت راه وشهرسازی کشانده که از نگاه سکاندار این وزارتخانه، تزریق پول ازسوی بانک مرکزی برای تامین منابع مالی تامین مسکن راهکار مناسبی نبوده و یگانه راه صاحبخانه کردن مردم، درگروی افزایش سهم بانک ها در تامین منابع مالی مسکن از طریق پس انداز خود آنها است.

به نظر می رسد اشاره وزیر راه وشهرسازی بیشتر دایر بر تزریق اعتبار 38 هزار میلیارد تومانی به اجرای طرح مسکن مهر درسالهای گذشته و اختصاص 12 هزار میلیارد تومان در آینده برای تعهدات باقیمانده از این طرح باشد، رخدادی که با استناد به گفته وی سبب افزایش40 درصدی پایه پولی کشوردر سالیان اخیر شده است.

از قرار معلوم، پیشتر، کارگروه مسکن به بانک‌مرکزی ماموریت داده تا ترتیبی اتخاذ کند که۲۰  درصد از کل منابع همه بانک‌ها به صورت هدفمند به وام‌های ساخت‌مسکن ارایه شود،طوری که نیمی از این 20 درصد باید به پروژه‌هایی که اسامی آنها را وزارت راه‌وشهرسازی اعلام می‌کند، اختصاص یابد و نیم دیگر با تشخیص بانک‌ها به هر پروژه مسکونی، قابل پرداخت باشد.

در این صورت و با احتساب اقزایش 120 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، باور این موضوع بسیار سخت خواهد بود که تسهیلات ارایه شده بانک ها بیش از 20 درصد نرخ مسکن در شهرهای بزرگ را تامین می کند درحالیکه در اکثر بانک های خارجی بین 70 تا 90 درصد قیمت واقعی ملک ازسوی آنها تامین اعتبار می شود.

لیزینگ بازیگر جدید بخش مسکن
اکنون درحالیکه وزارت راه وشهرسازی"راه اندازی صندوق ارایه تسهیلات"را راهکاری مهم برای صاحب خانه شدن مردم دانسته که تعدادی از فعالان مسکن، روش لیزینگ مسکن درشرایط کنونی را عاملی تاثیرگذار برای صاحبخانه کردم مردم می دانند، نسخه ای که یکبار، وزیر مسکن و شهرسازی دولت نهم احمدی نژاد آن را پیچیده بود.

پر واضح است ذات عملیات بانکی دریافت وجوه به روش های مختلف و اعطای تسهیلات با شرایط مشخص و متفاوت بوده اما روش های ارایه تسهیلات بایدبا اصول اسلامی و بانکداری بدون ربا هماهنگ باشد بنابراین در دستورالعمل اجرایی تاسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ و در ذیل ماده 14 آن، فعالیت این شرکت ها در قالب اعطای تسهیلات در چارچوب قرارداد اجاره و فروش قسطی برای واگذاری اموال منقول و غیرمنقول مورد تقاضای مشتریان تعریف شده است.

صنعت لیزینگ،اول بار 38 سال پیش قدم به عرصه اقتصاد کشور گذارد اما همواره با افت و خیز های فراوانی دست و پنجه نرم کرده است با این احوال، این صنعت در عمل از نیمه دوم سال 79 به صورت جدی و تاثیر گذار در بازار پول وسرمایه شروع به رشد و نمو کرد هر چند که با گذشت زمان هنوز ضریب نفوذ آن دراقتصاد کشور از رقم "چهاردهم" فراتر نرفته است.

در حال حاضر، رتبه صنعت لیزینگ ایران با توجه به حجم عملیات سه میلیارد دلاری آن در بین سایر کشور های دنیا از رتبه بیست و ششم برخوردار بوده که با وجود قدمت نه چندان اندک این صنعت درکشور، از جایگاه مطلوبی برخوردار نیست.

علت آن نیز برخاسته از مواردی چون،"عدم برگشت سرمایه"،"تحمیل سود دستوری"،"عدم تمدید مجوز فعالیت شرکت های لیزینگ"،"اخذ مالیات بر ارزش افزوده" و "برخورد سلیقه ای با شرکت های لیزینگ" است.

صنعت لیزینگ عموما در کشور در زمینه "خرید خودرو" و "لوازم خانگی" فعال بوده اما بخت خود را برای ورود به چرخه ساختمان و مسکن در سال 86 آزمود هر چندکه پس از مدتی با ابلاغ بسته جدید بانک مرکزی، فعالان این صنعت از ورود به عرصه مسکن بازداشته شدند؛ از قرار معلوم، این لیزینگ‌ها خریدار وفروشنده را برگزیده و به بانک معرفی می کردند و بانک نیز در صورت رضایت طرفین که شامل فروشنده ، خریدار و شرکت لیزینگ بود واحد مسکونی مورد نظر در رهن قرار می گرفت.

به نظر می رسد عمده پافشاری برای راه اندازی لیزینگ مسکن، از سوی وزارت مسکن  و شهرسازی در سالیان اخیر،"پایین بودن قدرت خرید به واسطه نداشتن پول نقد از سوی خریدار" بوده که در این صورت شرکت های لیزینگ خریدار وفروشنده را پیدا کرده و با بانک برای خرید به صورت قسطی قرارداد می بست.

برداشت عموم از فعالیت لیزینگ برای صاحبخانه کردن افراد، مشابه پرداخت وام مسکن "اجاره به شرط تملیک بوده در برخی از بانک ها، روشی معمول بوده است.

با این اوصاف دیری نپایید که لیزینگ مورد اشاره، نیامده از گردونه صنعت مسکن خارج شد.
علت حذف صنعت لیزینگ از بستر ساختمان در آن ایام دایر بر مواردی چون، "دامن زدن به افزایش نرخ تورم"، "شائبه داشتن اشکال شرعی فعالیت لیزینگ ها درفعالیت های اجاره ای" و "جهت گیری به سمت خرید مسکن بدون پشتوانه تولید به اندازه کافی بوده" که خود برافزایش قیمت مسکن تاثیر داشته است؛ به باور برخی،خرید مسکن با این روش تورم زابوده و فاصله بین عرضه و تقاضا را بیشتر دامن خواهد زد.

در مقابل طراحان «لیزینگ مسکن»، اجرای این طرح را دارای دو حسن برای دولت دانسته اند که اولی،کنترل نقدینگی بواسطه انتشار این اوراق و دیگری ایجاد منابع جدید از طریق انتشار اوراق بوده که در این صورت دولت با پرداخت یارانه می تواند این سرمایه را صرف تولید در بخش مسکن کند.

با این اوصاف و صرفنطر از داوری میان آرای موافقان و مخالفان برابری تعداد مسکن های موجود شهری و روستایی و تقاضای واقعی موجود ،توجه یه یک موضوع میزان ذکاوت و دور اندیشی دست اندرکاران و سیاستگذاران بازار مسکن را به قضاوت عموم خواهد گذاشت و آن موضوعی است به نام نقدینگی سرگردان.

درحال حاضر میزان نقدینگی موجود در جامعه بالغ بر 470 هزار میلیارد تومان بوده که با مرور تجربیات گذشته دایر بر افزایش سرسام آور دلار، سکه و مسکن، اکنون دوباره بیم آن می رود که در صورت ارایه نشدن یک برنامه مدون از سوی دولت برای مهار آن ممکن است به عنوان تهدیدی جدی برنامه های دولت را به چالش بکشاند، زیرا در صورت نیاندیشیدن تدبیر لازم، حرکت این حجم از نقدینگی به سمت هریک از بازارهای سوداگرانه سکه، دلار و مسکن طوفانی از افزایش قیمت را در پی خواهد داشت.

اکنون که بازار مسکن در خواب زمستانی به سر برده و هیجان والتهاب از این بازار رخت بر بسته به نظر می رسد با توجه به شیب ملایم تقاضای مسکن درکشور فرصتی مناسب دست داده تا دولت از پتانسیل شرکت های لیزینگ بهره کافی را برده چرا که با استناد به شرایط موجود،بازار مسکن هیچ شباهتی به شرایط سال های آغازین دولت دهم ندارد.

به خصوص اینکه گرانیگاه سیاست خانه دارکردن مردم توسط وزارت راه وشهرسازی ایجاد صندوق سپرده‌گذاری در همه بانک‌های تجاری و ارایه تسهیلات بلندمدت خریدمسکن به اقشار هدف خواهد بود.
 

* کارشناس رسانه