مسکن در تله نااطمینانی

جوان آنلاین: بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً یک بحران در بازار املاک نیست؛ این بحران به آینه‌ای از وضعیت اقتصاد کلان کشور تبدیل شده است. وقتی به بازار مسکن نگاه می کنیم در این بازار، هم تورم دیده می‌شود، هم رکود، هم بحران سرمایه‌گذاری، هم نابرابری درآمدی، هم ضعف نظام بانکی، هم ناکارآمدی سیاستگذاری و هم افول اعتماد فعالان اقتصادی. به همین دلیل، هرگونه تحلیل از بازار مسکن اگر صرفاً به قیمت زمین، تعداد پروانه‌های ساختمانی یا میزان تسهیلات بانکی محدود شود، تصویری ناقص از واقعیت ارائه خواهد داد. آنچه امروز در بازار مسکن جریان دارد، حاصل انباشت چند دهه تصمیمات اقتصادی، سیاست‌های نادرست، بی‌ثباتی‌های مزمن و کاهش مستمر قدرت سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران است.

سال‌هاست که سیاستگذاران درباره کمبود مسکن سخن می‌گویند و هر دولت وعده ساخت صد‌ها هزار یا حتی میلیون‌ها واحد مسکونی را مطرح می‌کند، اما واقعیت آن است که مساله اصلی صرفاً تعداد واحد‌های ساخته‌شده نیست. اقتصاد ایران امروز با بحرانی عمیق‌تر روبه‌روست؛ بحرانی که در آن انگیزه تولید مسکن به‌شدت تضعیف شده است. زمانی ساخت‌وساز یکی از مطمئن‌ترین فعالیت‌های اقتصادی کشور محسوب می‌شد. سرمایه‌گذار می‌توانست با برآوردی نسبتاً دقیق از هزینه‌ها، پروژه‌ای را آغاز کند و در پایان دوره ساخت به سود قابل قبولی برسد، اما اکنون این معادله کاملاً تغییر کرده است. سازنده‌ای که امروز عملیات ساختمانی را آغاز می‌کند، هیچ تصوری از قیمت فولاد، سیمان، دستمزد نیروی کار، هزینه تاسیسات، نرخ ارز، مالیات یا حتی قیمت فروش واحد‌های خود در دو سال آینده ندارد. چنین فضایی دیگر محیطی برای سرمایه‌گذاری نیست، بلکه میدان قمار اقتصادی است.

اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر وارد مرحله‌ای شده که نااطمینانی به مهم‌ترین ویژگی آن تبدیل شده است. سرمایه بیش از هر چیز از نااطمینانی گریزان است. سرمایه‌گذار حاضر است سود کمتری کسب کند، اما بتواند آینده را پیش‌بینی کند. آنچه سرمایه را فراری می‌دهد صرفاً مالیات یا نرخ بهره نیست، بلکه غیرقابل پیش‌بینی بودن آینده است. بازار مسکن نیز دقیقاً قربانی همین وضعیت شده است. در اقتصادی که نرخ تورم، نرخ ارز، سیاست‌های مالی، قوانین شهری و حتی روابط خارجی دائماً دستخوش تغییر است، طبیعی است که سرمایه‌گذار ساختمانی از آغاز پروژه‌های جدید خودداری کند.

یکی از اشتباهات رایج در تحلیل بازار مسکن آن است که تصور می‌شود افزایش قیمت مسکن به معنای سود بیشتر سازندگان است. این برداشت در شرایط عادی اقتصاد ممکن است تا حدودی صحیح باشد، اما در اقتصاد تورمی ایران چنین نیست. بخش عمده افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش هزینه‌های تولید است، نه افزایش سود تولیدکننده. هنگامی که قیمت فولاد، سیمان، تجهیزات، آسانسور، تاسیسات، شیشه، آلومینیوم، کابینت، نیروی انسانی و خدمات مهندسی همزمان رشد می‌کنند، افزایش قیمت فروش تنها بخشی از این هزینه‌ها را جبران می‌کند. در نتیجه حاشیه سود سازنده نه‌تنها افزایش نمی‌یابد بلکه در بسیاری از پروژه‌ها کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر، بازار تقاضا نیز دیگر توان همراهی با این افزایش قیمت‌ها را ندارد. درآمد خانوار‌ها طی سال‌های اخیر با سرعتی بسیار کمتر از قیمت مسکن رشد کرده است. نتیجه آنکه میلیون‌ها خانوار ایرانی از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. در واقع امروز بازار مسکن با پدیده‌ای کم‌سابقه روبه‌روست؛ از یک طرف عرضه کاهش یافته و از طرف دیگر تقاضای موثر نیز تضعیف شده است. این همان وضعیتی است که اقتصاددانان آن را رکود تورمی می‌نامند؛ بازاری که هم گران است و هم راکد.

برخی تصور می‌کنند راه‌حل این بحران افزایش وام خرید یا ساخت مسکن است، اما تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که نظام بانکی ایران دیگر توان تامین مالی بخش مسکن را ندارد. ارزش واقعی تسهیلات ساختمانی در اثر تورم به‌شدت کاهش یافته است. وامی که شاید چند سال پیش می‌توانست بخش مهمی از هزینه ساخت یک واحد را تامین کند، امروز تنها سهم کوچکی از هزینه پروژه را پوشش می‌دهد؛ بنابراین افزایش اسمی سقف تسهیلات بدون کنترل تورم، اثر چندانی بر تولید نخواهد داشت. اقتصاد مانند ظرف‌های مرتبط است؛ نمی‌توان در بخشی از اقتصاد سیاست انبساطی اجرا کرد و انتظار داشت سایر بخش‌ها بدون تغییر باقی بمانند.

مشکل دیگر، ساختار تامین مالی در اقتصاد ایران است. در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، بازار سرمایه نقش مهمی در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی ایفا می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری، اوراق رهنی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و ابزار‌های مالی متنوع، امکان جذب منابع بلندمدت را فراهم می‌کنند، اما در ایران بخش ساختمان تقریباً به سرمایه شخصی سازندگان و تسهیلات محدود بانکی وابسته مانده است. این ساختار سنتی در شرایط تورمی و بی‌ثبات امروز دیگر پاسخگو نیست.

یکی از مهم‌ترین تحولات سال‌های اخیر، خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار است. برخلاف تصور عمومی، ستون اصلی تولید مسکن در ایران نه شرکت‌های بزرگ بلکه هزاران سازنده کوچک و متوسط هستند که پروژه‌های محدود، اما مستمر اجرا می‌کنند. این گروه طی دهه‌های گذشته نقش مهمی در تامین نیاز بازار داشتند، اما اکنون بسیاری از آنان دیگر توان ادامه فعالیت ندارند. سرمایه‌های محدود آنان در برابر تورم شدید و جهش هزینه‌های ساخت تاب نمی‌آورد. کافی است قیمت مصالح در میانه پروژه چند بار افزایش یابد تا کل برآورد‌های مالی آنان برهم بخورد.

این روند پیامد‌های بسیار فراتر از کاهش ساخت‌وساز دارد. صنعت ساختمان یکی از بزرگ‌ترین موتور‌های اشتغال اقتصاد ایران است. ده‌ها صنعت از فولاد و سیمان گرفته تا کاشی، سرامیک، شیشه، لوازم خانگی، حمل‌ونقل، خدمات فنی و مهندسی، به رونق ساختمان وابسته‌اند. هر واحد مسکونی که ساخته نمی‌شود، در واقع تقاضای ده‌ها صنعت دیگر نیز کاهش می‌یابد؛ بنابراین رکود ساختمان به معنای رکود زنجیره بزرگی از فعالیت‌های اقتصادی است.

در این میان، افزایش قیمت زمین نیز به یکی از موانع اصلی تولید تبدیل شده است. برخلاف تصور رایج، در بسیاری از شهر‌های بزرگ سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساختمان از خود هزینه ساخت بیشتر شده است. این موضوع باعث شده حتی اگر فناوری ساخت ارزان‌تر شود یا بهره‌وری افزایش یابد، باز هم قیمت نهایی کاهش محسوسی پیدا نکند. زمین در اقتصاد ایران به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است، نه نهاده‌ای برای تولید مسکن. تا زمانی که این وضعیت ادامه داشته باشد، انتظار کاهش پایدار قیمت مسکن واقع‌بینانه نیست.

عامل دیگری که کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد، کاهش اعتماد عمومی به آینده اقتصاد است. سرمایه‌گذاری بلندمدت نیازمند افق روشن است. پروژه ساختمانی معمولاً بین دو تا چهار سال زمان می‌برد. سرمایه‌گذار باید بتواند آینده این دوره را تا حدی پیش‌بینی کند. اما وقتی هر ماه احتمال تغییر قوانین، مالیات‌ها، نرخ ارز، سیاست‌های پولی یا تحولات سیاسی وجود دارد، طبیعی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح دهند منابع خود را در دارایی‌های نقدشونده یا بازار‌های کوتاه‌مدت نگهداری کنند.

تحولات ژئوپلیتیکی منطقه نیز این نااطمینانی را تشدید کرده است. تنش‌های سیاسی و امنیتی طی سال‌های اخیر باعث شده هزینه ریسک در اقتصاد ایران افزایش یابد. بخش ساختمان به دلیل ماهیت بلندمدت خود بیش از بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی نسبت به این تحولات حساس است. سرمایه‌گذار زمانی پروژه‌ای چندساله را آغاز می‌کند که بداند احتمال وقوع شوک‌های بزرگ محدود است. هرچه این احتمال بیشتر شود، انگیزه سرمایه‌گذاری کاهش خواهد یافت.

از سوی دیگر، سیاستگذاری در حوزه مسکن نیز طی سال‌های گذشته بیشتر بر اعلام اعداد و اهداف متمرکز بوده تا اصلاح ساختارها. ساخت چند میلیون واحد مسکونی زمانی امکان‌پذیر است که منابع مالی، زمین، زیرساخت، مصالح، نیروی انسانی و نظام اجرایی متناسب با آن وجود داشته باشد. اقتصاد با دستور اداره نمی‌شود. همان‌گونه که نمی‌توان با بخشنامه نرخ تورم را کاهش داد، نمی‌توان صرفاً با اعلام هدف، تولید مسکن را چند برابر کرد.

اشتباه بزرگ‌تر آن است که تصور شود بحران مسکن صرفاً یک بحران بخشی است. در حقیقت مسکن نتیجه عملکرد کل اقتصاد است. کشوری که رشد اقتصادی پایین، تورم مزمن، کسری بودجه، نظام بانکی ناتراز، سرمایه‌گذاری نزولی و بهره‌وری ضعیف دارد، نمی‌تواند بازار مسکن متعادلی داشته باشد. درمان بازار مسکن بدون درمان اقتصاد کلان ممکن نیست.

قدرت خرید خانوار‌ها نیز با سرعت نگران‌کننده‌ای کاهش یافته است. نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار در بسیاری از شهر‌های ایران به سطوحی رسیده که در عمل خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از طبقه متوسط به رویایی دوردست تبدیل شده است. این وضعیت پیامد‌های اجتماعی گسترده‌ای دارد؛ از افزایش سن ازدواج گرفته تا کاهش نرخ فرزندآوری، گسترش حاشیه‌نشینی، افزایش مهاجرت اجباری به شهر‌های کوچک‌تر و رشد نابرابری میان صاحبان دارایی و فاقدان دارایی.

در چنین شرایطی حتی اگر قیمت مسکن برای مدتی ثابت بماند، بحران حل نخواهد شد. ثبات قیمت در بازاری که معاملات اندک و تولید محدود دارد، نشانه سلامت نیست. سلامت زمانی حاصل می‌شود که عرضه و تقاضا هر دو در وضعیت طبیعی قرار گیرند، سرمایه‌گذاری افزایش یابد، خانوار‌ها بتوانند با اتکا به درآمد خود صاحب خانه شوند و سازندگان نیز بتوانند با اطمینان اقتصادی پروژه‌های جدید را آغاز کنند.

راه خروج از این وضعیت نیز بیش از آنکه در سیاست‌های بخشی باشد، در اصلاحات بنیادین اقتصادی نهفته است. کنترل پایدار تورم، ایجاد ثبات در سیاستگذاری، اصلاح نظام بانکی، توسعه بازار سرمایه، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، اصلاح نظام مالیاتی زمین و املاک، تسهیل صدور مجوز‌ها و ایجاد ابزار‌های نوین تامین مالی، مجموعه اقداماتی هستند که می‌توانند به تدریج انگیزه سرمایه‌گذاری را احیا کنند. هیچ‌کدام از این اقدامات به تنهایی معجزه نخواهند کرد، اما کنار هم می‌توانند زمینه بازگشت تعادل را فراهم آورند.

تجربه کشور‌های مختلف نیز نشان می‌دهد بحران مسکن با سیاست‌های مقطعی حل نمی‌شود. هرگاه دولت‌ها کوشیده‌اند صرفاً با تزریق منابع مالی یا کنترل دستوری قیمت‌ها بازار را مدیریت کنند، نتیجه‌ای جز تعمیق مشکلات به دست نیامده است. بازار مسکن بازاری است که بیش از هر چیز به اعتماد نیاز دارد؛ اعتماد سرمایه‌گذار، اعتماد خانوار، اعتماد بانک و اعتماد فعال اقتصادی به آینده.

اقتصاد ایران اکنون بیش از هر زمان دیگری به بازسازی این اعتماد نیاز دارد. اگر سرمایه‌گذار احساس کند قوانین پایدارند، تورم قابل کنترل است، سیاست خارجی قابل پیش‌بینی است و نظام مالی از تولید حمایت می‌کند، سرمایه به‌تدریج به بخش ساختمان بازخواهد گشت. اما اگر نااطمینانی همچنان بر اقتصاد حاکم باشد، حتی افزایش قیمت مسکن نیز انگیزه‌ای برای ساخت‌وساز ایجاد نخواهد کرد، زیرا سرمایه‌گذار بیش از سود، به امنیت سرمایه خود می‌اندیشد.

بحران مسکن امروز نه با شعار قابل حل است و نه با وعده‌های کوتاه‌مدت. این بحران محصول سال‌ها فرسایش ظرفیت‌های اقتصادی کشور است و درمان آن نیز نیازمند بازسازی همان ظرفیت‌هاست. تا زمانی که اقتصاد ایران نتواند ثبات، رشد، سرمایه‌گذاری و اعتماد را همزمان احیا کند، بازار مسکن نیز همچنان با کمبود عرضه، افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید و خروج تدریجی تولیدکنندگان روبه‌رو خواهد بود. مسکن در نهایت نه یک کالای صرفاً ساختمانی، بلکه محصول نهایی کیفیت حکمرانی اقتصادی است. هر اندازه این حکمرانی عقلانی‌تر، باثبات‌تر و مبتنی بر قواعد اقتصادی باشد، بازار مسکن نیز به همان نسبت از بحران فاصله خواهد گرفت؛ و هر اندازه اقتصاد در چرخه تورم، نااطمینانی و بی‌ثباتی باقی بماند، شکاف میان عرضه و تقاضا عمیق‌تر خواهد شد و هزینه این وضعیت را نه فقط سازندگان و سرمایه‌گذاران، بلکه میلیون‌ها خانواری خواهند پرداخت که خانه‌دار شدن برای آنان هر سال دورتر از سال قبل می‌شود.