جوان آنلاین: بازخوانی دیدگاههای رهبر شهید انقلاب نشان میدهد که مسکن همواره جایگاهی راهبردی در سیاستگذاریهای کلان داشته و سیاستهای ابلاغی ایشان همچنان میتواند نقشه راه اصلاح این بخش باشد. سیاستهای کلی نظام در حوزه مسکن طیف گستردهای از موضوعات از جمله مدیریت زمین، تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، نوسازی بافتهای فرسوده، توسعه مسکن روستایی، اصلاح نظام مالیاتی، ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن، صنعتیسازی ساختوساز، ارتقای استانداردهای ساختمانی، صرفهجویی انرژی، حفظ ارزشهای فرهنگی در معماری و توسعه پژوهشهای تخصصی را در بر میگیرد.
در منظومه فکری رهبر شهید انقلاب، مسکن یکی از اولویتهای اصلی اقتصاد کشور است و باید تولید مسکن با قیمت مناسب، بهویژه برای اقشار کمدرآمد، افزایش یابد. همچنین بخش مسکن یکی از پیشرانهای اقتصاد محسوب میشود که فعال شدن آن میتواند صنایع متعدد را به حرکت درآورد و زمینه رونق اقتصادی را فراهم کند.
از سوی دیگر ورود مستقیم دولت و شرکتهای بزرگ دولتی به ساختوساز، کارایی بازار مسکن را کاهش داده است. از این رو، نقش دولت باید از تصدیگری به سمت سیاستگذاری، تسهیلگری، تنظیمگری و نظارت مؤثر تغییر کند. کشور امروز با حدود ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته و نزدیک به ۸ میلیون واحد فرسوده مواجه است که برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، سالانه باید حدود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ در غیر این صورت، شکاف موجود در سالهای آینده عمیقتر خواهد شد.
ضعف نظام تأمین مالی، کندی اجرای پروژههای انبوهسازی و ناکارآمدی برخی قوانین از مهمترین عوامل تشدید بحران مسکن است و اندیشکده حکمرانی هوشمند طی سالهای اخیر مجموعهای از پیشنهادهای کارشناسی را برای اصلاح این وضعیت ارائه کرده است. یکی از مهمترین راهکارها، مدیریت صحیح زمین است. در مسکن حمایتی، هزینه زمین سهم قابل توجهی از قیمت نهایی را تشکیل میدهد و ارائه زمین رایگان به گروههای هدف میتواند هزینه ساخت را به میزان چشمگیری کاهش دهد. البته این سیاست باید با رعایت ملاحظاتی همچون جلوگیری از ایجاد رانت، حفظ اراضی کشاورزی و تأمین زیرساختهای حملونقل، خدمات عمومی و ارتباطات اجرا شود.
تفکیک انواع تقاضا در بازار مسکن مهم است. نخستین گروه، خانوارهایی هستند که بدون حمایت دولت امکان خانهدار شدن ندارند و باید در اولویت سیاستهای حمایتی قرار گیرند. گروه دوم متقاضیانی هستند که توان مالی بیشتری دارند و میتوانند از طریق تسهیلات بانکی و ابزارهای مالی، بهبود وضعیت مسکن خود را دنبال کنند. گروه سوم نیز نیازی به حمایت دولتی ندارند.
اصلاح قانون پیشفروش ساختمان و توسعه ابزارهای نوین تأمین مالی از دیگر ضرورتهای بازار مسکن است و فعالیت پلتفرمهای دیجیتال در این حوزه میتواند سرمایههای خرد مردم را به سمت تولید مسکن هدایت کند، اما این ظرفیت باید با تدوین قوانین شفاف و نظارت مؤثر، برای جلوگیری از بروز تخلفات و کلاهبرداری همراه باشد. حاکمیت باید با اصلاح قوانین و ایجاد چارچوبهای حقوقی مناسب، ضمن حمایت از شرکتهای دانشبنیان و فناوریهای نوین، زمینه استفاده ایمن از ابزارهای دیجیتال در بازار مسکن را فراهم کند.
توسعه الگوی اجارهداری حرفهای میتواند به شفافیت قراردادها، ثبات نسبی نرخ اجاره، افزایش عرضه واحدهای استیجاری، کاهش اختلافات حقوقی و تسهیل سیاستگذاری در این بخش کمک کند. احیای تعاونیهای خانوادگی مسکن نیز از دیگر راهکارهای پیشنهادی اندیشکده است و این تعاونیها با تجمیع سرمایههای خرد و مشارکت مستقیم مردم میتوانند بخشی از نیاز بازار را تأمین کرده و ریسک فعالیتهای ساختمانی را کاهش دهند.
همچنین حرکت صنعت ساختمان به سمت ساختوساز صنعتی ضرورت دارد و بررسیها نشان میدهد پروژههای سنتی زمان بیشتری برای تکمیل نیاز دارند و همین موضوع در شرایط تورمی، هزینه ساخت و ریسک سرمایهگذاری را افزایش میدهد، در حالی که بهرهگیری از فناوریهای نوین میتواند زمان اجرا، هزینهها و احتمال توقف پروژهها را به شکل محسوسی کاهش دهد.
حل بحران مسکن تنها با افزایش ساختوساز امکانپذیر نیست، بلکه نیازمند مجموعهای از اصلاحات همزمان در حوزه مدیریت زمین، تأمین مالی، قوانین، فناوری، مشارکت بخش خصوصی، استفاده از داده و تقویت نظام نظارت است. اجرای این سیاستهای ترکیبی و توجه به رهنمودهای رهبر شهید انقلاب و فرمایشات رهبر معظم انقلاب، میتواند مسیر بازگشت تعادل به بازار مسکن را هموار کند.
*رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند
