مقایسه قیمت زمین با سایر داراییها و بازارهای مالی طی سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ نشان میدهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین درحالی در ۲۰ شهر و کلانشهر منتخب بهطور میانگین ۳۰۰ برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از هزار و ۱۰۰ برابر شده است. رشد نجومی قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت نرخ دلار آزاد از ۱۸۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به ۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده است، به عبارتی ۱۴۳ برابر. قیمت سکه نیز در این مدت از ۱۶ هزار و ۵۰۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به حدود ۱۲ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده است، یعنی ۷۲۷ برابر. این اعداد و ارقام نشانگر آن است که رفتار قیمتی زمین طی این سالها حتی تابع تورم عمومی هم نبوده و به واسطه محدودیت در عرضه همواره سیر صعودی خود را طی کرده است. از همین روست که بسیاری از کارشناسان کنترل تورم زمین را تنها در گروی عرضه گسترده زمین و بازکردن محدودیت شهری میدانند.
«سهم مسکن از سبد هزینهکرد خانوار شهری رکورد زد»، «هزینه تأمین مسکن ۷۰ درصد حقوق کارگران را میبلعد»، «تورم قیمت زمین، از تورم عمومی هم بالاتر است»، «دست ۸۰ درصد خانوادههای تهرانی کوتاه از مسکن مقرون به صرفه» و «خرید خانه در ایران سختتر از هرجایی که فکرش را بکنید!» این چند گزاره، خلاصه وضعیت چند ماه اخیر بازار آشفته مسکن در کشور است؛ وضعیتی که به گواه تاریخ و به اذعان کارشناسان شهرسازی و اقتصاد مسکن، خروجی دههها سیاستگذاری سلیقهای و غیراصولی دولتهای مختلف و سالها مواجهه منفعلانه با بنیاد یترین نیاز هر شهروند بوده است و حالا خود را در شمایل انباشت تقاضایی دهشتناک نشان میدهد که فرسنگها جلوتر از عرضه فعلی در بازار است. آن هم درحالی که در تمام این سالها به موجب اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی بوده و دولتها موظف بودهاند با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند، زمینه اجرای این اصل را فراهم کنند. اما آمار و شواهد نشان میدهد اتخاذ رویکردهای انحرافی و بعضاً مشکلآفرینی، چون انحصار زمین، طی این سالیان، نه تنها زمینه اجرای این اصل را فراهم نکرده است بلکه بستری را شکل داده که قیمت مسکن در سایه رشد سرسامآور قیمت زمین، روز به روز گرانتر از دیروز میشود و رؤیای صاحبخانه شدن محالتر.
سهم مسکن در سبد معیشت بیش از همیشه
حدود دو ماه قبل بود که مرکز آمار چکیده نتایج طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوار شهری و روستایی را در سال ۱۴۰۱ منتشر کرد. آمارهای موجود در این گزارش نشانمیداد که سهم مسکن از کل هزینههای خانوار از ۳۴ درصد در سال ۱۳۹۷، به ۸۳۶/۳۹ درصد در سال ۱۳۹۸، ۳۷ درصد در سال ۱۳۹۹، ۳۶ درصد در سال ۱۴۰۰ و درنهایت به ۱/۳۸ درصد در سال ۱۴۰۱ رسیده است. طبق استانداردهای جهانی سهم مسکن مقرونبهصرفه، نباید بیشتر از ۳۰ درصد از هزینه خانوار باشد، اما در حال حاضر، این رقم در ایران، ۸ درصد بیشتر از استاندارد جهانی است. با این وجود سهم مسکن از سبد هزینهای خانوارهای شهری به بالاترین حد خود در چهار دهه اخیر رسیده است. البته اوضاع برای دهکهای پایینتر از این هم بدتر است. بنا به گفته بازرس مجمع عالی نمایندگان کارگران، سهم مسکن از سبد هزینهای خانوار برای کارگرانیکه از بدمسکنی رنج میبرند حداقل ۷۰ درصد و برای کسانی که به دنبال مسکنی هستند که محدودیتهای بدمسکنی را نداشته باشند معادل ۸۵ درصد سبد معیشت را دربرمیگیرد؛ و همه اینها در حالی است که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد و در دامنه نوسانات حدوداً تا ۳۰ درصد است.
زمین متهم ردیف اول
متهمان وضعیت گرانی مسکن در اقتصاد ایران تنها یکی دوتا نیستند؛ از تراکمفروشی و بوروکراسی پیچیده شهرداریها در فرآیند صدور پروانه ساختمانی گرفته تا دلالی سوداگران در حوزه مصالح ساختمانی، قیمتسازیهای کاذب بنگاههای املاکی غیرمجاز و... که هر کدام بهتناسب اهمیتو سهمشان از قیمت نهایی مسکن، اثر قیمتی خود را بر بازار میگذارند، اما در حال حاضر از میان همه این موارد، انگشت اتهام به سمت قیمت زمین است که بیشترین سهم نقش آفرینی در بازار مسکن را به خود اختصاص داده است؛ سهمی حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد.
بر اساس آمار رسمی منتشر شده در گزارش مرکز آمار ایران، طی سالهای ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ قیمت یک متر مربع زمین شهری بیشترین سهم را در قیمت نهایی یک متر واحد مسکونی داشته است به طوری که میانگین سهم قیمت زمین در قیمت مسکن طی سالهای ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ معادل ۶۰ درصد بوده است. در این بازه زمانی بیشترین سهم قیمت زمین در قیمت مسکن متعلق به سال ۱۳۸۲ بوده که ۸۱ درصد از سهم یک متر مربع واحد مسکونی به طور میانگین در کشور ناشی از قیمت یک متر مربع زمینِ واحد مسکونی بوده است و کمترین سهم قیمت زمین در قیمت نهایی مسکن نیز متعلق به سال ۱۳۹۲ بوده که سهمی حدود ۴۳ درصد داشته است. نکته قابل توجه در این بین سیر نزولی این متغیر در این دوره است که آن هم ناشی از عرضه گسترده زمین ذیل اجرای سیاست مسکن مهر (فارغ از ارزشگذاری شیوه اجرا) است و به خوبی نشان میدهد که عرضه گسترده زمین چطور باعث کاهش قیمت نهایی مسکن در آن سالها شده است.
سهم ۶۰ تا ۷۰ درصدی زمین در قیمت تمام شده مسکن به این معناست که کوچکترین تغییر یا افزایش ارزش زمین، افزایش مستقیم قیمت مسکن را در پی خواهد داشت. حال در وضعیتی که تقاضا نسبت به عرضه بیشتر باشد، محدود بودن زمین و عرضه ثابت آن که ناشی از تعیین محدوده شهری است، باعث جهش قیمتی زمین خواهد شد آن هم جهشی حتی بالاتر از تورم عمومی.
مافیای زمینخواری؛ نتیجه انحصار دولتی زمین
عبدالحمید نقرهکار، استاد دانشکده مهندسی معماری دانشگاه علم و صنعت در گفتگو با «جوان» ضمن تأکید بر تأثیر انحصار زمین بر افزایش قیمت مسکن توضیح داد: «زمین، اساس و بنیان هر نوع فعالیت ساختمانی و به خصوص مسکن است. اساسیترین مشکل در شرایط فعلی مسکن نیز بیتوجهی دولتها به اعطای زمین و مصادره و انحصاری کردن زمینهای شهر ذیل طرحهای وارداتی جامع و تفصیلی است. همین مسئله طی سالیان متمادی بستر تشکیل مافیای زمینخوار را فراهم کرده است بدون آنکه ارزش افزودهای داشته باشند، زمین را دست به دست میکنند و سودهای کلان به دست میآورند. این کار چیزی جز ربا نیست. این شکل از زمین خواری و زمین فروشی و انحصارطلبی در زمین دقیقاً به معنای رباخواری است.»
تعارض منافع کارناشناسان؛ پشتپرده توهم کمبود زمین
وی در پاسخ به علت طرح استدلال پوچ برخی مبنی بر کمبود زمین تأکید کرد: «کمبود زمین دروغ بزرگی است. طرح چنین توجیههایی یا از روی نادانی است یا از روی غرض. از تمام زمینهای کشور تنها یک یا نهایتاً ۲ درصد بهرهبرداری شده و ۹۸ درصد زمینها بلااستفاده و موجود است و باید براساس یک برنامهریزی دقیق طبق آمایش سرزمینی شناسایی شود و در اختیار مردم قرار گیرد. البته ناگفته نماند که مشکل مسکن در کشور ما یک منظومه چند بعدی است؛ تمام تمرکز نباید تنها روی کلانشهرها باشد. دولت باید ببیند امکانات تولیدی در پهنه جغرافیایی کشور در چه جاهایی قرار دارد تا با اعطای زمین در آن مناطق علاوه بر حل نیاز مسکن، بستر اشتغال را هم فراهم کند. متأسفانه برخی از کارناشناسانی که در وزارت راه و شهرسازی و شهرداری و شورای عالی معماری و شهرسازی هستند یا اطلاعات کافی در حوزه معماری و شهرسازی ندارند یا پای تعارض منافعشان درمیان است و به دنبال بساز و بفروش و تراکم فروشی و زمینخواری هستند که چنین مسائلی را طرح میکنند.»
