طبق آماری که دو سال پیش از وضعیت رضایتمندی آپارتمان‌نشینی در رسانه‌ها منتشر شده است، بخشی از افراد به دلیل اختلافات موجود با ساکنان ساختمان در حد سلام کردن ارتباط دارند. سؤالی که از شهروندان تهرانی پرسیده شد، این بود: «در ساختمانی که زندگی می‌کنید، عدم‌رعایت کدام یک از موارد توسط همسایگان، باعث آزار و اذیت شما شده است؟» و دقیقاً عدم‌تعامل به دلیل اختلافات یکی از مشکلات موجود است.
جالب این است طبق آمار منتشرشده توسط ایسپا و دفتر مطالعات اجتماعی و فرهنگی شهرداری تهران، عوامل مختلفی در آزار و اذیت شهروندان در آپارتمان‌نشینی دخیل هستند، از جمله این موارد می‌توان به ناآگاهی همسایه‌ها از قوانین آپارتمان‌نشینی، عدم‌رعایت نظافت و بهداشت راه‌پله و راهرو، استفاده شخصی از فضای مشاع، بازی و سروصدای کودکان، عدم‌پرداخت هزینه شارژ با هزینه‌های مشترک، سروصدای میهمانی همسایه، کشیدن سیگار و انداختن فیلتر در راهرو، تردد زیاد همسایه‌ها به ویژه در ساعات استراحت، عدم‌استفاده صحیح از آسانسور، استفاده نامناسب از بالکن، غیرقابل اعتماد بودن همسایه‌ها، مشکلات مربوط به اسباب‌کشی، احساس ناامنی در ساختمان، عوض شدن زود به زود همسایه‌ها، مسائل مربوط به نگهداری حیوانات، دخالت همسایه‌ها در زندگی شخصی شما و استفاده از پوشش نامناسب توسط آقایان یا خانم‌ها اشاره کرد.
خلأ‌های قانونی در رابطه با تخلفات آپارتمان‌نشینی چیست؟ آیا وظایف مدیر ساختمان را می‌دانید؟ برای شما هم پیش آمده است مدیر ساختمان خرج‌های غیرضروری بتراشد یا حتی خود از قوانین آپارتمان‌نشینی تخطی کند؟ از سر‌و‌صدا و نگهداری حیوانات خانگی هم که حرفی به میان نیاید بهتر است؛ موضوعی که برای تک‌تک ما پیش آمده و در نهایت هم به بن‌بست خورده‌ایم و این ما بوده‌ایم که از ترس لج و لجبازی بیشتر، تسلیم همسایه پرسروصدا و مخل آسایش و امنیت شده‌ایم! شاید کسانی هم باشند که مجبور شده‌اند واحد خود را به فروش بگذارند و قید خانه را بزنند و ترک ساختمان کنند! آیا می‌دانید که برای اثبات سر‌و‌صدا نیازمند مستندات هستید؟! این موضوع می‌تواند شامل همه موارد پرسروصدا باشد. آیا می‌دانید که هیچ کس مجوز استفاده اختصاصی از مشاعات را ندارد؟! برای داشتن اطلاعات بیشتر از قوانین آپارتمان‌نشینی و دریافت سؤالات خود این مطلب را بخوانید.
محمد مهاجری، وکیل دادگستری و مشاور حقوقی است. وی در گفتگو با «جوان» به سؤالات پرتکرار قوانین آپارتمان‌نشینی پاسخ داده است. هرچند وی در جایگاه یک وکیل با مشکلات و پرونده‌های متعدد حقوقی در حوزه تخلفات آپارتمان‌نشینی روبه‌رو است، اما اعتقاد دارد: «حوزه آپارتمان‌نشینی بیشتر معطوف به اخلاق و فرهنگ آپارتمان‌نشینی بوده تا قانون و حقوق. در واقع اصل و اساس عدم‌مراجعه به دادگاه است، مگر اینکه چاره‌ای وجود نداشته باشد.»
وی پاسخ سؤالات را به صورت قانونی و مستند با تکیه بر قانون تملک آپارتمان‌ها (قدیمی‌ترین قانون) داده، اما معتقد است: «قوانین ما در حوزه آپارتمان‌نشینی جامع و کامل نیست و خلأ قانونی قابل توجهی در حوزه آپارتمان‌نشینی وجود دارد، به خصوص در مواردی مثل نگهداری حیوانات در قسمت‌های اختصاصی با جزئیات و مقررات تعیین‌نشده و همین سرمنشأ اختلافات یسیاری است.»
مهاجری می‌گوید: «با ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌توان کمتر به دادگستری مراجعه کرد و همسایه‌ها باید به لحاظ اخلاقی رعایت حال یکدیگر را بکنند.»
مهاجری ضمن تأکید بر این نکته که قوانین در حوزه آپارتمان‌نشینی به‌روز نیست و نیازمند تدابیر جدی در حوزه‌های مختلف و جدید است، برخی سؤالات پرتکرار مشکلات آپارتمان‌نشینی را پاسخ داده است.
با همسایه‌ای که سر‌و‌صدا می‌کند چگونه رفتار قانونی داشته باشیم؟
فضای زندگی در آپارتمان فضای حقوقی نیست و نیازمند فرهنگ آپارتمان‌نشینی و فرهنگی است. در واقع برخورد‌های حقوقی هم سخت می‌شود. به عنوان مثال در آپارتمان سر‌و‌صدا از طبقات بالا و پایین می‌آید که به لحاظ اثباتی ما دچار مشکل می‌شویم. در بسیاری از مواقع برای استشهادیه گرفتن یا فراخواندن سایر همسایگان افراد دچار مشکل هستند. برخی موارد اثبات سر‌و‌صدا مثل میهمانی شبانه، حمل‌ونقل وسایل، استفاده از ابزارآلات صوتی و موسیقی امکانپذیر است. یکی از مشکلات جدی این است که فارغ از موضوع حقوقی، رفتار‌های مبتنی بر قوانین در یک ساختمان عواقب بعدی دارد چراکه افراد در یک زیست مشترک با یکدیگر تعامل دارند، اما وقتی شکایتی صورت می‌گیرد، عواقب اجتماعی ناشی از این شکایت، نحوه برخورد و رفتار افراد با یکدیگر تفاوت پیدا می‌کند. این افرا در راهرو، آسانسور و مشاعات یکدیگر را می‌بینند و منجر به لج و لجبازی‌های عجیبی می‌شود و در نهایت هم موضوع لاینحل باقی می‌ماند. اگر موضوع قابل اثبات بود، ابتدا باید از مدیر ساختمان خواست با تذکر موضوع را حل‌و‌فصل کند، اما اگر حل نشد، صورتجلسه تنظیم شود. گاهی فیلم گرفتن یا ضبط کردن صدا برای اثبات ماجرا بسیار کمک خواهد کرد. در واقع اگر بخواهیم بدون هرگونه مستند و دلیلی به شورای حل اختلاف و دادگستری مراجعه کنیم، به احتمال زیاد شکایت ما رد می‌شود، در نتیجه باید یادمان باشد که مستندات کاملی برای شکایت خود داشته باشیم.
نقش اصلی مدیر ساختمان چیست و چه وظایفی دارد؟
تکالیف و وظایف مدیر ساختمان در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ذکر شده است. اصلی‌ترین کار یک مدیر ساختمان اداره و انجام کار‌های اجرایی ساختمان است. به عنوان مثال اداره ساختمان به لحاظ تجهیزات و حفظ چارچوب ساختمان به لحاظ بهداشتی و امنیتی جزو وظایف مدیر ساختمان است. طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه مذکور، مدیران موظف هستند آپارتمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند و در خصوص بیمه آسانسور هم مدیر باید وظیفه خود را انجام دهد. همچنین دریافت شارژ، سایر هزینه‌ها و حتی زیبا‌سازی هم جزو وظایف هیئت مدیره و مدیران ساختمان ذکر شده است.
اگر مدیر ساختمان خود متخلف بود چه باید کرد؟
برای این منظور باید یک دسته‌بندی مبتنی بر آپارتمان‌های کوچک و برج‌های بزرگ داشته باشیم. اگر ما ساکن آپارتمان کوچک هستیم و مدیر ساختمان تخلف کرد، باید مجمع عمومی را جمع کنیم (ساکنان جمع شوند) یا به صورت سنتی یا از طریق اظهارنامه دعوت شوند و در خصوص تخلف صحبت و تقاضای برکناری توسط همسایه‌ها انجام شود. تغییر و برکناری مانعی ندارد، اما اگر تخلف اتفاق افتاده و مجمع عمومی هم مدیر ساختمان را برکنار نمی‌کند، می‌توانیم پیگیری حقوقی انجام دهیم و به شرط اثبات از مدیر ساختمان طلب خسارت داشته باشیم. اجاره دادن قسمت‌های مشاع توسط مدیر ساختمان یا تخلف عدم‌انجام تکالیف و وظایف مثل بیمه آتش‌سوزی از جمله موارد است.
اگر همسایه‌ها به نظر مدیر ساختمان معترض باشند چه باید کنند؟
وقتی شخصی را به عنوان بازوی اجرایی ساختمان انتخاب می‌کنیم، او صلاحیت اخذ تصمیمات در شرایط مختلف را دارد. مثلاً در پرونده‌های حقوقی شاهد هستیم مدیر ساختمان تعمیری را ضروری می‌دانسته، در حالی که همسایه‌ها اعتقاد داشتند این تعمیر از روش دیگر با هزینه کمتری امکان انجام داشته است. در نتیجه اگر موردی هست که فکر می‌کنیم تخلفی اتفاق افتاده است، می‌توان از طریق ساکنان اقدام به برکناری کرد یا از طریق ساکنان اقدام به گرفتن خسارت و ضرر و زیان داشت. در روش‌های مبتنی بر اعمال سلیقه امکان پیگیری حقوقی وجود ندارد.
با همسایه‌ای که مخل آسایش و امنیت همسایگان است، چگونه باید برخورد کرد؟
تذکر اولیه از سمت مدیر ساختمان اصلی‌ترین راه است، اما اگر به این تذکرات توجهی نشد، می‌توان طبق ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات عمل کرد و شکایت به عمل آورد.
طبق این ماده قانونی «هر کس با هیاهو و جنجال یا حرکات غیرمتعارف یا تعرض به افراد موجب اخلال نظم و آسایش و آرامش عمومی گردد یا مردم را از کسب‌و‌کار باز دارد، به حبس از سه ماه تا یک سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.» در سایر موارد به شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود و تحت عنوان مزاحمت هم امکان شکایت وجود دارد. شورای حل اختلاف برای صلح و سازش تلاش می‌کند، اما در غیر این صورت از طریق دادسرا پرونده پیگیری می‌شود و حتی در حالت شدید، شخص خاطی مجرم شناخته می‌شود.
نگهداری حیوانات در مشاعات ساختمان
چه قانونی دارد؟
نگهداری حیوانات در قسمت مشاعات امکانپذیر و مجاز نیست. در مشاعات ساختمان هیچ کدام از همسایگان حق گذاشتن وسیله یا حتی نگهداری حیوان ندارند، حتی در حد کفش گذاشتن یا کالسکه جلوی واحد آپارتمان هم می‌تواند غیرمجاز باشد. اگر مدیر ساختمان تذکر بدهد در این باره کاملاً درست است.
طبق قانون استفاده خصوصی از مشاعات ممنوع است و حتی هیچ یک از ساکنان اختیار واحد آخر را هم ندارند که وسیله اختصاصی پشت در بگذارند.
اگر رفت‌وآمد در مشاعات مشکلات بهداشتی ایجاد کند، شخص نگهدارنده حیوان ملزم به رفع ناراحتی و رعایت نکات بهداشتی و جبران خسارت است.
در قسمت‌های اختصاصی که چهاردیواری اختیاری است، قوانین فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌گوید: درست است که ما مالک یک سقفی هستیم یا یک واحد را در اختیار داریم، اما با حق مالکیت خود نمی‌توانیم به دیگران ضرر برسانیم. ضرر مطرح‌شده صرفاً مادی نیست. اگر ما آرامش و آسایش دیگران را سلب کنیم یا صدای حیوان خانگی‌مان ایجاد مزاحمت می‌کند، قابلیت پیگیری حقوقی دارد، یعنی نگهداری حیوان خانگی باید با شرط رعایت آسایش و امنیت روانی سایرین باشد.
قانونی برای پارک خودرو‌ها
مقابل پارکینگ وجود دارد؟
با تماس نیروی انتظامی و گرفتن عکس و فیلم قابلیت اثبات در این زمینه وجود دارد و می‌توان شخص را ملزم به رفع مزاحمت کرد. اگر خودرو قابل تشخیص نباشد یا ندانیم متعلق به کیست یا راننده را نبینیم، عملاً با یک مانع عملی مواجه هستیم.
اگر تذکر‌های مکرر مدیرساختمان
نتیجه نداد چه برخوردی باید صورت گیرد؟
به‌روز نبودن قوانین این سؤال را ایجاد می‌کند. در واقع باید موارد قانونی در نظر گرفته شود تا فرد ملزم به جبران خسارت یا پرداخت جزای نقدی شود. در مورد شارژ گفته می‌شود اگر کسی شارژ را پرداخت نکند، مدیر می‌تواند او را از امکانات ساختمان محروم کند. جا دارد قوانین ما به‌روز‌تر باشد و در اینجا خلأ‌های قانونی داریم. قانون باید شخص متخلف و مجرم را ملزم به تخلیه واحد کند نه اینکه فردی که آسیب می‌بیند، مجبور به تخلیه و رها کردن ملک خود شود.
اگر خانه‌ای خالی باشد، آیا بازهم
باید مثل سایر اهالی ساختمان
حق شارژ پرداخت کند؟
بله واحد‌های خالی هم مثل سایر واحد‌ها ملزم به پرداخت شارژ هستند و خیلی از موارد که ایمنی ساختمان است، برای آن واحد هم در نظر گرفته می‌شود، اما در مواردی که مربوط به داخل ساختمان است مثل انشعابات، الزامی برای پرداخت وجود ندارد.
قانون مالکیت
زندگی آپارتمان‌نشینی شامل دو بخش مجزاست که یکی مالکیت قسمت‌های اختصاصی و دیگری مالکیت قسمت‌های مشترک است. طبق ماده قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت مشترک شامل قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به تمامی مالکان به نسبت قسمت‌های اختصاصی آن تعلق می‌گیرد و به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی از آپارتمان که مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و ... در سند قید شده است و برای استفاده انحصاری مالک تخصیص یافته، قسمت اختصاصی نامیده می‌شود. به جز قسمت‌هایی که در اسناد مالکیت اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان نوشته شده است یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد، همه قسمت‌های یک آپارتمان جزو قسمت‌های مشترک است. قسمت‌های مشترک آپارتمان بخش‌هایی از آن است که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان است و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت‌ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به تمامی ساکنان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
قسمت مشترک
زمین زیر بنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا بـه وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
تأسیسات قسمت‌های مشترک: از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حـرارت و تهویـه، رخت‌شویخانه، تابلو‌های برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قـسمت بنـا کـه واقـع باشـد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب و لوله‌ها از قبیـل: (لولـه‌های فاضـلاب، آب، بـرق، تلفـن، حـرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
اسکلت ساختمان
درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگرد‌ها که در خارج از قـسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
تأسیسات مربوط به راه‌پله: از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیر‌های آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتـام پلـه و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
بام و تمامی تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفـظ بنا در آن احداث شده است.
نمای خارجی ساختمان
محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.
