اگر قرار باشد برای بازار مسکن محدودیتهایی، چون بازار بورس اوراق بهادار یا ارز، طلا و سکه در حوزه تغییر نرخها قرار دهیم، باید عنوان داشت که رشد نرخ در بازار مسکن تهران آن هم تنها با ۵ هزار معامله در ماه یک افسانه است، زیرا معاملات آنقدر حجم ندارد که بتواند مجوز رشد نرخها در گزارشها صادر شود، از این رو کارشناسان اقتصادی بر این باورند یا باید محدودیتهای نرخگذاری در بازارهایی، چون بازار سهام را حذف یا اینکه برای بازار مسکن نیز محدودیتهای مشابه وضع کنیم.
معافیت بازار مسکن از محدویتهای نرخگذاری که در بازارهایی، چون بورس اوراق بهادار و فرابورس وضع شده موجب شده است آپارتاید در حوزه مدیریت نرخ در بازارهای موجود در اقتصاد ایران موضوعیت پیدا کند.
آپارتاید مسکن
وجود محدودیتهایی، چون حجم مبنا و دامنه نوسان در بازارهایی، چون بورس اوراق بهادار تهران یا محدودیتهای مشابه در بازار فرابورس موجب شده است تغییر نرخ در بازار سهام با موانعی روبهرو باشد که بازار مسکن از این موانع برخوردار نیست، به طور نمونه با چند معامله در هر منطقه از مناطق بیستودوگانه تهران به سادگی میتوان نرخ مسکن را تغییر داد، اما در بازارهایی، چون سهام، ارز، طلا، سکه و خودرو از این خبرها نیست، زیرا قیمت آخرین معامله آنقدر قدرت و سندیت برای نرخگذاریهای آتی کالا ندارد.
با وجودی که شاهد این امتیاز طلایی و فوقالعاده در حوزه نرخگذاری زمین و ساختمان هستیم، اما به نظر میرسد دستکاری نرخ در این بازار به واسطه انجام معاملات مکرر توسط اشخاصی که نانشان از رشد نرخ زمین و ساختمان است، شرایطی ایجاد کرده است که بازار مسکن دیگر جای چندانی برای متقاضیان مصرفی ندارد، در این میان اجارهنشینان نیز در این بازار سودازده چندین مرتبه در سال با رشد نرخها مواجه میشوند.
عصیانگری در بازار مسکن
یکی از بازیهای تعاونیهای مالی مجاز و غیرمجاز طی دهههای گذشته این بوده است که با منابع جمعآوریشده از محل سپردههای مردم، کلی زمین خریداری کنند و با گذر زمان که ارزش ریال در برابر ارزش زمین ذلیل شده است، پول مردم را با سودبانکی متعارفش بازگردانند و به واسطه رشد نرخ زمین و ساختمان به اموال و داراییهای افسانهای دست پیدا کنند. بیشک اشخاص فوق آنقدر انگیزه و هوش مالی داشتهاند که با انجام آخرین معاملات در بازار مسکن به نرخی به مراتب بالاتر از نرخ عرف بازار، زمینه رشد مکرر نرخ مسکن را فراهم آورند، از این رو امروز گفته میشود که سوداگریهای مکرر در بازار زمین و ساختمان موجب شده است متقاضیان مصرفی مسکن در این بازار عاصی شوند، زیرا رشد نرخها در اثر سفتهبازی به مراتب از پساندازها و قدرت مالی آنها بیشتر بوده است، به همین دلیل بازار مسکن دست رد دائم به سینه آنها زده و رؤیای خانهدار شدن را برای آنها به رؤیایی محال تبدیل کرده است.
وضع محدودیت در نرخگذاری در بازارهای موازی مسکن شرایطی ایجاد کرد که طی دهههای گذشته سوداگری در این بازار به واسطه ورود نقدینگیهای خرد و کلان تشدید شود و این رشد نرخ تا جایی ادامه یابد که امروز دیگر نقدشوندگی بسیاری از املاک موجود در کشور با، اما و اگرهای زیادی روبهرو است، کمااینکه اغلب معاملات مسکن در تهران متوجه املاک زیر ۳ میلیارد تومان است که بسیاری از مردم نیز توان تأمین همچین منابعی را برای خرید مسکن ندارند.
بررسی آمار خرید و فروش مسکن در مهر ماه سال جاری از سوی بانک مرکزی نشان میدهد تعداد معاملات مسکن در این ماه تنها ۵ هزار و ۴۰۰ معامله بوده که نسبت به ماه گذشته بیش از ۱۰درصد نیز افت داشته است. در این میان گفته میشود در مناطق بیستودوگانه تهران بیش از ۱۷ هزار بنگاه مشاور املاک وجود دارد که باید دید با این اوضاع رکودی معاملات مسکن این بنگاهها چطور درآمدزایی میکنند که هر روز بر تعدادشان اضافه میشود.
در پاسخ باید گفت متأسفانه برخی معدود بنگاهها شیوههایی از بازاریابی را در خرید و فروش به کار میگیرند که چندان مبتنی بر اخلاق نیست، از این رو با معدود معاملاتی که در سال انجام میدهند، آنها سود به دست میآورند که در شرایط رکودی نیز عدهای حاضر به ورود به عرصه مشاوران املاک هستند.
به هر ترتیب باید دانست که دیگر آپارتاید موجود در بازار مسکن از منظر دستکاری نرخ با آخرین معامله قابل تداوم نیست؛ یا باید این امتیاز به سایر بازارها داده شود به ویژه سهام یا اینکه محدودیتهایی در بازار مسکن وضع شود تا سوداگری نرخ مسکن دیگر وضع بازار را از این بدتر نکند، زیرا ۵ هزار معامله مسکن در ماه برای شهری که در آن صدها هزار مسکن برای فروش فایل شده است، یعنی مرگ بازار مسکن.
به دنبال افت معاملات و کاهش نرخ رشد ماهانه قیمت خانه در شهریورماه، بازار مسکن در مهرماه نیز با رکود دست و پنجه نرم کرد، به طوری که معاملات ۱۰درصد در مقایسه با شهریور کاهش یافت و تورم ماهانه آن نیز اگرچه ۲/۱ درصد اعلام شد، اما به حدود یکهشتم اوج رونق بازار در خردادماه رسید.
به گزارش ایسنا، روند کاهش نرخ رشد ماهانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارائه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۷/۴۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که ۲/۱ درصد در مقایسه ماه قبل رشد نشان میدهد، اما سرعت افزایش آن به حدود یکهشتم خردادماه رسیده است. این در حالی است که مهرماه امسال رشد ماهانه قیمت مسکن در کل کشور ۱/۶ درصد بود. انتظار میرود در ماههای آینده نیز بازار مسکن کل کشور به تبعیت از تهران به آرامش برسد. از سوی دیگر مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴/۴۶ میلیون و متوسط حسابی آن را ۳/۴۴ میلیون تومان اعلام کرد.
گزارش بانک مرکزی از رشد ۲/۱ درصدی و گزارش مرکز آمار از کاهش ۱/۰ درصدی قیمت در مقایسه با شهریور حکایت دارد. رشد قیمت در مقایسه با مهرماه سال گذشته نیز طبق اعلام بانک مرکزی ۲/۳۸ درصد و بر اساس گزارش مرکز آمار ۷/۴۴ درصد بوده است. در خصوص تعداد معاملات نیز بانک مرکزی اعلام کرده ۵ هزارو ۴۱۶ فقره خرید و فروش آپارتمان در مهرماه امسال انجام شده است که کمترین میزان از فروردین به بعد محسوب میشود. مرکز آمار هم تعداد معاملات آپارتمان را ۴ هزارو ۶۱۵ فقره اعلام کرد.
کارشناسان دلایل مختلفی را در کسادی بازار مسکن شهر تهران مؤثر میدانند که از جمله آن میتوان به شرایط فعلی جامعه، رکود معمول در نیمه دوم سال، رشد سنگین قیمت خانه، افول توان خرید متقاضیان و کاهش بازده سرمایه در بخش مسکن اشاره کرد.
بر اساس اعلام بانک مرکزی، مهر ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۴۳میلیون و ۷۲۴ هزار و ۹۰۰ تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱ و ۲/۳۸ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات نیز ۵ هزارو ۴۱۶ فقره بود که از کاهش ۱۰درصد و یک درصدی به ترتیب در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.
نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در هفت ماهه ابتدای سال۱۴۰۱ روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان میدهد؛ فروردین ۳ هزارو ۴۲۷ معامله، اردیبهشت ۱۰هزارو۴۹۰معامله، خرداد ۱۳هزار و ۸۷۴ معامله، تیرماه ۱۰هزارو۲۹۴ معامله، مردادماه ۷ هزارو ۸۲۵ معامله، شهریورماه ۶ هزارو ۳۳ معامله و مهرماه ۵ هزارو ۴۱۶ معامله. همانطور که آمار توضیح میدهد به جز فروردین ماه نیمهتعطیل که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن انجام نمیشود، بازار ملک در مهرماه، رکودیترین مقطع خود را سپری کرده است. در خصوص قیمت نیز آمار گویای آن است که رشد ماهانه قیمت در فروردین ماه ۴/۲-درصد، اردیبهشت ۱/۶ درصد، خرداد ۴/۸ درصد، تیر ۸/۵ درصد، مرداد ۵/۲ درصد، شهریور ۱/۱ درصد و مهرماه ۲/۱ درصد بوده است.
طی هفت ماه گذشته قیمت مسکن شهر تهران ۷/۲۷ درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۲/۳۴ میلیون تومان در فروردین به ۷/۴۳ میلیون تومان در مهرماه رسید که ۵/۱۴ درصد آن در دو ماه اردیبهشت و خرداد رخ داد. این در حالی است که هفت ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت ۸درصد بود. در سال جاری به نظر میرسد پس از شوک حاصل از اصلاح نظام یارانهها و افزایش تقاضای سرمایهگذاری در مسکن با توجه به انتظارات تورمی و ریسکهای غیراقتصادی در ماههای ابتدای سال جاری، به تدریج بازار مسکن به آرامش رسیده است.
