هادی غلامحسینی
اگر آمار زمينخواريهاي گسترده صورت گرفته طي دهها سال گذشته به مجموع زمينهاي مورد استفاده با انواع كاربري افزوده شود، بهاي زمين و ساختمان در ايران به شدت با افت روبهرو ميشود، از اينرو كل اقتصاد ايران بايد خود را براي اصلاح قيمت در بخش زمين و ساختمان آماده كند و جريانهايي كه تاكنون مانع اصلاح قيمتي در بخش مسكن شدهاند، هزينه واقعي شدن قيمتها در اين بخش را بپذيرند.
به گزارش «جوان»، زمين و ساختمان يكي از بخشهاي مهم اقتصاد كلان است و در طول 100 سال اخير با خرده زمينخواريها و همچنين زمينخواريهاي كلان روبهرو بودهايم كه وضعيت خاصي را در اين حوزه پديد آورده است و متوليان و بزرگان اقتصاد بايد در رابطه با بحران بخش زمين و ساختمان، همچون بحران در ديگر بخشهاي اقتصادي با عموم جامعه سخن بگويند. بررسي نمودار و انديكاتور بهاي زمين و ساختمان با انواع كاربري در طول دهههاي گذشته نشان ميدهد كه حركت قيمت در اين حوزه سينوسي بوده است و در بازه زماني سه تا چهار سال يك دوره ركود و يك دوره رونق را تجربه كرده است، اما معادلات در بازار مسكن از سال 91 به بعد كاملاً تغيير كرد و بخش مسكن در يك ركود عميق فرورفت كه با گذشت بيش از پنج سال هيچ نشانهاي از رونق بخش مسكن در اقتصاد ايران به چشم نميخورد و كليه شاخصها اعم از سرمايهگذاري، پروانههاي صادره ساختماني، قيمت، حجم معاملات و... روند منفي را تجربه كردهاند.
بخش مسكن در ركود 5 ساله
در حالي كه در حسابهاي ملي بانك مركزي ديده ميشود كه در 10 ساله 1380- 1390 متوسط سهم ارزش افزوده (به قيمت ثابت) بخش ساختمان از كل توليد ناخالص داخلي كشور برابر با 7 درصد بوده است، اما بررسي رشد ارزش افزوده بخش ساختمان نشان ميدهد كه اين بخش از سال 1391 وارد ركودي پنج ساله شده است، بهگونهاي كه رشد اين بخش در دوره 1391- 1394 به ترتيب برابر با 3/6- ، 3/1- ، 0/4- و 13/5- بوده و براي سال 1395 نيز رشد اين بخش 14/9 - درصد برآورد ميشود، در واقع در طول پنج سال اخير بيشترين بخشي كه در حوزه اقتصاد كلان ايران دچار رشد منفي بوده بخش ساختمان بوده است با سقوط آزاد تقريباً 40 درصدي. چنانچه سياستهاي اقتصادي به نحوي باشد كه باعث تحريك بخش ساختمان شود، آنگاه با توجه به اينكه براي ايجاد رشد در بخش ساختمان بايد بخشها و صنايع بالادستي همچون ساخت فلزات اساسي، ساخت ساير محصولات كاني غيرفلزي، ساخت چوب و محصولات چوبي، ساخت ماشينآلات و دستگاههاي برقي طبقهبندي نشده در جاي ديگر و... رشد كنند، لذا در مجموع شاهد رشد توليد صنايع فوقالذكر، بخش ساختمان و در نهايت رشد اقتصادي خواهيم بود. چنانچه در نتيجه اعمال سياستهاي اقتصادي، شاهد رشد ارزش افزوده بخش ساختمان باشيم، آنگاه با توجه به ارتباطات پيشيني اين بخش ميتوان از يكسو (به عنوان عنصر طرف عرضه اقتصاد) شاهد رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات بوده و از سوي ديگر شاهد رشد تقاضاي نهايي (شامل تقاضاي مصرفي خانوارها، تقاضاي سرمايهگذاري دولت و بنگاهها) بود.
رشد وام كارساز نشد
از طرف ديگر نكته جالب اين است كه از سال 92 تاكنون به تصور اينكه مشكل ركود بخش مسكن ضعف تقاضا است، وام خريد مسكن در چند نوبت افزايش يافت و بهرغم اينكه وام خريد مسكن در محدوده بيش از 100 ميليون تومان قرار گرفته است، اما رونقي در بازار مسكن به چشم نميخورد و افزايش بيش از صددرصدي وام خريد به عنوان يك آپشن براي بهبود وضعيت بازار در عمل كارساز نبود.
ضعف تقاضا مختص کل اقتصاد است
البته بايد عنوان داشت در اينكه بخش مسكن مشكل ضعف مالي طرف تقاضا دارد شكي نيست، اما اين ضعف را بايد به كل اقتصاد ايران تعميم داد، زيرا آنقدر به شكل مصنوعي و غيرمنطقي با قيمت كالاهايي چون زمين و ساختمان در طول سالهاي اخير بازي شده است كه تقاضا حتي با آپشن و امتياز وام خريد مسكن 100 ميليون توماني نيز تحريك نميشود؛ چراكه عموم مردم جامعه از درآمد اندكي برخوردار هستند.
توليد اخبار مثبت پيرامون بخش مسكن
بخش زمين ساختمان از منظر كلان با چالشهاي بسيار اساسي روبهرو است كه بهرغم پمپاژ خبري پنج ساله براي بهبود وضعيت بازار مسكن اين بخش هيچ واكنشي ديگر به جوسازي مسئولان دولتي و فعالان بخش خصوصي و همچنين رسانههاي اقتصادي ديگر از خود نشان نميدهد و در جامعهاي كه غذا، پوشاك و درمان و حملونقل بخش اعظمي از درآمد عموم مردم جامعه را ميبلعد ديگر تواني براي حضور در بازار كالاي گرانقيمتي چون مسكن باقي نميماند، بدين ترتيب سوداگريهاي چند ده ساله و موجهاي مكزيكي و سينوسي كه بيماري هلندي در اقتصاد ايران در بخش مسكن پديد ميآورد، بخش مصرفي زمين و ساختمان را با اختلالات جدي روبهرو كرده و اجارهنشيني را در جامعه تقويت كرده است.
تخت گاز سوداگري در چند دهه و تشکیل دارایی سمی در صورتهای مالی
از ديگر سو تقاضاي سرمايهگذاري در بخش مسكن نيز طي چند ده ساله اخير هيچگاه با ابزار ماليات كنترل نشد، به طوري كه از اواخر دهه 80 بخشهاي مالي همچون بانكها، مؤسسات اعتباري، صندوقهاي بازنشستگي، هلدينگها، بنيادها و... بخش اعظمي از سرمايهگذاري و نقدينگي خود را در بخش زمين و ساختمان وارد كردند و ورود حجم گستردهاي از نقدينگي به بخش زمين و ساختمان در واقع هم بخش مسكن را با اختلال ايجاد كرد و هم اينكه اقتصاد را با چالش روبهرو كرد؛ چراكه با آغاز دوره ركود بينظير و غافلگيركننده بخش مسكن از سال 92 تاكنون بسياري از داراييهاي اين بخشهاي مالي ايران در حوزه مسكن قفل و بلوكه شد كه در ادبيات اقتصادي از اين داراييها در صورتهاي مالي به عنوان دارايي سمي ياد ميشود زيرا تبديل شدن اين دارايي به نقدينگي بسيار مشكل است و نهتنها سود مورد انتظار از اين سرمايهگذاريها محقق نميشود بلكه امكان دارد اين داراييها با زيانهاي قابل ملاحظه به پول تبديل شود كه ميتواند به ورشكستگي بسياري از اشخاص حقيقي و حقوقي سرمايهگذاريكننده در بخش مسكن بينجامد.
چندصد میلیارد دلار خانه خالی
در اين ميان عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي و همچنين عبده تبريزي، مشاور مالي وزارت راه و شهرسازي، ارقام قابل ملاحظهاي را براي خانههاي خالي كه بخش اعظمي از آن همان داراييهاي سمي در صورتهاي مالي بنگاههاي اقتصادي چون بانكها و هلدينگها و... است، عنوان كردهاند به طوري كه 250 ميليارد دلار و 450 ميليارد دلار در صدر اين ارقام است. همچنين حيدر مستخدمين حسيني، معاون پيشين وزارت اقتصاد، بر اين باور است كه نيمي از نقدينگي هزار و 300 ميليارد توماني تا پايان سال 95 بلوكه شده است كه بخش اعظمي از دارايي بلوكه شده مربوط به داراييهاي سمي و سرمايهگذاريهاي صورت گرفته در حوزه زمين و ساختمان است. البته بايد عنوان داشت چالش بدهي در اقتصاد ايران فقط بدهيهاي دولت به ساير بخشها نيست، بلكه ركود بخش ساختمان سلسله بدهيهايي را در اقتصاد ايران پديده آورده است، زيرا اشخاص حقيقي و حقوقي كه از بانكها براي سرمايهگذاري در بخش زمين و ساختمان وام گرفته بودند و با ركود بخش مسكن نتوانستند در بخش مسكن كاري از پيش ببرند، عملاً از پرداخت وامهاي بانكي ناتوان شدند و بانكها هم وثايق اين اشخاص حقيقي و حقوقي را مصادره كردند كه اين امر داراييهاي سمي بانكها را پربارتر كرد؛ چراكه تمامي بخشهاي مالي اقتصاد ايران همانند بانكها، هلدينگها، بيمهها و... براي خود شركتهاي ساختماني داشتند كه خود نيز زخمخورده ركود بخش مسكن بودند و همچنان هستند.
اثر زمينخواري بر اقتصاد مسكن به مثابه رشد شدید عرضه
در اين بين اگر آمارهاي تعرض به زمين و ساختمان در بخش شهري و روستايي را در طول دهههاي گذشته به مثابه عرضه زمين و ساختمان به شمار بياوريم بايد عنوان داشت كه افشاي اطلاعات بخش زمين و ساختمان در اقتصاد ايران، انقلابي ايجاد ميكند كه آثارش بيشك اصلاح و تخليه حباب مسكن در اقتصاد ايران خواهد بود و هر اقتصاددان مستقل و باانصافي خواهد پذيرفت كه بخش زمين و ساختمان با يك بحران عظيم در اقتصاد ايران روبهرو شده است كه طولاني شدن مدت ركود تنها يكي از آثارهاي اين اتفاق است و اينكه بخواهيم بحران كنوني مسكن را به مقوله مسكن مهر نسبت بدهيم در واقع به شكل عوامفريبانهاي خودمان را گول زدهايم. تصور عموم بر اين غالب است كه مسكن و زمين با محدوديت عرضه روبهرو است، اما به دليل حجم گستردهاي از زمينخواري و تغيير كاربري و مباحث مربوط به تراكمفروشي در ايران، اگر اطلاعات واقعي بخش مسكن منتشر شود، زمين و مسكن به عنوان يكي از بزرگترين داراييهاي مردم ايران با سقوط آزاد مواجه ميشود. يعني در واقع قيمت در بازار مسكن بر اساس يك اطلاعات غيرواقعي و يك جو خبري و رسانهاي در حال كنترل است، اما بهرغم توليد چهار ساله اخبار و اظهارنظرهاي مثبت پيرامون خروج مسكن از ركود يا بهبود اوضاع معاملات در بخش مسكن، واقعيتهاي آماري نشان ميدهد بخش زمين و ساختمان با ركود شديد روبهرو شده است و انتشار واقعيتهاي اين بخش سقوط بزرگترين دارايي ايرانيها را حتمي انعكاس ميدهد.
عقبنشيني آخوندي از افشای اطلاعاتی
اگر چه عباس آخوندي در ابتداي سكانداري وزارت راه و شهرسازي در سال 92 مدعي شد كه معاملات بخش ساختمان در ايران در ابهام انجام ميگيرد و بايد كل عرضه و تقاضا در اين بخش با هدف كشف قيمت و اطلاعات استخراج و افشا شود، اما گويا بعد از اينكه از طريق مشاورانش در جريان سقوط بهاي زمين و ساختمان در صورت افشاي اطلاعات بخش زمين و ساختمان قرار گرفت، از موضع خود عقبنشيني كرد و تا به امروز ديگر هيچ وقت در ارتباط با شفافسازي اطلاعات بخش زمين و ساختمان در اقتصاد ايران سخن نگفته است. بحث در اين مقال اين است كه اقتصاد قوانين خاص خودش را دارد و اگر امروز در كشور مشكلات اقتصادي همچون دهها سال قبل پنهان شود و توسط مسئولان دولتي و روابط عموميهاي هر بخش فقط اخبار رپرتاژگونه مثبت انعكاس يابد، نتيجه آن ميشود كه دامنه مشكلات بيش از پيش گسترش يافته و هزينه اصلاحات افزايش مييابد اين در حالي است كه خرد تفكرات بخشينگرايانه امروز اقتصاد ايران را با تهديد جدي مواجه كرده است.
