هادی غلامحسینی
اگر تنها مزيت ورود مسكن به بازار سرمايه و به طور مشخص بورس كالا شفافيت اين بخش فوقالعاده غيرشفاف باشد، بهتر است مسكن وارد بازار سرمايه شود، اين در حالي است كه هماكنون به دليل بيماري هلندي در اقتصاد ايران و سفتهبازي و دلالبازيهاي چنددهساله در اين بخش، حوزه زمين و ساختمان در ايران شاهد قيمتهاي كاذبي است كه برخي از كارشناسان انتشار اطلاعات نهايي و واقعي بخش مسكن را با نزول تا 50 درصدي ميانگين قيمتها در اين بازار برابر ميدانند.
به گزارش «جوان»، ساختار اقتصاد ايران از زمان پيدايش نفت در كشور كمكم با بيماري هلندي همراه شد كه عارضه اين بيماري به دليل وارداتناپذيري مسكن و زمين به شكل سينوسي در بازههاي زماني چند ساله خود را نشان ميداد، بدين شكل كه در زمان رشد درآمدهاي نفتي در اقتصاد و تزريق اين درآمدها به اقتصاد واردات كالا براي كنترل بازارها شدت ميگرفت و چون زمين و ساختمان واردات ناپذير بود به همين دليل هر سه تا چهار سال يكبار مسكن با رشد قيمتها همراه ميشد.
سوداگری چند 10 ساله در بخش زمین و ساختمان
اثرگذاري بيماري هلندي در بخش مسكن و شكلگيري رانتهاي اطلاعاتي در اين بخش و ورود پولهاي كثيف و تميز در اين حوزه اين بخش را طي بيش از نيم قرن اخير با سفته بازي و دلال بازي شديد مواجه كرد و اين شرايط تا جايي در بخش زمين و ساختمان تكرار شده است كه قيمتها به هيچ عنوان از منطق و يك ساختار نظاممند برخوردار نيست و هماكنون بخش زمين و ساختمان براي ميليونها مستأجر و جواناني كه ميخواهند تشكيل زندگي دهند و نياز به سر پناه دارند به يك چالش اساسي تبديل شده است و بدون اغراق وضعيت مسكن در ايران عدهاي را بسيار ثروتمند و عدهاي را فقير كرده است.
مقاومت يک جریان سرمایهدار در برابر شفافیت بخش مسکن
حال مقاومت در برابر انتشار اطلاعات واقعي و حقيقي بخش زمين و ساختمان در ايران موجب شده است عده زيادي از اقتصاددانان و كارشناسان اقتصادي مستقل كه به دليل عدموابستگي اظهارات كارشناسي نظري و دقيقي را بيان ميكنند، خواستار ورود مسكن به بازار سرمايه باشند تا از اين رهگذر اقتصاد ايران از رانت اطلاعاتي بخش زمين و ساختمان و دردسرهايي كه اين رانت در چند ده سال اخير براي جامعه ايراني ايجاد كرده است رهايي يابد و در سالهاي آتي بتوان براساس يك اطلاعات شفاف هم بهاي زمين و ساختمان را به طور دقيق و منصفانه كشف قيمت كرد و هم اينكه مالياتستاني در اين حوزه عدالت مالياتي و جدايي بودجه دولت از نفت را به ارمغان آورد.
مديرعامل بورس كالا از تعريف شاخص مسكن و امكان ايجاد معامله اوراق مسكن خبر داد و گفت: بخشي از مشكل مردم در خانهدار شدن با اين روش بورس كالا حل ميشود.
در همين رابطه حامد سلطانينژاد در گفتوگو با فارس از تلاش براي تعريف شاخص مسكن و ايجاد امكان معاملات اوراق محور اين كالاي مصرفي در تالار نقرهاي خبر داد و گفت: برخورداري از بازيگران بسيار از جمله ويژگيهاي خوشايند بازار مسكن و مستغلات است.
وي گفت: عموم مردم ميتوانند مصرفكننده، سازنده مسكن يا سرمايهگذار مسكن باشند، اما گروه هميشه در صحنهاي تحت عنوان بنگاههاي مشاور املاك وجود دارند كه همواره يا در مورد مسكن صحبت ميكنند يا در مورد مباحث مرتبط با مسكن. به عبارتي عاميانهتر بايد گفت كف بازاريهاي حوزه مسكن تلاش ميكنند بازاري راه بيفتد تا بتوانند در بنگاه معاملات مسكن تحليلي از شرايط موجود را داشته باشند. مدير عامل بورس كالا با اشاره به پيشنهاد خود به اتحاديه مشاوران املاك به منظور استفاده از دادههاي تاريخي براي تعريف شاخص مسكن در بورس گفت: ميتوان با ارائه دسترسي به سامانه معاملات و يك مانيتور به مشاوران املاك زمينه خريد و فروش مسكن يا اوراق بهادار مبتني بر مسكن را فراهم كرد.
به گفته وي، اگر ميخواهيم سبدي از اوراق بهادار بر روي مسكن تعريف كنيم كه تبديل به سبد همگن مسكن شود، ميتوان با كمك اتحاديه انبوهسازان و مشاوران مسكن آن را ايجاد كرد. از سويي ديگر ميتوان معاملاتي را از طريق سلف موازي مسكن يا اوراق بهادار مسكن در نظر گرفت و امكان پيش خريد كردن مسكن را فراهم آورد. وي افزود: مدل ديگر در اين زمينه تعريف يكسري پروژههاي انبوهسازي در چارچوب معاملات مالي همزمان با ارائه دسترسي به مشاوران املاك در سامانه معاملات است كه ميتواند زمينه پيشفروش ساختمانهاي نيمهساز را فراهم كند، از سويي ديگر پول مردم نيز به گردش درميآيد، بدون اينكه تورمي ايجاد كند.
اين مقام مسئول يادآور شد: انجام اين معاملات در بورس كالا اگر چه نميتواند ركود را از بين ببرد، اما به دليل وجود نيروي انساني انبوه در كشور به عنوان سرمايه اصلي و علاقهمند به حوزه مسكن، بازاري را ميتواند ايجاد كند كه تقارن اطلاعاتي در آن وجود داشته باشد.
به گفته وي، شاخصي بر مبناي معامله يك متر مربع منزل مسكوني در منطقه متوسط تهران ميتواند براي اشخاصي كه علاقهمند به خريد مسكن هستند توليدكنندههايي را فراهم كند كه در ازاي دريافت پول از آنها اقدام به ارائه مسكن به متقاضيان كنند. در عين حال واسطهاي مالي از جمله صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان نيز در اين بين ميتوانند وجود داشته باشند.
وي ادامه داد: در حال حاضر با تأمين سرمايه مسكن رايزني شده و مدلي كه به جمعبندي رسيده فعلاً انتشار اوراق سلف موازي مسكن و اوراق مشاركت مسكن است، به اين ترتيب كه يكسري واحدهاي سرمايهگذاري از يك پروژه خريداري ميشود و وقتي معادل تعداد يونيتها به يك واحد مسكوني رسيد، دارنده واحدهاي سرمايهگذاري ميتواند مسكن خود را تحويل بگيرد.
سلطانينژاد با اشاره به ويژگيهاي بازار مالي گفت: خاصيت بازار مالي بزرگتر شدن و برخورداري از اهرم مالي است كه خروجي آن افزايش تعداد بازيگران بازار است. وزارت راه و شهرسازي، دانشگاهيان، انبوهسازان و مشاوران املاك بايد نظرات خود را در اين زمينه ارائه دهند تا موضوع فروش متري مسكن از طريق يونيتها انجام شود.
