وزير راه و شهرسازي از اعتقاد دوباره خود به اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه و معاملات مكرر خبر داده و گفته است كه درتمام دنيا «اخذ ماليات» از موارد مورد اشاره تجربه شده و در ايران نيز اين موضوع پيگيري خواهد شد.
علي نيكزاد براي چندمين بار بر اين خواسته خودپاي فشرده و از مطالعه مشترك وزارتخانه متبوع خود با كميسيون اقتصادي مجلس شوراي اسلامي در زمينه نحوه كنترل بازار مسكن با بهرهگيري از ابزارهاي مالياتي خبرداده و وعده داده كه تا پايان كار دولت دهم اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه را مصوب خواهد كرد.
تأكيد وزيرراه و شهرسازي شايد نشأت گرفته از رشد خانههاي خالي از سكنه و پيشي گرفتن تعداد آن از سرعت ساخت و ساز در پنج سال گذشته باشد؛ تعداد واحدهاي مسكوني از ۱۵ ميليون و ۹۰۰ هزار واحد در سال ۸۵ به ۲۰ ميليون واحد در سال۹۰ افزايش يافته كه اين رقم خود مبين رشد ۸/۲۵ درصدي است.
بر همين اساس، از تعداد رقم مذكور، يك ميليون و ۶۶۶ هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در كشور وجود داشته كه از اين تعداد ۴۰۰ هزار واحد آن در پايتخت قرار دارد.
صرفنظر از دليل بيان چندباره اين موضوع طي يكسال اخير توسط وزيرراه و شهرسازي اما آيا به راستي مشكل حاكم بر بازار پيچيده مسكن كشور اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه است.
اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه سابقهاي ۱۶ ساله دارد، طرحي كه زمزمه اجراي آن براي مدتي در دستور كار قرارگرفت اما به دليل كسب نتايج ناموفق فرصت جدي چنداني براي اجرا نيافت.
بررسي كارنامه اجراي اين طرح مبين اين امر بوده كه هرگاه بازار مسكن دچار افت و خيزهاي جدي شده طرح اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه به صدر اخبار كشيده شده و گرانيگاه عمده طرح آن نيز داير بر مبارزه با احتكار مسكن در كشور بوده كه سبب شده وزراي دولت، نمايندگان مجلس شوراي اسلامي، سازندگان و كارشناسان عرصه ساخت و ساز به صفآرايي درمقابل يكديگر پرداخته و هر يك در له يا عليه اين موضوع داد سخن برانند.
موافقان اخذ ماليات از خانههاي خالي ازسكنه، اخذ ماليات را به ابزاري كنترلي تشبيه كردهاند كه با اجراي آن، احتكار از بازار مسكن به عنوان يك كالاي سرمايهاي رخت بربسته، افت تورم ناشي ازگراني اجاره و خريد و فروش مسكن مهار شده و به عاملي براي افزايش درآمد دولت از محل مالياتهاي مستقيم مبدل خواهد شد.
در مقابل اما مخالفان اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه با استناد به اين اصل مهم كه در دين مبين اسلام، تصرف در اموال ديگران آن هم بدون اذن مالك حرام و از نظرقانوني ممنوع بوده اذعان دارندكه دولت در شناسايي كامل مسكنهاي خالي از سكنه توفيق چنداني نداشته و شناسايي آنها براي دولت هزينه سنگيني به دنبال خواهد داشت؛ ادلهاي كه با عنايت به تجربه ناموفق دولت در راستاي اعلام شماره تماسي براي اعلام و شناسايي خانههاي خالي از سكنه توسط شهروندان در دو سال اخير سبب شده تا طعم تلخ شكست براي مجريان، تنها رهاورد اجراي اين طرح باشد.
هرچند كه مديران وزارت راه و شهرسازي همواره بدون پرداختن به حواشي، با اعلام شناسايي حدود ۳۰۰ هزار واحد مسكوني خالي از سكنه همچنان كوشيدهاند تا خود را مصر بر پيگيري اين طرح جلوه دهند.
دليل ديگر مخالفان، تزريق شوك ناشي از اعلام اخذ ماليات از خانههاي خالي ازسكنه بوده كه به واسطه طرح قطعي اين موضوع، نه تنها سبب افزايش قيمت مسكن در سطحي وسيع شده بلكه منجر به افت اشتغال و سردرگمي شديد در صنعت ساختمان خواهد شد.
دورخيز مجلس براي اخذ ماليات
مهمترين اقدامي كه درچند سال اخير براي قانونمندكردن اخذ ماليات از خانههاي خالي ازسكنه درمجلس برداشته شد به سال ۸۶ بازميگردد، زماني كه ۳۹ نفر از بهارستاننشينان با هدف كاهش قيمت مسكن و اجارهبها، طرحي با عنوان «واگذاري زمين و وضع ماليات برخانههاي خالي» با قيد يك فوريت و در سه ماده تقديم مجلس كردند.
طرحي كه با مخالفت شديد نمايندگان مواجه و براي بررسي به صورت عادي به كميسيون قضايي و حقوقي ارجاع شد، اما هيچگاه از سد تصويب نمايندگان مجلس عبور نكرد.
بر اساس طرح مورد اشاره، مهمترين ابزار وضع ماليات بر مسكنهاي خالي از سكنه در ماده سه طرح واگذاري زمين و وضع ماليات برخانههاي خالي از سكنه قرارگرفت كه به مدت يكسال خالي از سكنهاند؛ البته درصد اخذ ماليات دو برابر درصد ماليات اجاره مسكن براساس ارزش منطقهاي اجاره مسكن تعيين شد. وجود اجارهنامه مورد تأييد سازمان امور مالياتي قرينه مسكوني بودن مسكن به شمار رفته و شهرداريها هم مكلف بودند اقدام به شناسايي واحدهاي مسكوني خالي از سكنه كنند و اطلاعات مربوطه را در اختيار سازمان امور مالياتي قرار دهند.
همچنين ادارات برق، آب، گاز و مخابرات هم موظف به همكاري براي شناسايي خانههاي خالي شدند.
خيز دوم، شوراي عالي استانها
درست چند سال پس از طرح پيشين اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه، اين بار شورايعالي استانها شانس خود را امتحان و در اقدامي پيشدستانه، در راستاي بازكردن دست شهرداريها، طرح اخذ عوارض اضافي از املاك بدون استفاده را به مجلس شوراي اسلامي تقديم كرد تا اين طرح با هدف تأمين بخشي از منابع مالي لازم براي ارائه خدمات شهري دركلانشهرها ازجمله تهران توسط مالكان ساختمانهاي بدون مصرف تأمين شود. اين بار، شورايعالي استانها درطرح پيشنهادي خود تأكيدكردكه اين خانههاي خالي ازسكنه باعث فشارتقاضا بر بازار مسكن و در نهايت عامل افزايش قيمت مسكن و اجاره بها شده كه اخذ چهاردرصد عوارض نوسازي بيشتر از مالكان آنها امري ضروري است.
اما اين دلايل نيز نتوانست مجلس را براي تصويب اين طرح قانع كند و مجلس شوراي اسلامي هم براي اين مخالفت خود پنج دليل محكم برشمرد كه درصدرآنها مخالفت انبوهسازان با اجراي اين طرح به خوبي خودنمايي ميكرد.
كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي درعين مخالفت، راهكار پيشنهادي خود براي مبارزه با احتكارمسكن خانههاي خالي از سكنه را داير بر بخشودگي مالياتي درآمد حاصله مالكان از محل اجاره اين مسكنها به مستاجران نيازمند عنوان كرد.
تقاضاي واقعي در بازار مسكن
بر اساس آمارهاي شبه رسمي، به طور متوسط سالانه بالغ بر۹۰۰ هزار ازدواج در كشور رخ ميدهد كه اين ازدواجها متقاضي واحد مسكوني ملكي درآينده و استيجاري درحال حاضرخواهند بود، پس نياز به مسكن در كشور با توجه به برآيند اعداد ناشي از ميزان رخداد ازدواجها طي سالهاي برنامه پنجم توسعه اقتصادي و كمبود ناشي از رسوب تقاضاي سالهاي گذشته، اين اعداد را به رقم يك ميليون و ۶۸۵ هزار واحد مسكوني درسال رسانده هرچند كه حجم توليد سالانه مسكن دركشور معادل نيمي از رقم مورد اشاره يعني حدود ۸۴۰ هزار واحد مسكوني بوده است.
به نظر ميرسد يكي از اتفاقاتي كه هيچگاه از سوي سازندگان و فعالان بازار مورد تكذيب قرار نگرفته دست به دست شدن تعداد زيادي از آپارتمانهاي خالي از سكنه موجود نزد دلالان بوده و يكي از دلايل رشد غير متعارف قيمت مسكن در سال گذشته دلال بازي دلالان بوده است كه همين امر، اخذ ماليات از معاملات مكرر يكي از مقررات مندرج در قانون ساماندهي مسكن را در اذهان متبادر ميكند. اتفاقي كه هنوز رخ نداده و به نظرمي رسد عزم جزمي هم براي اجراي آن وجود ندارد. براساس اعلام دستاندركاران صنعت ساختمان، وجود پنج درصد مسكن خالي از سكنه در هر شهر براي تسهيل در امر جابهجايي و خريد و فروش املاك امري ضروري بوده بنابراين با توجه به وجود ۳ ميليون واحد مسكوني موجود در پايتخت و خالي بودن نزديك به ۴۰۰ هزار واحد مسكوني به نظرميرسد كه نسبت خانههاي خالي به كل واحدهاي موجود در پايتخت معادل۱۰ درصد باشد.
بر اين اساس احتمال دارد كه پس از سالها انتظار سرانجام درصد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه از خط مجاز عبور كرده باشد؛ اتفاقي كه در درون خود آبستن اتفاقات ديگر خواهد بود.
بنابراين چنانچه دولت قصد دارد با اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه به جولانگاه دلالان در صنعت ساختمان پايان داده و از اين طريق به احتكار مسكن پايان دهد بيشك اين صنعت در مقابل اين تصميم مقاومت كرده و با توجه به سهم ناچيز دولت درصنعت ساخت و ساز، صنعتي كه گردش مالي سالانه آن به ۵۰ هزار ميليارد تومان رسيده و ۱۲۰۰ زيرگروه شغلي يا به عبارت بهتر۷۰ درصد اشتغال كشور نيز زير چتر اين صنعت به حيات خود ادامه ميدهند فرجامي موفق براي دولت متصور نخواهد بود.
به نظر ميرسد بهترين راهكار براي كسب درآمد براي دولت در اين بازار و حذف دلال بازي و ساماندهي بازارعرضه و تقاضاي مسكن، لحاظ كردن عوامل تشويقي و نه تنبيهي، پاسخگويي به تقاضاي موجود در بازار معاملات مسكن و اخذ ماليات از معاملات مكرر باشد نه اخذ ماليات از خانههاي خالي. با توجه به تعيين تكليف بودجه سال ۹۲ درمجلس شوراي اسلامي احتمال دارد تصويب اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه به عمر دولت دهم وصال ندهد بنابراين به نظر ميرسد چنانچه اين طرح هم از تصويب مجلس شوراي اسلامي عبوركند اين دوئل يك بازنده بيشتر نخواهد داشت مگر اينكه دولت قيد اخذ ماليات از خانههاي خالي از سكنه را زده و اخذ ماليات از معاملات مكرر را به جريان اندازد؛ امري كه كفه ترازوي طرفداران آن بر كفه مخالفان آن خواهد چربيد.