جوان آنلاین: بازار مسکن تهران این روز‌ها در سکوتی نسبتاً طولانی فرو رفته و نگرانی‌ها را بیشتر کرده است، اما این همه ماجرا نیست. رکود این بازار، زنجیره‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی را بازتاب می‌دهد که ترکیبی پیچیده از تورم بالا، کاهش قدرت خرید، فشار‌های روانی و مشکلات تأمین نیروی ساختمانی است. با این همه، این شرایط قصه بی‌راه‌حلی نیست، بلکه فرصتی برای بازتعریف بازار و اصلاحات بنیادین است. سیاست‌های منفعلانه باید جای خود را به برنامه‌های فعال و اثرگذار دهد تا با تمرکز بر تولید متوازن، تسهیل مالی، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و افزایش شفافیت از رکود بیرون بیاید و به ثبات و رشد برسد. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با گام‌های عملی و هدفمند، امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار وسیع امکان‌پذیر کند، بنابراین اقتصاد نباید معطل رویداد‌های بیرونی باشد.
بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر به گونه‌ای نمایانگر وضعیت پیچیده اقتصاد کلان کشورمان شده که با تورم مزمن و فشار‌های روانی و کمبود نیروی کار مواجه است. این عوامل سبب شده‌اند تا معاملات مسکن به شدت کاهش یابند و فضای رکود به مرور عمیق‌تر شود، هرچند قیمت‌ها با روندی کند و گاه متناقض، همچنان به دلیل تورم بالا در سطحی نسبتاً بالاتر باقی ماندند.
حجم معاملات در مناطق مصرفی و نیمه‌لوکس شهر کاهش یافته است؛ این کاهش نشانگر ضعف تقاضای مؤثر و نه فقط حجم کل تقاضاست. تورم عمومی و رشد قیمت مسکن در تهران حالتی از رکود تورمی را شکل داده که قدرت خرید خانوارها را زیر فشار فزاینده‌ای گذاشته است. کاهش توان مالی متقاضیان مسکن ناشی از افزایش هزینه‌های زندگی، باعث شده است جریان نقدینگی به سمت بازار‌های به اصطلاح مطمئن‌تر مانند ارز و طلا متمایل شود و این خود ضربه‌ای مستقیم به بازار ملک وارد کرده است.
در چارچوب نظری، بازار مسکن کشور در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد؛ به این معنا که قیمت کالا (مسکن) افزایشی است، ولی حجم خرید و فروش کاهش یافته که این برخلاف مدل بازار‌های سالم است. این وضعیت به دلیل تورم بالای در اقتصاد کلان و کاهش درآمد واقعی خانوارها پیش آمده است. فعالان حوزه ساخت و ساز اذعان دارند قیمت مسکن در مقایسه با توان خرید مردم به صورت واقعی کاهش یافته است و خروج پیمانکاران و سازندگان از این صنعت به دلیل افزایش مخاطرات اقتصادی باعث تشدید رکود شده است.
طبق آمار، متوسط قیمت مسکن در مترمربع کاهش یافته است، اما همچنان کمبود واحد مسکونی در کشور وجود دارد که باید با برنامه‌ریزی دقیق برای تولید متوازن جبران شود.
مطالعات کارشناسی دو سناریوی محتمل پیش روی بازار قرار می‌دهند: نخست، ادامه رکود و شرایط موجود که در آن قیمت‌ها متناسب با تورم بالا باقی می‌مانند، ولی معاملات افت می‌کنند؛ دوم، افزایش قیمت‌ها و رشد نسبی معاملات است، اما باید توجه داشت که حتی در سناریوی بهبود، بدون افزایش قدرت خرید خانوارها، رونق پایدار شکل نخواهد گرفت.
علاوه بر ابعاد اقتصادی، تأثیرات اجتماعی این رکود نیز قابل توجه است. افزایش نرخ اجاره‌نشینی و کاهش نرخ مالکیت خانوارها طی سال‌های اخیر، نشانه‌ای از افزایش دشواری‌های دسترسی به مسکن است. تمرکز مالکیت در دست سرمایه‌گذاران بزرگ و تضعیف نقش خانوار‌های متوسط و پایین، شکاف طبقاتی را بارزتر کرده و به ترسیم چالش‌های تازه‌ای در حوزه عدالت اجتماعی انجامیده است.
با این حال، چشم‌انداز روشنی وجود دارد که بازار مسکن می‌تواند به آن دست یابد. مهم‌ترین شرط، خروج دولت از وضعیت انفعال و آغاز سیاست‌های هدفمند و مؤثر است. اعطای تسهیلات مالی مناسب و گسترده به خانوارها، ایجاد شرایط تشویقی برای سرمایه‌گذاران خرد، مالیات‌گذاری بر خانه‌های خالی و سفته‌بازی و تقویت تولید مسکن انبوه و متوازن از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند به بهبود شرایط کمک کند.
همچنین، استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز، افزایش بهره‌وری و بهبود کیفیت مسکن، موجب ایجاد جذابیت بیشتر بازار و کاهش ریسک‌های سرمایه‌گذاری خواهد شد. حمایت از پیمانکاران داخلی و افزایش همکاری بخش خصوصی با دولت، می‌تواند مسیر رونق پایدار را هموار سازد.
ضمناً باید تأکید کرد که اقتصاد نباید معطل تحولات بین‌المللی بماند. هرچند کاهش تحریم‌ها می‌تواند به بازار مسکن کمک کند، اما چشم‌انداز بلندمدت نیازمند اصلاحات ساختاری در داخل کشور است. بازسازی اعتماد عمومی، شفافیت عملکرد‌ها و اولویت‌بندی حمایت از تولید و مصرف واقعی، کلید‌های اصلی توسعه بازار مسکن و تحقق رؤیای خانه‌دار شدن برای نسل‌های آینده خواهد بود.
بازار مسکن تهران در شرایط فعلی با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری و کوتاه‌مدت دست‌به‌گریبان است که در نگاه نخست، پیچیدگی و دشواری‌هایی را به تصویر می‌کشند، اما این چالش‌ها در دل خود فرصت‌های پیشرفت و تحول را نیز دارند. یکی از دلایل مهم رکود، فاصله معنادار بین توان مالی اقشار متوسط و قیمت مسکن است؛ عاملی که باعث شده است تقاضای حقیقی بسیاری از خانواده‌ها از بازار خارج شود. این شکاف بر پایه مشکلات درآمدی است و ریشه در دلایل پیچیده‌تری، چون تورم مزمن، رشد نامتوازن قیمت‌ها و ناامنی‌های روانی دارد.
دولت باید با اتخاذ سیاست‌هایی فراگیر و علمی به کاهش این شکاف کمک کنند. به طور مثال، گسترش ابزار‌های مالی مناسب و متنوع، مانند اعطای وام‌های بلندمدت با بهره‌های کمتر و بازپرداخت آسان، می‌تواند خرید مسکن را برای خانوارها عملی‌تر کند. همچنین حمایت از صندوق‌های پس‌انداز مسکن و تشویق مردم به برنامه‌ریزی مالی مدون، نقش مهمی در کاهش بار مالی خانه‌دارشدن دارد.
از سوی دیگر، باید توجه داشت که عرضه مسکن نیز باید با تقاضای واقعی هماهنگ و متناسب باشد. کمبود حدود ۲/۶ میلیون واحد مسکونی در سطح کشور نشان‌دهنده نیاز مبرم به افزایش تولید است. برای رسیدن به این هدف، لازم است موانع ساخت و ساز حذف شوند؛ تسهیل دریافت زمین، کاهش دیوانسالاری اداری و سرمایه‌گذاری هدفمند در فناوری‌های نوین ساختمانی از جمله راهکار‌های اثربخش هستند. به‌کارگیری روش‌های ساخت سریع و ارزان‌تر، بدون قربانی‌کردن کیفیت، می‌تواند حجم تولید را افزایش دهد و هزینه‌ها را کنترل کند.
اجاره‌نشینی به عنوان یک پدیده اجتماعی و اقتصادی نیز توجه ویژه می‌طلبد. افزایش نرخ اجاره‌بها به عنوان یکی از پیامد‌های رکود مسکن، فشار اقتصادی را بر مستأجران وارد کرده و امنیت مالی آنها را کاهش داده است. سیاست‌های حمایتی نظیر تعیین سقف‌های معقول برای اجاره‌بها، مالیات بر خانه‌های خالی و تشویق به ساخت مسکن اجاره‌ای، می‌تواند این فشار را کاهش دهد و بازار اجاره را متعادل کند.
موضوع دیگری که باید به آن پرداخته شود، افزایش شفافیت و کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن است. وجود معاملات غیرشفاف و حضور سرمایه‌گذاران سوداگر، مشکلات جدی ایجاد کرده است و مانع شکل‌گیری بازاری پایدار می‌شود. اعمال قوانین مالیاتی دقیق و نظارت مستمر، می‌تواند به بهبود این وضعیت کمک کند.
در نهایت اینکه اقتصاد مسکن نباید معطل عوامل بیرونی بماند، شاید رفع تحریم‌ها فرصتی ممتازی باشد، اما در کوتاه‌مدت نمی‌توان به آن تکیه کرد. به جای آن، باید از ظرفیت‌های داخلی بهره برد، اصلاحات ساختاری را پی گرفت و با سیاست‌های درست اقتصاد مسکن را به مسیر درست بازگرداند. زیرساخت‌های اقتصادی، قوانین حمایتی شفاف، مدیریت کارآمد منابع و توسعه فناوری‌های ساخت و ساز، کلید بازگشت آرامش و رونق به بازار مسکن تهران و کل کشور خواهند بود.
