جوان آنلاین: با استناد بر بررسیهای انجام شده، میتوان ادعا کرد عرضه زمین و مسکن متناسب با نیاز یکی از مؤثرترین عوامل در ایجاد ثبات در بازار مسکن است. همان سیاستی که در اواسط دهه ۸۰ عملیاتی شد و تأثیر مثبت خود را در کاهش قیمت مسکن در همان زمان گذاشت.
شرایط بحرانی مسکن دسترسی به مسکن را تبدیل به یک چالش ملی برای دولت کرده است. شرایطی که برآیند عدم سیاستگذاری و مداخله صحیح دولت قبل در حوزه مسکن و از بین رفتن توازن بین عرضه و تقاضا در این بازار به حساب میآید. به عبارت دیگر، در دهه گذشته پدیده انباشتگی تقاضا اتفاق افتاد که یکی از تأثیرات مهم آن پیک قیمتی ایجاد شده در حوزه مسکن در نیمه دوم دهه ۹۰ بود.
یکی از مهمترین برنامههای دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد ساختمانی و پاسخ به انباشتگی مذکور است، برنامهای که قبل از روی کار آمدن دولت به شکل وعده انتخاباتی از سوی ابراهیم رئیسی مطرح شد و بعد از آن به صورت طرح نهضت ملی مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت.
به زعم کارشناسان جهش قیمتی پدید آمده در نرخ مسکن و تداوم آن بعد از سال ۹۷، ریشه در مسئله عدم توازن بین عرضه و تقاضا دارد. علاوه بر نظر کارشناسان، تجربه کنترل قیمت مسکن دهه ۸۰ نیز این ادعا را تأیید میکند. در دههای که با اجراییشدن پروژه مسکن مهر نه تنها روند افزایش قیمت مسکن متوقف، بلکه سیر آن کاهشی نیز شد.
ماجرای کشیدهشدن ترمز قیمت مسکن در دهه ۸۰
در فاصله زمانی سالهای ۸۶ تا ۹۶ و در یک برش ۱۰ ساله، قیمت مسکن بعد از جهش قیمتی که در سالهای پیش تجربه کرده بود، در یک سیر کاهشی قیمت قرار گرفت. به نمودار توجه کنید.
در نمودار، نوسانات قیمت مسکن در سه دهه اخیر بررسی شده است. در نیمه دوم دهه ۸۰ و بعد از آنکه حوزه مسکن یک جهش قیمتی را تجربه میکند، روند آن کاهشی میشود. به عبارت بهتر، به رغم وجود تورم کلی در اقتصاد کشور، اما قیمت مسکن افزایش پیدا نمیکند. نکته مهم آن است که در این نمودار، تورم عمومی بیرون کشیده شده و به عبارتی نمودار مذکور، سیر قیمتی واقعی مسکن در کشور است، اما بعد از یک ثبات ۱۰ ساله و در سال ۹۷، بازار مسکن وارد سیر تداومی جهش قیمت میشود.
اگر اقدامات و سیاستگذاریهای انجام شده در این برش زمانی را مورد بررسی قرار دهیم، تمام اقدامات انجام شده از سوی دولت را میتوان در راستای ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا صورتبندی کرد. در همین راستا محمد سعیدیکیا وزیر مسکن و شهرسازی وقت بیان میکند: در سال ۸۶ بالاترین پروانه ساختمان در کشور صادر شده است. این به معنای آن است که اقدامات و سیاستگذاریهای دولتی، به هدف افزایش ساختوساز در حوزه مسکن بوده که در عمل نیز محقق شده است.
بدین ترتیب، در این دوره با عرضه زمین و مسکن به بازار، قیمت واقعی مسکن - بدون محاسبه تورم عمومی در آن - کاهش پیدا کرد، اما متأسفانه نه تنها این رویکرد سیاستی با تغییر دولت دنبال نشد، بلکه با مقاومت دولت یازدهم مواجه شد و به تبع آن، ابربحران مسکن از سال ۹۷ شروع و تاکنون گریبان این حوزه را گرفته است.
چگونه ترمز قیمت مسکن کشیده شد؟
اصلیترین طرح دولت برای سروسامان دادن به حوزه مسکن، طراحی و اجرای مسکن مهر بود. پروژه مسکن مهر که در ابتدا در قالب بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ آغاز شد، بعدتر با پشتوانه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، در دستور کار دولت نهم قرار گرفت. مسکن مهر بر مبنای پاسخ به نیاز مسکن مردم به خصوص قشر نیازمند طراحی و اجرا شد. در واقع دولت در راستای پاسخگویی به نیاز مردم به تأمین مسکن، طرح حمایتی مسکن مهر را مطرح کرد و متعهد شد با اجرای این طرح سالانه ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در سطح کشور بسازد. دولت قرار بود با ساخت ۴ میلیون خانه این نیاز را برآورده کند که نهایتاً حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد تحویل مردم داده شد. مسکن مهر هم مانند هر پروژه کلان دیگری قابلیت نقد دارد. بخشی از تعهدات انجام نشده در این طرح به مدل ساخت سه جانبه و مشارکتی بودن با پیمانکاران برمیگردد، اما فارغ از نقدها و کارشکنیهای برخی پیمانکاران، این طرح تأثیرات مستقیمی بر اقتصاد کلان و تعدیل بازار مسکن داشت. همزمان با شروعشدن پروژه مسکن مهر از سال ۸۶ تأثیرات آن که ابتدا با فرستادن سیگنال افزایش ساخت، قیمت در بازار مسکن تعدیل و پس از آن با اتمام تدریجی پروژه مسکن مهر و تحویل آن به مردم، این بازار از ثبات نسبی برخوردار شد.
همانطور که گفته شد به دلیل تغییر دولت و سیاستهای آن، این مسیر متوقف شد. وزیر دولت یازدهم، گره حوزه مسکن را در نبود تقاضا میدید و با اقداماتی نظیر ارائه تسهیلات مسکن به دنبال حل مشکل بود. با گذشت زمان این ایده ناکارآمدی خود را نشان داد، اما متأسفانه اقدامات مؤثری در این خصوص اتفاق نیفتاد و در نتیجه توازن نسبی میان عرضه تقاضا ایجاد شد که ثمره اقدامات دولت قبل بود، بهم خورد و بحران در حوزه مسکن به وجود آمد؛ ثمرهای که خود را در قیمت نجومی مسکن در این پنج سال اخیر نشان میدهد. طبق گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، از سال ۹۷ تا کنون قیمت مسکن در کلانشهر تهران ۹۵۰ برابر شده است. (نمودار ۲)
۲ پیام مهم مسکن مهر: عرضه مناسب زمین و مردمیسازی
مسکن مهر بر یک پیش فرض درست بنا شد آن هم اینکه ارزش زمین، بخش قابلتوجهی از هزینه تمام شده مسکن را به خود اختصاص میدهد. طبق اعلام رسمی، این سهم در کل کشور در دوره ۳۵ ساله برابر ۴۰ درصد و در دهه اخیر برابر ۴۵ درصد بوده است. همچنین در استان تهران این سهم به حدود ۶۰ الی ۷۰ درصد میرسد. تجربه مسکن مهر میتواند پیامهای مهمی را برای تصمیمگیری به سیاستگذاران مخابره کند که مهمترین آن توجه به نقش زمین است. ثبات ایجاد شده در بازار مسکن در همان بازه زمانی مذکور خود گواهی است بر صحیح بودن این ادعا که با عرضه زمین و مسکن به بازار میتوان ثبات را به این حوزه برگرداند. همچنین مسکن مهر پیام دیگری دارد. آن بخشی از این پروژه که به صورت مردمیسازی و عرضه زمین به صورت مستقیم به مردم بوده است، توانسته موفقیت صد درصدی را در عمل داشته باشد، بنابراین بهترین مسیر برای اجرایی شدن نهضت ملی مسکن عرضه زمین به مردم است.
