جوان آنلاین: یافتن راه حلی برای قولنامههای ملکی که تبدیل به یکی از مشکلات اساسی قوه قضائیه شده امروز موضوع اساسی جامعه حقوقی ایران است. این بحران که از رهبر معظم انقلاب تا رؤسای سه قوه در خصوص ضرورت حل آن موضعگیری کردهاند، بعد از مصوبه مجلس مبنی بر بی اعتباری اسناد عادی و رد شدن توسط شورای نگهبان، این مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شده تا درباره آن چاره اندیشی شود. همزمان با رفتن مصوبه مجلس به مجمع تشخیص مسائل مختلفی در این خصوص مطرح شده که این مسائل در گفت وگوی «جوان» با حسین میرمحمدصادقی استاد شناخته شده حقوق و عضو اسبق شورای نگهبان مورد بررسی قرار گرفتهاست.
ضرورت بی اعتباری اسناد عادی چیست که همه رؤسای قوا و مخصوصاً رئیس قوه قضائیه روی آن تأکید داشته اند؟
در رابطه با خرید و فروش اموال غیرمنقول و املاک در همه دنیا ضابطههای صفت و محکمی وجود دارد و در بسیاری از کشورها این کار بدون دخالت وکیل اصلاً قابلانجام نیست؛ یعنی هم خریدار و هم فروشنده باید وکلای خود را معرفی کنند، آنها با هم مذاکره کنند و از این طریق قراردادها فسخ نمیشود، چون طبیعتاً همه بررسیها را انجام میدهند، جستوجوهای لازم را میکنند و امکان سوءاستفاده، کلاهبرداری و انتقال یک ملک به بیش از یک نفر بسیار کم میشود، از این جهت طبعاً دعاوی نیز به وجود نمیآید. مسئله این است که واقعاً هیچ جایی مانند ایران نیست که به رغم اینکه در قوانینی بر ضرورت وجود سند رسمی تصریحشده به دلیل اصرارهایی که گاهی شورای نگهبان داشته معاملات اموال غیرمنقول به وسیله مبایعهنامه عادی و سند عادی هم انجام میشود و گاهی مواقع در محاکم کسی که سند رسمی دارد، با شکایت کسی دیگر مواجه میشود که یک مبایعهنامه عادی دارد و میگوید این اصلاً مال من بودهاست؛ یعنی بهرغم اینکه قانون میگوید تاریخ اسناد عادی در قبال اشخاص ثالث اعتبار ندارد، ولی بعضاً دادگاهها برای آن ارزش قائل میشوند و آن سند رسمی را از اعتبار میاندازند. بنابراین به نظر من با توجه به حجم دعوایی که متأسفانه به دلیل همین اسناد عادی و مبایعه نامههای عادی راجع به املاک و اموال غیرمنقول وجود دارد، باید حتماً اقدامی انجام شود تا اینگونه معاملات به وسیله سند رسمی انجام شود و جلوی این حجم از پروندهها گرفته شود.
اصلاً این امکان وجود دارد؟ برخی معتقدند با توجه به حجم زیاد املاکی که سند رسمی ندارند، این اتفاق حداقل در ایران به راحتی قابلانجام نیست؟
به هر حال میتوان یک فرصتی داد. بیشتر برای آینده است که این اتفاق نباید بیفتد ولی میتوان به کسانی که اینگونه هستند فرصتی داد و ظرف یک مدت باید حتماً اسناد عادی خود را به سند رسمی تبدیل کنند، صدور سند رسمی هم واقعاً باید تسهیل شود و از آن به بعد هم سند عادی و هم مبایعه نامه عادی برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول خالی از اعتبار باشد.
استدلال فقهی که نامعتبر بودن انتقال اموال غیرمنقول به وسیله اسناد عادی را برخلاف قواعد اسلام دانسته چقدر قابل پذیرش میدانید؟
بسیاری از مسائل هست که به دلیل نظم اجتماعی و با توجه به اینکه باید روابط اجتماعی منظم باشد، پذیرفته شده و یکسری از مقررات در قوانین به این شکل پذیرفته شدهاست، بنابراین خیلی از مواقع دیدگاه سنتی که وجود دارد برای حفظ نظم عمومی پذیرفته نمیشود. ما اگر میخواستیم دیدگاههای فقه سنتی را عمل کنیم، خیلی از تملکهایی که شهرداریها انجام میدهند یا نهادهای دیگر برای توسعه طرحهای عمرانی انجام میدهند، میگفتند درست نبود، البته ابتدا چنین ایراداتی را بعضی از فقهای سنت گرا میگرفتند، اما همه اینها انجام شده و طبعاً امروز هم بدون توجه به این مسائل و بحث رعایت نظم عمومی بسیاری از این موارد قابل اصلاح نخواهدبود.
اشاره کردید یک فرصت زمانی لازم است تا این اسناد عادی را سروسامان دهیم، در این خصوص چه کارهایی باید انجام دهیم و بیشترین مسئولیت با چه کسی است؟
نمیدانم ولی الان میشود اعلام کرد باید اسنادی که مبایعهنامه عادی دارند، طی مدت مثلاً یکسالی که فرصت دادهمی شود، تبدیل به سند رسمی شوند و اگر آنها تبدیل نشدند، بعد از آن از درجه اعتبار ساقط باشند.
به نظر شما این تعداد دفترخانهای که ما در کشور داریم جوابگوی این نیاز به ثبت اسناد رسمی خواهدبود؟
به نظر من میشود و مشکلی ندارد، من فکر نمیکنم این اسناد هم خیلی زیاد باشد.
گفته شده چندین میلیون ملک داریم که سند رسمی ندارد؟
به نظر من خیلی کار مشکلی نیست که طولانی باشد. باید آگهی کرد و اگر معارضی نداشتهباشد، طبعاً به آسانی میتواند انجام شود، اگر هم معارض داشته باشد باید مسئله در دادگاه مطرح و تعیینتکلیف شود. بالاخره باید از یک جایی این کار را شروع کرد و هر چقدر که زمانبرتر شود، تعداد بیشتر و کار سختتر میشود.
اینکه مطرح میشود حتی ۳۰ تا ۴۰ درصد پروندههای قوه قضائیه مربوط به املاک است، چقدر واقعی میدانید و به نظر شما اگر این اتفاق بیفتد، تمام این مشکلات رفع میشود؟
من آمار دقیقی ندارم، ولی میدانم که به هر حال تعداد قابلتوجهی از پروندهها به همین مسئله مربوط است و طبعاً با این کار تعداد بسیار زیادی از پروندهها میتواند حل شود، مخصوصاً اینکه از این به بعد اگر مردم بدانند که معامله اموال غیرمنقول جز به وسیله سند رسمی امکان پذیر نیست، خب طبعاً این کار را انجام میدهند و حداقل از این به بعد این معضل به این شکل پیش نمیآید.
فکر نمیکنید اگر بخواهیم تمام اسناد را ثبت رسمی کنیم، هزینه آن برای مردم زیاد نخواهدبود؟
اگر اینگونه باشد باید هزینهها را کمتر کرد و تعرفهها را پایین آورد، ولی به هر حال مجموعاً میارزد که به این وسیله اختلافات کم شود و خود مردم هم راضی هستند. شاید بیشتر مشکل برای مردم این باشد که ما کمی صدور سند رسمی را سخت کرده ایم؛ یعنی مثلاً طرف میخواهد برود سند بگیرد، به او میگویند برو مفاصا حساب مالیاتی یا فلان چیز و فلان چیز دیگر را بیاور و این مسئله کار را سخت کردهاست، ولی اگر این کار را هم آسان کنیم که صدور سند رسمی ارتباطی به این مسائل نداشتهباشد؛ مثلاً لازم نباشد اگر طرف بدهی مالیاتی دارد، حتماً برود بدهد تا سند او صادر شود و این مانع صدور سند رسمی نشود، این مشکلات راحتتر حل میشود. به نظر من هر چقدر هم که این رسمی شدن اسناد هزینه داشتهباشد، قطعاً خود مردم از آن استقبال میکنند، ولی آنقدر مانع و سنگ برای صدور سند رسمی میگذارند که گاهی مواقع صدور سند رسمی با مشکل روبهرو میشود.
در کشورهایی که فرمودید نقل و انتقال املاک به وسیله وکیل و دیگران انجام میشود، آیا این کار تسهیل شدهاست و شرایط امنتر از کشور ماست؟
بله، چون وکلا بالاخره نسبت به این مسئله وارد هستند و طرف مطمئن میشود. وکلایی متخصص در امر نقل و انتقال املاک هستند که تمام بررسیهایی که باید درباره ملک انجام شود، انجام میدهند مثلاً بررسی میکنند که آیا این ملک معارض دارد یا نه و در طرح هست یا نه و در مجموع شرایطی که به نفع موکلشان هست را پیدا میکنند. بعد از طرف دیگر هم نوع قرارداد به گونهای با همکاری دوتا وکیل تنظیم میشود که جای اختلاف باقی نماند. بعداً هم معلوم میشود که این فرد خریدار، مالک هست، چون همه اقدامات و مقدمات از قبل انجام شدهاست.
