سرویس اقتصادی جوان آنلاین: با وجودی که بسیاری از کالاها تولیدشان کاملاً بومی است و ارتباطی با تحریم و ارز ندارد، اما قیمتشان به شکل روزانه جهش میکند و نرخها در بازارهای مختلف به شکلی شدهاست که دیگر از هیچ منطق اقتصادی پیروی نمیکند و آش رشد قیمتها آنقدر شور شدهاست که خود رئیس جمهور اصلاً قیمتهای کنونی مسکن را قبول ندارد، اما با این وجود قیمتها مسیر صعودی خودش را میرود، مثلاً برای تهیه مسکن به پسانداز ۹۰ ساله نیاز است و خرید پراید ۹۰ میلیونی نیز به این سادگیها نیست و جالبتر آنکه نرخ شرکتهای زیانده هم در بازار سرمایه هر روز جهش بیشتری مییابد، به طوری که ارزششان حتی از بهترین شرکتهای همگروه خارجیشان نیز بیشتر شدهاست.
با وجودی که اخیراً رئیسجمهور به صراحت عنوان داشت که نرخهای کنونی در بازار مسکن با واقعیتهای اقتصاد ایران همخوانی ندارد مرکز آمار، بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی که هر سه نیز به نوعی دولتی به شمار میآیند، سریعاً بر پایه معاملات انجام شده مسکن در هر ماه گزارش افزایش قیمتها را در سایت خود قرار میدهند، این در حالی است که حجم معاملات مسکن آنقدر کاهش یافتهاست که کارشناسان اقتصادی معتقدند اولاً با این حجم اندک معاملات نمیتوان نرخ کل بازار مسکن را تغییر داد و دوماً به دلیل رکود بازار، زمینه برای دستکاری قیمت مسکن از طریق انجام معاملات صوری و مشکوک وجود دارد، در عین حال نوع قیمتگذاری در بازار مسکن تهران با انتقادات فراوانی روبهرو است.
حجم مبادلات مسکن در مناطق بیست و دوگانه تهران بسیار نامتوازن شدهاست، عمده معاملات مسکن معمولاً در برخی از محلات خاص مناطق رقم میرخورد، به طور نمونه برخی از مناطق حتی در ماه ۲۰۰ معامله مسکن هم به خود نمیبینند، اما، چون برای استخراج تغییر قیمتها در هر ماه، معدل آخرین قیمت معاملات انجام شده در مناطق بیست و دوگانه تهران گرفته میشود و نتیجه این معدل مبنای رشد قیمتها در ماه بعد عنوان میشود، شاهد رشد مکرر قیمت در بازار مسکن در طول ۴۰ سال گذشته هستیم و فرمول قیمتگذاری مسکن در تهران به شکلی است که بازار هیچگاه اصلاح قیمتی به خود نمیبیند.
در حقیقت شکل قیمتگذاری در بازار مسکن تهران به گونهای است که عمده مبادلات در محلات خاصی انجام میگیرد، اما نتیجه این تغییرات قیمتها به کل مناطق بیست و دوگانه تهران تعمیم مییابد و نهایتاً این شده است که در یک منطقه بهرغم آنکه در قیمتهای سال قبل در ماه ۲۰۰ معامله هم به خود نمیدیده، اما قیمت متأثر معدل رشد قیمتهای مناطق بیست و دوگانه بهطور مجدد در هر ماه افزایش مییابد. این امر موجب تشدید رکود در بازار مسکن و رشد پیوسته قیمتها شدهاست.
در واقع با ۱۴ هزار معامله مسکن در مناطق بیست ودوگانه تهران که موجودی مسکن در حدود ۳ میلیون واحد مسکونی است، قیمت کل بازار مسکن را تغییر میدهند شاید عدهای بگویند مبنای تعیین قیمت در بازارها، بازار شناور مسکن است، اما باید گفت در برابر ۱۴ هزار معامله مسکن در تهران، ۶۰۰ هزار خانه خالی احتکارشده داریم که موجب نرخگذاریهای غیر واقعی در حوزه املاک تهران شدهاست، به همین دلیل مردم دیگر نمیتوانند خانه بخرند و فشار به بازار اجاره زیاد شدهاست.
آش افزایش قیمت مسکن آنقدر شور شدهاست که چندی پیش رئیسجمهور به صراحت عنوان داشت که قیمتهای مسکن با واقعیتهای اقتصاد ایران همخوانی ندارد و به کابینه خود مأموریت داد تا دلیل رشد قیمت مسکن در شرایط به شدت رکودی بازار را مشخص کنند. در این میان اگر چه انتظار میرفت بانک مرکزی، مرکز آمار و معاونت اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی شیوه کنونی نرخگذاری در بازار مسکن را یکی از مهمترین دلایل رشد پیوسته قیمت در بازار مسکن معرفی کنند و مدل جدیدی برای نرخگذاری منطقهای در مناطق بیست و دوگانه تهران طراحی کنند، اما متأسفانه نهتنها چنین نشد، بلکه امروز میبینیم نهادهای مذکور به سرعت گزارشگر رشد قیمتهای مسکن هم در تهران هستند.
متأسفانه در گزارشهای ارائه شده به رئیسجمهور گویا اشارهای به سفتهبازی، دلالی، احتکار مسکن و از همه مهمتر روش استخراج تغییرات قیمت مسکن نشدهاست. جالب آنکه که انعکاس گزارشهای رشد قیمت در درگاه الکترونیکی این مجموعهها عملاً به رشد قیمت مسکن در رکودیترین دوره معاملات دامن میزند و عملاً به رشد قیمتها نیز رسمیت میبخشد، در صورتی که این شیوه کنونی نرخگذاری در بازار مسکن و عدم اصلاح قیمت در هیچ شرایطی برای افکار عمومی سؤالات فراوانی را ایجاد کردهاست.
متوسط قیمت مسکن در مرز ۲۱میلیون تومان
تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۹، به ۱۴ هزار واحد مسکونی بالغ شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳/ ۱۹۳ درصد افزایش نشان میدهد.
در تیرماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۱/ ۲۰۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶/۵۶ درصد افزایش نشان میدهد. بر این اساس ۱۴ هزار واحد مسکونی در این ماه معامله شد که نسبت به تیر ماه سال گذشته ۳/ ۱۹۳ درصد افزایش داشتهاست.
سهم واحدهای تا پنج سال ساخت از ۱۴ هزار و ۴۷ فقره واحد مسکونی معامله شده در تیر ماه ۶/ ۳۸ درصد بوده که در مقایسه با تیر ماه سال گذشته ۶/ ۱ درصد کاهش داشتهاست.
به گزارش فارس، یکی اساسیترین چالشهای مطرح شده در سالهای اخیر، مسئله تأمین مسکن خانوارها است، مطابق آمار ارائه شده در آخرین سرشماری نفوس و مسکن، هزینههای مرتبط با مسکن، بیش از ۵۰ درصد سبد هزینه خانوارهای شهری را شامل میشود که این آمار در دهکهای درآمدی ۱ تا ۳ به بیش از ۷۰ درصد نیز میرسد. این آمار خبر از نقش هزینه مسکن در توان اقتصادی خانوار میدهد و به تبع آن نابسامانی در این بازار فشار مضاعفی را به بدنه جامعه وارد میکند.
بررسی بازار مسکن در هفت سال گذشته مشخص میکند، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن طی این سالها، رقم افزایش نجومی ۵۳۰ درصدی را تجربه کردهاست.
در همین راستا ابوالفضل نوروزی، کارشناس مسکن در بیان فشار اقتصادی ایجاد شده در نتیجه مدیریت مسکن در سالهای اخیر گفت: «توجه به متوسط قیمت در شهر تهران و همچنین متوسط درآمد خانوارهای شهری مشخص میکند، شاخص هزینه دسترسی به مسکن به رقم ۲۹ سال رسیدهاست و شاخص هزینه دسترسی به مسکن مؤثر نیز به رقم تأسفبار ۹۰ سال رسیدهاست.»
نوروزی در تشریح شاخص هزینه دسترسی به مسکن مؤثر عنوان کرد: «این آمار به این معنا است که یک خانوار شهری برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران، میبایست یک سوم درآمد خود را در مدت زمان ۹۰ سال پسانداز کند تا توانایی خرید خانه را به دست بیاورد.»
