نويسنده: سيدجلال فرجي*
بافتهاي فرسوده كه در برخي از منابع از آنها به عنوان پاشنه آشيل مديريت بحران شهري ياد ميشود، دليل اصلي افزايش تلفات انساني و خسارت در مواقع بروز بحرانهايي جدي مانند بروز زلزله در كشور است. اهميت اين مسئله زماني بيشتر ميگردد كه بدانيم بيش از 76 هزار هكتار بافت فرسوده در سطح كشور قرار دارد كه از اين ميزان بيش از 3هزار و268 هكتار آن در كلانشهر تهران واقع گرديده است. اما آنچه تحت عنوان بافتهاي فرسوده شناخته ميشوند مناطقي از شهر است كه طي ساليان گذشته عناصر متشكله آن اعم از تأسيسات روبنايي، زيربنايي، ابنيه، خيابانها و دسترسيها دچار فرسودگي و ناكارآمدي شده و ساكنان آن از مشكلات متعدد اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي و كالبدي رنج ميبرند و تحت عنوان بافتهاي فرسود به شمار ميروند (بند الف ماده 2 قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده و ناكارآمد شهري سال 89). در تعريف ديگري كه از طرف شوراي عالي معماري و شهرسازي ارائه شده است و رويكردي كالبدي دارد بافت فرسوده را شامل بخشي از شهر ميداند كه بيش از 50 درصد آن ناپايدار و عرض معابر آن كمتر از 6 متر و املاك آن عرصهاي كمتر از 200 متر داشته باشد.
در اين بين، اهميت توجه به بافتهاي فرسوده به ويژه بعد از واقعه پلاسكو و آسيبهاي احتمالي متأثر از وقايع ناگهاني توجه بيشتري را به خود جلب نموده است. در اين ميان سازمانهاي مديريت بحران در كشور كه خود را براي مقابله با حوادث احتمالي مانند زلزله و سيل آماده ميكنند، در مقابل چنين بافتهايي كاملاً دست بسته هستند. زيرا هنگام بروز حادثه امكان حضور و امدادرساني در اين مناطق بهشدت پايين است. بههمين دليل يكي از تلاشهاي سازمانهاي دولتي بهويژه سازمان مديريت بحران، تلاش براي بازسازي يا نوسازي بافتهاي فرسوده است؛ تلاشهايي كه در سالهاي اخير با كندي پيش رفته است.
لذا توجه به بافتهاي فرسوده علاوه بر كاهش خطرات احتمالي در زمانهاي بحراني ميتواند عاملي مؤثر و قابل توجه براي پويايي و رونق بازار مسكن و نقش مؤثر آن در كارايي اقتصاد مقاومتي، كاهش مساحت شهرها و افزايش سطح اعتماد مردمي به دولتمردان گردد. اين در حالي است كه عدم بهرهگيري از اين پتانسيل بالقوه همچنان خساراتي را براي جوامع شهري به بار ميآورد كه اين امر تا حدي به عدم شناخت جامع مسئولان از بافتهاي فرسوده برميگردد. در واقع در حال حاضر بافت فرسوده بايد در سه بخش اصلاح فرسودگي پلاكها، اصلاح شريانهاي زيربنايي و سرانه تأسيسات روبنايي مورد توجه قرار گيرد تا بتواند رونقي به بخش ساختوساز دهد. اين در حالي است كه عدم ديد جامعنگر نسبت به اين امر و نبود رونق لازم در بازار ساخت و ساز، احياي بافتهاي فرسوده شهري را با مشكلي جدي مواجه نموده است.
در واقع نبود طرحي كاركردي براي فائق آمدن بر معضل بافتهاي فرسوده، كمبود نقدينگي لازم در فضاي بازار و ركود حاصل از آن، نرخ بالاي تسهيلات اعطايي كه گاهي با سود 18 درصد به بالا پرداخت ميگردد و نبود يك رويكرد سيستماتيك انتظاممند براي تعلق گرفتن تسهيلات به بافتهاي فرسوده و چگونگي دريافت و هزينه آنها بر ساز و كار ساماندهي و احياي بافتهاي فرسوده تأثير منفي داشته است و باعث گرديده كه تحول چشمگيري در اين پديده حاصل نگردد. در كنار اين امر بايد به مسئله نظارت بر فضاهاي ساخت و ساز انبوهسازاني كه در بافتهاي فرسوده در حال ساخت و ساز و بهرهگيري از اعتبارات موجود هستند نيز اشاره داشت كه ميتواند به معضلي جدي مبدل گردد. چراكه ممكن است تعدادي مسكن نو بسازيم و به فضاي شهر اضافه كنيم ولي آيا اين امر به معني از بين رفتن بافت فرسوده است. آيا تخريب چند واحد مسكوني فرسوده و ساخت واحدهاي مسكوني چند طبقه بدون توجه به زيرساختهاي ديگر راهكار عملياتي است. در اين بين برخي از راهكارهاي اجرايي براي بهبود وضعيت بافتهاي فرسوده را ميتوان به شرح زير برشمرد:
1- اصلاح قانون
مسئولان بايد با ارائه تسهيلات ويژه و البته قوانين جامعتر انبوهسازان را به سمت بافتهاي فرسوده سوق دهند و وضعيت نظارت بر ساخت و سازها در اين مناطق را گسترش دهند و قوانين مربوط به اصلاح فرسودگي پلاكها، اصلاح شريانهاي زيربنايي و سرانه تأسيسات روبنايي را با نگاهي جامع در دستور كار قرار دهند.
2- مديريت ويژه
متوليان توجه به بافتهاي فرسوده در سازمانهاي مربوطه بايد به اين جمعبندي برسند كه توجه به اين پديده را به عنوان يك پروژه واحد مورد توجه قرار دهند تا به شناختي جامع نسبت به آن دست يابند. در اين بين بهرهگيري از افراد متخصص و باتجربه به عنوان مديران و متوليان اين امر ميتواند تأثير چشمگيري در بهبود وضعيت موجود حاصل نمايد و ميزان ريسكپذيري و آزمون و خطا را به حداقل ممكن تنزل دهد.
3- نوسازي مشاركتي
توجه به سرمايهگذاري بخش خصوصي و وجود تضمينهاي لازم براي اعتمادسازي ميتواند پارامتر مهم ديگري براي بهبود وضعيت بافتهاي فرسوده باشد. در واقع در فرآيند مشاركتي، سرمايهگذار بافتي را در اختيار ميگيرد و با مردم ساكن در آن فضاي مسكوني به توافقات لازم ميرسند و در نهايت امر ساماندهي بافت مذكور آغاز ميگردد. در اين بين سازمانهاي دولتي مربوط به بافتهاي فرسوده به منظور جلب حمايت لازم و ترغيب مردم به مشاركت و همكاري با سرمايهگذار خصوصي ميتوانند با اخذ ضمانتهاي لازم از سرمايهگذار خصوصي اعتماد لازم را به مردم بدهند.
4- تجميع
يكي از راهكارهاي اجرايي قابل توجه براي بهبود وضعيت بافتهاي فرسوده تجميع واحدهاي مسكوني كوچك در واحد سطح در قالب واحدهاي مسكوني بزرگتر با بهرهگيري از سند مشاع ميباشد. در اين بين راهكار اعمال اين مسئله بايد به گونهاي باشد كه سعي شود تمام املاك فرسوده بالاي 40 سال عمر مفيد از امكانات شهري محروم شوند يا اينكه هزينههاي مربوط به نگهداري آنها در قالب ماليات و مانند آن افزايش يابد تا مالكان نسبت به تجميع و نوسازي ترغيب گردند.
5- تشويق
در حال حاضر سازندهها با افزايش مساحت زمين به بالاي 150 مترمربع تخفيفات متعددي ميگيرند چون: تخفيف كامل عوارض ساخت، پرداخت كامل هزينه نما، اجازه كسري پاركينگ، ارائه يك يا دو طبقه تراكم اضافه، يارانه كامل نرخ سود وام ساخت، معافيت كامل از هزينه حق انشعابات، صدور پروانه ساختماني بر اساس تجميع فيزيكي پلاكها، موكول كردن تجميع ثبتي به زمان دريافت پايان كار و همچنين پرداخت وام 20 ميليون توماني اجاره به مالك ملك كلنگي. سازنده با اين موارد ميتواند قيمت تمام شده مسكن را 47 درصد كاهش دهد.
علاوه بر اين طرحهاي تشويقي مداخله دولت و شهرداريها از طريق تضمين خريد واحدهاي توليدي، تهاتر موجود با زمينهاي در اختيار شهرداريها و دولت يا تهاتر واحدها با عوارض صدور پروانه و استفاده از واحدهاي ايجاد شده به منظور جابهجايي املاك معارض اجراي طرحهاي توسعه شهري، ميتواند منجر به رشد كمي نوسازي اين بافتها شود.
* كارشناس مديريت شهري
