ركود و طولاني شدن دوره فروش پروژههاي مسكن، عمده توليدكنندگان را با مشكل مالي براي اتمام ساير پروژههاي نيمهكاره خود مواجه كرده است، اين در حالي است كه اين امر به نوعي حبس سرمايه در آپارتمانهاي نيمهساز نيز تلقي ميشود.
بررسيها نشان ميدهد كه تعداد كارگاههاي ساختماني غيرفعال يا كمكار در مناطق مختلف كشور، از پروژههاي فعال يا رو به پيشرفت، بيشتر شده است.
تازهترين اطلاعات بانكمركزي نشان ميدهد: در 9 ماه اول سال گذشته ميزان سرمايهگذاري فعالان ساختماني در بخش تكميل ساختمانهاي در حال ساخت، حدود 15درصد كاهش پيدا كرد، در حالي كه طي سالهاي 91 و 92، اين شاخص (به قيمت ثابت) به ترتيب 45درصد و 20 درصد افزايش يافته بود. شتاب سرمايهگذاري در تكميل ساختمانها از رشد 200درصدي در سال91، به نزديك صفر در پايان نيمهاول سال93 رسيده كه اين امر از توقف حجم قابل توجهي از عرضههاي جديد آپارتمان در مرحله آخر ساختوساز حكايت دارد.
با كاهش آپارتمانهاي تازهساز در بازار معاملات از اواخر سال 92، به تدريج نقدينگي سازندهها براي ادامه پروژهها نيز آب رفت و هماكنون به رغم آنكه تكميل ساختمانها در مراحل آخر احداث به اندازه كمتر از يكسوم هزينههاي شروع و مراحل مياني ساختوساز منابع مالي نياز دارد، اما به نظر ميرسد امكان مالي براي اتمام اين پروژههاي مالي وجود ندارد كه برخي از تحليلگران شرايط كنوني قيمت و ركود در بازار مسكن را دليل اين امر عنوان ميكنند. در اين بين، انباشت شديد ساختمانهاي نيمهكاره، به عنوان عجيبترين ويژگي بازار مسكن ايران مورد توجه قرار ميگيرد. وضع موجود كه به معني توقف ساختوسازهاي حجيم سالهاي 91 و 92 در مراحل آخر تكميل است، ميتواند وضعيت عرضه در بازار معاملات مسكن را از سال 95 با كاهش روبهرو كند.
متوسط طول زمان ساختوساز دو سال است كه در زمان رونق مسكن و افزايش قيمت، اين دوره به 18 ماه و هنگام ركود و كاهش قيمت، حداقل به30 ماه ميرسد.
امسال به دليل شتابي كه در سال92، شاخص سرمايهگذاري در تكميل ساختمانهاي مسكوني به خود گرفت، وضعيت عرضه آپارتمان آماده فروش در بازار مصرفي در سطح نسبتاً مطلوبي قرار دارد.
بخش زيادي از آپارتمانهاي تازهساز عرضه شده در سالهاي 92 و 93 كه از محل رونق ساختوسازهاي سالهاي 90 و 91 وارد بازار شده، به دليل ركود سنگين در معاملات طي يكسال اخير، فروش نرفته است و پيشبيني ميشود در ماههاي آتي با كاهش درجه ركود مسكن، خريد و فروش اين آپارتمانها آغاز شود.
به اين ترتيب، موجودي آپارتمان در بازار تا پايان امسال، مناسب خواهد بود اما افت شديد ساختوساز در سال93 و همچنين رشد ساختمانهاي نيمهكاره در سال گذشته، از سال95 به شكل كاهش تدريجي عرضه نوسازها، بروز خواهد كرد.
انبوهسازان پيشبيني ميكنند با كاهش غلظت ركود معاملات مسكن از نيمه امسال، فعاليتهاي ساختماني در بخشي كه به كمترين هزينه و سرمايهگذاري نياز دارد، تقويت شود؛ اين بخش، حوزه تكميل نيمهكارهها خواهد بود كه با زمان و سرمايه كم، امكان فروش سريع ساختمان را براي سازندهها برقرار ميكند.
عمده توليدكنندگان مسكن به نوعي پروژههاي خود را به نوعي زمانبندي ميكنند كه با تكميل و فروش واحدهايي كه زمان ساختشان به دو سال نزديك شده است، هزينه تكميل ساختمانهاي نيمهكاره خود را تأمين كنند اما ركود در بازار مسكن موجب شده تا روند تأمين منابع مالي پروژههاي ساخت و ساز با اشكال مواجه شود.
در پايان بايد به سياستگذاران هشدار داد كه اگر بازار مسكن از ركود خارج نشود، عملاً چرخه ساخت و تكميل پروژههاي مسكن در كشور با مشكل جدي رو به رو ميشود و همين امر به دليل آنكه تقاضا براي مسكن به طور سالانه با رشد همراه ميشود و اين بخش نيز با انباشت تقاضا از قبل نيز مواجه است، زمينهاي ايجاد ميكند تا در سال 95و 96 كشور با افزايش قابل ملاحظه قيمت مسكن مواجه شود.
