آمارهاي معاملاتي آذر ماه سال جاري نشان ميدهد كه قراردادهاي خريد و
فروش نسبت به آبان ماه 30 درصد رشد داشته و اميدواريم همين روند افزايشي تا
پايان سال حفظ شود.
حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتوگوي اختصاصي با «جوان» گفت: سال بعد بهار آرامي در بازار مسكن خواهيم داشت و اميدواريم تابستان سال 94 كه فصل نقل و انتقالات است با افزايش سه برابري معاملات، خروج از ركود مسكن محقق شود.
عقبايي گفت: بازار مسكن تا تابستان سال بعد آرام است و در صورتي كه حجم معاملات در تابستان سال آينده سه برابر شرايط فعلي باشد، ميتوان اميدوار بود كه بازار مسكن از ركود خارج شود.
وي در پاسخ به اين سؤال كه آيا تا پايان سال افزايش قيمتي در مسكن شاهد خواهيم بود، گفت: اگر شرايط بر اقتصاد به همين منوال باشد احتمال افزايش قيمتها نه فقط در امسال و بلكه در سال بعد بسيار كم است و مسكن قابليت افزايش قيمت ندارد.
حسام عقبايي خاطر نشان كرد: قيمت مسكن در سهماهه پايان سال 91 در برخي نقاط تهران تا 300 درصد افزايش داشت و فاصله قدرت خريد مردم با مسكن مورد نيازشان بيشتر شد كه همين موضوع باعث به ركود رفتن بازار مسكن شد.
وي ادامه داد: همين موضوع باعث شد حتي در سالهاي 92 و 93 قيمت مسكن به رغم تداوم تورم سير نزولي به خود بگيرد و كاهش قيمتها تا 30 درصد نيز محقق شود.
وي در تشريح عدم تمايل خريد در بازار مسكن و ركود فعلي گفت: نگاه به مسكن هماكنون به عنوان يك كالاي سرمايهاي در اذهان مردم وجود ندارد و لذا نميتوان اميدوار بود تا بازار با اين نوع نگاه تحريك شود.
عقبايي با بيان اينكه نقش سياستهاي پولي- بانكي در ركود بازار مسكن بسيار مؤثر بوده است، افزود: بازار مسكن تحت تأثير سودهاي بالاي بانكي قرار گرفته و سرمايهگذاري در بازار مسكن چه در بخش ساخت و چه خريد وجود ندارد. مردم تا پيش از ركود اقتصادي ترجيح ميدادند كه سرمايه خود را به ملك و آپارتمان تبديل كنند و با احتساب ارزش افزوده ملك و اجاره آينده مناسبي را براي سرمايهگذاريشان ميديدند اما اكنون با ركود و ثبات قيمتها و سود بالاي بانكي كسي حاضر به خريد خانه و مسكن به قصد سرمايهگذاري نيست.
وي ادامه داد: به عنوان مثال هم اكنون اجاره ماهانه يك خانه 500 ميليون توماني حدود دو ميليون تومان است كه اگر فرد همين مبلغ را در بانك سپردهگذاري كند حدود 9 تا 10 ميليون تومان سوصد ماهانه ميگيرد و لذا با توجه به چشمانداز ثبات نسبي قيمت ملكها، خريد املاك برايشان منطقي نبوده و ترجيح ميدهند سرمايه خود را به بانك تقديم كنند.
وي در پاسخ به اين سؤال كه آيا كاهش قيمت نفت منجر به ارزان شدن مصالح و ركود بيشتر در بازار مسكن نخواهد شد، گفت: ما اميدواريم سال بعد رونق در معاملات به وقوع بپيوند اما منظور از رونق افزايش قيمت نيست. زيرا وضعيت اقتصاد هماكنون به گونهاي است كه قيمت مسكن روند افزايشي نخواهد داشت و ممكن است تعميق ركود در ساير بخشها و سياستهاي فعلي در قيمتهاي مسكن اثر منفي داشته باشد.
وي در پاسخ سؤال ديگر «جوان» مبني براين كه آيا بانكها همچون گذشته و طي سالهاي قبل با ورود به بازار مسكن از طريق شركتهاي ساختماني نقش مؤثري در ساخت مسكنهاي لوكس و افزايش قيمتها خواهند داشت و قادر به نقشآفريني در بازار مسكن خواهند بود، و اينكه آيا اين كار درست است، گفت: طبق قانون بانكها از بنگاهداري منع شدهاند و لذا اموال مازاد خود را كه بيشتر در قالب املاك است، به فروش برسانند.
عقبايي درباره تأثيرات واگذاري املاك بانكها در بازار مسكن افزود: واگذاريها در هر صورت ميتواند تعديل كننده قيمت مسكن باشد. اما اينكه تأثيرگذار در عوامل قيمت مسكن باشد جواب منفي است و به نظر من آنچه ميتواند در كاهش قيمتهاي مسكن اثرگذار باشد، افزايش توليد است و بايد برنامهها و سياستگذاريها به گونهاي باشد تا توليد افزايش يابد.
بانك مركزي براي فروش املاكش به مشاوران مراجعه كند
وي در ادامه با اشاره به اظهارات رئيس كل بانك مركزي كه مدعي شده است بانكها املاك خود را به مزايده گذاشتهاند اما خريدار ندارد، گفت: اما من ميخواستم بگويم كه آقاي سيف آيا مزايده گذاشتن املاك تا پيش از اين انجام ميشده يا مسكنهاي ساخته شده توسط مكانيزمهاي ديگري به فروش ميرفته است؟ آيا نبايد از مشاوران املاك در اينباره استفاده كرد؟
وي در پاسخ به سؤال ديگر جوان كه آيا فروش املاك از طريق غير از مزايده قانوني است؟ گفت: آيا جمع كردن سپردههاي مردم و ايجاد هلدينگهاي ساختماني قانوني بوده است؟ آيا ساختمانها و برجهاي ساخته شده توسط اين شركتهاي زيرمجموعه قانوني نبوده است؟
وي تأكيد: البته منظور من مزايده اموال بدهكاران بانكي نيست زيرا آنها براساس ضوابط قضايي به فروش ميرود.
وي در ادامه با تكذيب اخبار غيررسمي مبني بر وجود مازاد حدود 4 ميليون خانه خالي در كل كشور و400 تا 700 هزار خانه در تهران خاطرنشان كرد: اين آمار مسكن مازاد نيست بلكه آمار خانههاي خالي است و ما بايد ببينيم در قالب عدالت اجتماعي اين خانههاي خالي نياز چند نفر از افرادي كه نياز به مسكن دارند را تأمين ميكند يا يك فرد واحد خانه دارد و در آمارها هم هست. به نظر من ما خانه مناسب براي دهكهاي متوسط به پايين خيلي كم داريم و بيشتر خانههاي خالي خانههاي لوكس است و دردي را از تقاضاي واقعي مردم دوا نميكند.
وي در پاسخ به سؤال ديگر «جوان» كه چرا پس با اين اوصاف گفته ميشود 65 درصد خريداران به مسكن مهر اسباب كشي نكردهاند، گفت: نخست بايد دقت كنيم كه مسكن مهر در شهرهاي بزرگ مانند تهران بسيار محدود و در حد صفر است و معمولاً مسكن مهر در حاشيه شهرهاي بزرگ است كه هزينه نقل و انتقال، آموزش فرزندان براي كساني كه كار و زندگيشان در تهران است زيادتر ميشود. لذا به نظر ميرسد نگاه غالب به مسكن مهر نيز بيشتر سرمايهگذاري بوده تا پاسخگويي به نياز واقعي به مسكن و اثر پايدار و مؤثري براي كاهش تقاضاي مسكن در شهرهاي بزرگ نداشته است. وي در ادامه به كاهش صدور پروانههاي ساختمان اشاره كرد و گفت: بازار مسكن منفك از ساير بخشهاي اقتصادي نيست اما برخي سياستها منجر به عميق تر شدن بازار مسكن شده است. بازاري كه ميتواند در اقتصاد داخلي به عنوان يك نيروي پيشران در صنايع مرتبط و ايجاد اشتغال باشد.
