ورود شهرداري تهران به نوسازي بافتهاي فرسوده موضوع گفتوگوي شهردار آنلاين با مهندس عليرضا جعفري، مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران است كه وي تأكيد ميكند با ارائه بستههاي تشويقي عملاً ارزشافزوده بافتهاي فرسوده را افزايش داده است و بايد توجه داشت موازنه عرضه و تقاضا ميتواند بر روند احياي بافتهاي فرسوده تأثير بسزايي داشته باشد، در اين ميان شهرداري تهران به دنبال سود نبوده بلكه با پرداخت سهم هزينهها و خدمات عمومي شهري دنبال احياي بافتهاي فرسوده است.
مهمترين وظيفه سازمان نوسازي احياي بافتهاي فرسوده شهر تهران است. به نظر ميرسد بزرگترين مشكل در اين بخش عدمسرمايهگذار لازم براي بازسازي بافتهاي فرسوده است. عملاً بخش خصوصي هم به خاطر سودآوري كم حاضر نميشود در اين حوزه سرمايهگذاري كند. شما به عنوان متولي اين بخش چه راهكارهايي را براي برونرفت از اين مشكل در نظر گرفتهايد؟
ورود شما به مسئله بافتهاي فرسوده از يك موضوع كاملاً تخصصي است. معمولاً در مصاحبههايي كه من داشتهام خبرنگاران ابتدا يكسري سؤالات حاشيهاي مطرح ميكنند و سپس به سؤالات و موضوعات اساسي پرداخته ميشود ولي با سؤالي كه مطرح كرديد نشان ميدهد خيلي حرفهاي وارد اين بحث شدهايد. همان طور كه اشاره كرديد يكي از موارد مهم در بحث بافتهاي فرسوده ضرورت سرمايهگذاري در بافتهاي فرسوده است. شما با سؤالي كه مطرح كرديد از مسئله ضرورت سرمايهگذاري در اين بخش گذشتهايد و به اين مسئله مقدماتي اذعان داشتهايد. وقتي ما وارد موانع سرمايهگذاري ميشويم و طرح مسئله ميكنيم چه موانعي در سرمايهگذاري در اين بخش وجود دارد، يكي از مهمترين موانع همين نكتهاي است كه اشاره كرديد، به عبارت ديگر انگيزه بخش خصوصي براي سرمايهگذاري كم است يا سودآوري فعاليت اقتصادي و انتظار سودآوري و ارزشافزوده در حوزه بافتهاي فرسوده پايين است. حالا اين سؤال مطرح است كه براي اينكه اين مانع را حذف كنيم چه برنامههايي را تدارك ديدهايم. همان طور كه اشاره كرديد توجيه اقتصادي در بافتهاي فرسوده به نسبت ساير نقاط برخوردار كمتر است اما ما بايد بتوانيم با استفاده از بستههاي تشويقي و ظرفيتهايي كه در حوزه تسهيلات مالي در بخش نوسازي بافتهاي فرسوده وجود دارد، انگيزه سرمايهگذاري در بافتهاي فرسوده را افزايش دهيم. ما براي اينكه اين انگيزه را افزايش دهيم دو راهبرد داريم: اول اينكه هزينه صدور مجوزهاي قانوني براي اعمال نوسازي در بافتهاي فرسوده را پايين بياوريم. اين هزينه يعني اينكه هزينهها را نسبت به ساير نقاط شهر تهران كه وقتي فردي ميخواهد پروانه تخريب و نوسازي را بگيرد بايد عوارض تخريب و نوسازي پرداخت كند، اين عوارض را در بافتهاي فرسوده حذف كنيم. امروز شهرداري تهران بستههاي تشويقي در قالب رايگان بودن صدور پروانه در بافتهاي فرسوده را در دستور كار خودش قرار داده است. اين مشوق مالي براي ترغيب سرمايهگذاري اتفاق بسيار مهمي است.
از چه زماني اين طرح اجرا ميشود؟
اين طرح امروز در حال اجراست و دو سالي است كه عملياتي شده است. همه پروانههاي نوسازي در بافتهاي فرسوده بر اساس بستههاي تشويقي شهرداري تهران انجام ميشود. دومين راهبرد در قالب بستههاي تشويقي تعريف ميشود، به اين معنا كه ارزشافزوده ملكي مالك را افزايش دهيم، يعني اگر در بافت فرسوده ميخواهيد تراكم بدهيد، از يك طبقه تا بعضاً دو طبقه تراكم تشويقي مالك برخوردار ميشود. اين بسته تشويقي شهرداري در قالب بحث توجيه ساخت و ساز در بافتهاي فرسوده بسيار سودمند است. نكته بعدي براي افزايش رغبت سرمايهگذاري در اين بخش اين است كه بتوانيد با استفاده از تسهيلات ارزانقيمت سرمايهگذار را نسبت به تأمين و پشتيباني منابع مالي لازم حمايت كنيد. اين بخش از جمله تكاليف دولت محترم است كه با توجه به اينكه محدوديت در تأمين منابع وجود دارد، روند پرداخت وامهاي ارزانقيمت بر اساس نيازهاي بافتهاي فرسوده كمتر است و امروز شاهد هستيم ميزان تقاضاي وام در داخل بافتهاي فرسوده نسبت به پرداخت وام بيشتر است.
آقاي مهندس جعفري سياستهاي كنترل بازار مسكن در اين بخش چقدر ميتواند مؤثر باشد؟
نكته ديگر كه بسيار حائز اهميت است كنترل بازار مسكن است. سياستهاي اقتصادي و سياستهاي بازار مسكن در اين بخش بسيار تأثيرگذار است. در همين راستا با سياستهاي اقتصادي صحيح ميتوانيم انگيزه بخش خصوصي را در سرمايهگذاري در بافتهاي فرسوده افزايش دهيم. در همين راستا لازم است به اين نكته اشاره كنم، مديريت بازار مسكن به نحوي كه ميزان عرضه و تقاضا بتواند از يك ظرفيت متناسب با هم برخوردار باشد و در كنار آن قيمت تمامشده مسكن جهت ثبات و تأمين امنيت بازار در بخش بافتهاي فرسوده بسيار بااهميت است.
همچنين در داخل بافت فرسوده ميزان حجم عرضهاي كه در اين حوزه ميتواند شكل بگيرد، ميتواند سود سرمايهگذاري در اين حوزه را تأمين كند، يعني اگر سرمايهگذاري به صورت انبوه در بافتهاي فرسوده سرمايهگذاري كند و به توليد مسكن به صورت انبوه بپردازد، هزينههاي مشترك ساختوساز را ميتواند در مقايسه انبوهسازي كاهش دهد و در نتيجه سود بيشتري از اين رهگذر عايد او خواهد شد، لذا ما بايد بتوانيم براي سرمايهگذار زمينه توليد انبوه را فراهم كنيم كه اين هم در قالب طرح توليد مسكن انبوه محلي در شهرداري تهران ديده شده است.
با توجه به اينكه بافتهاي فرسوده در جنوب شهر تهران قرار دارد و برخلاف شمال شهر كه عرضه بر تقاضا پيشي گرفته است، در جنوب شهر تقاضا بيشتر است تا عرضه، اين مسائل دست به دست هم ميدهند تا مشكل مسكن در جنوب شهر بيشتر مشهود باشد. براي حل مشكل عرضه و تقاضاي متناسب در بافتهاي فرسوده چه تدابيري در نظر گرفتهايد؟
همان طور كه اشاره كرديد در جنوب شهر تقاضا براي واحدهاي ارزانقيمت براي سكونت بيشتر از عرضه است، لذا تا زماني كه بازار تقاضا بيشتر از بازار عرضه است، مشكلي در اين زمينه نداريم و ميتوانيم با استفاده از سياستهاي نوسازي كه در اين بخش اعمال ميكنيم، بتوانيم هم پاسخگوي متقاضيان باشيم و هم پاسخگوي سرمايهگذاران بخش خصوصي براي فروش مسكنهاي ساختهشده باشيم. از اين منظر در حال حاضر در اين بخش مديريت ميزان تقاضا وجود دارد و به راحتي ميتواند با توليد مسكن نيازهاي بافتهاي فرسوده تأمين شود، البته بايد توجه داشته باشيم به دليل اينكه ساكنان بخش بافتهاي فرسوده از سطح اقتصادي پاييني برخوردار هستند و قدرت و خريد كمتري دارند، با ايجاد ساختمانهاي با متراژهاي كمتر و قيمت تمامشده پايينتر مديريت عرضه و تقاضا را داشته باشيم.
انتقادي كه سرمايهگذاران كلان مسكن در بافتهاي فرسوده مطرح ميكنند اين است كه شهرداري بيشتر دنبال منافع خودش است تا سودآوري و ارزشافزوده بخش خصوصي. پاسخ شما به اين انتقاد چيست؟
اين نكته به راحتي در يك جدول اقتصادي قابل پاسخ است. اولاً وقتي شهرداري در بافتهاي فرسوده عوارض نوسازي را حذف كرده است و هيچ نگاه انتفاعي در بافتهاي فرسوده ندارد، مهمترين دليل بر رد اين ادعاست. شهرداري نه تنها هيچ نگاه اقتصادي و در آمدزايي در حوزه فروش تراكم در بافتهاي فرسوده ندارد بلكه هزينهها و خدمات عمومي شهري كه شهرداري در بافتهاي فرسوده اعمال ميكند بعضاً هم پرهزينهتر است، به طور مثال در حوزه تأمين خدمات عمومي، در حوزه سرانهها، تأمين نظافت و جمعآوري زباله به علت محدوديتهايي كه در اين بافتها وجود دارد، ميزان نيروي انساني به كار گرفته شده بسيار زياد است. از اين جهت كاملاً مشهود است كه شهرداري هيچگونه انتفاع اقتصادي در بافتهاي فرسوده ندارد اما در نقاط برخوردار و شمال شهر هم به نسبت عوارضي كه به عنوان هزينه تمامشده ساختمان كه شامل هزينه زمين و هزينه مصالح و عوارض شهرداري است، به نسبت اين هزينهها، درآمدي كه ناشي از ارزشافزوده براي مالك ساختمان حاصل ميشود، مشاهده ميكنيم هزينه عوارض شهرداري در مقابل خدماتي كه شهرداري ارائه ميدهد و در مقابل سودي كه سازندگان ساختمانها به دست ميآورند، بسيار اندك است، يعني شما مشاهده ميكنيد آورده اوليه سرمايهگذاران اين بخش در مقابل سود سرشاري كه ميبرند قابل مقايسه نيست.
