زير پوست شهر اتفاقات عجيبي در حال شكل گيري است و زمينه افزايش قيمت مسكن پس از تأثيرگذاري نقدينگي سرگردان بربازار نرخ دلاروسكه، اكنون دررحم شهر درحال بارور شدن است.
در چندسال اخير عرصه مسكن كشور با عنايت به عواملي چون اجتناب سرمايهگذاران بخش خصوصي، كاهش صدور مجوز ساخت و ساز، مشوقهاي نه چندان جذاب دولتي و فضاي رواني حاكم برآن ازكمترين نوسانات برخورداربوده و جداي از افزايش ۲۰ درصدي قيمت مسكن پس ازاجراي طرح هدفمندي يارانهها، آخرين افزايش جدي قيمت مسكن مربوط به سالهاي نه چندان دوراست.
صرف نظر از پرداختن به دلايل بسيارجابهجايي قيمت مسكن در ايران اما عوامل مؤثر بر جابهجايي قيمت مسكن را ميتوان به سه دسته تقسيم كرد: دسته اول عوامل اقتصادي است كه به عنوان محركهاي بيروني زمينه بروز تورم يا ركود را در بازار مسكن ايجاد ميكنند، اين عوامل ريشه در اتفاقات كلان اقتصادي و اجتماعي داشته و در وضعيت كنوني بازار ملك در كشور مهمترين عامل بروز تورم محسوب ميشوند.
دسته دوم عوامل فني بوده كه با توجه به وضعيت بازار مواد اوليه و مصالح، زمين و بازار كار و همچنين هزينههاي مالي ساخت و ساز منجر به افزايش هزينه ساختوساز شده و قيمت خانه را بالا ميبرند.
دسته سوم نيز شامل عوامل رواني آن بوده كه آنها نيز به نوبه خود با تحت تأثير قرار دادن رفتار مصرفكننده و توليدكننده، هنجارهاي موجود در عرف بازار را بر هم زده و باعث اخلال در روند بازار ميشوند.
مسكن در ايران همواره به عنوان يك كالاي سرمايهاي محسوب شده و با توجه به مزيت نسبي آن در همه ايام، ارزش واقعي خود را حفظ كرده و ازحاشيه امنيت بالايي براي سرمايهگذاري نيز برخوردار بوده است.
به عبارت بهتر، هر گاه كه گردانندگان واقعي بازار از سوددهي كالاهاي ديگر منهاي مسكن نااميد شدهاند، تمامي آمال وآرزوهاي كسب سود و ثروت ناگهاني خود را در بازاري به نام بازار مسكن جستوجو كردهاند.
اين بازار نيز هيچ گاه سرمايهگذاران واقعي خود را در دراز مدت ازسوددهي سرشار خود نااميد نكرده وهمواره كمترين نرخ بازدهي سرمايهگذاري دراين عرصه ۳۰ تا ۴۰ درصدبوده است. براساس برنامههاي اول، دوم و سوم توسعه اقتصادي به ترتيب احداث ۲۸/۲، ۸۶/۲ و۱۱/۳ ميليون واحد مسكوني يعني حدود ۲۶/۸ ميليون واحد در كشور دردستوركار بودكه درعمل توليد فقط ۴۴/۵ ميليون واحد مسكوني لباس تحقق به تن كرد. در برنامه چهارم توسعه نيز احداث ۴ ميليون و ۷۰۰ هزار واحد مسكوني يعني سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسكوني نشانهگذاري شد كه براساس آمار به طور متوسط حدود ۵۰۰ هزار واحد مسكوني در هر سال احداث شده است. برنامه توليد مسكن در كشور درطول ساليان اخير همواره با مشكلاتي مواجه بوده كه اين معضلات هيچگاه اجازه نداده برنامهاي در مورد توليد مسكن به طور كامل به بار نشيند. عمده ترين دليل تحقق نيافتن رقم ساخت و ساز بر مبناي برنامه توسعهاي، برخاسته ازدلايلي چون نبود مشوقهاي لازم، بازدهي نامطلوب عرصه ساخت وساز، نابساماني درتأمين نهادههاي توليد و بيانگيزگي بخش خصوصي درسرمايهگذاري دراين بخش است.
افزايش جمعيت ايران در سه دهه گذشته و تورم فزاينده تأمين سرپناه براي خانوارهاي ايراني را مشكل كرده و بخش اعظم جمعيت ۷۶ ميليون نفري كشور پس از پيروزي انقلاب اسلامي متولد شده و به زودي در ليست انتظارمتقاضيان مسكن قرار خواهند گرفت، بررسي ميزان زاد وولد نمايانگر آن است كه در سال ۹۱ به تبع تعداد بالاي ازدواجها، تقاضاي مسكن به اوج خود ميرسد.
واقعيت اين است كه در ساليان اخير تعداد كمبود واحدهاي مسكوني كشور تغييرات چنداني نداشته و با توجه به رخداد سالانه حداقل ۸۰۰ هزار واقعه ازدواج به نظر مي رسد، ايجاد توازن بين عرضه و تقاضاي مسكن كشور نيازمند ۳ ميليون واحد ديگر درشرايط كنوني باشد. در سال ۷۵به ازاي ۳/۱۲ ميليون خانوار معادل ۷/۱۰ ميليون واحد مسكوني در كشور وجود داشت كه اين رقم در سال ۸۵ يعني براي ۵/۱۷ ميليون خانوار رقم واحدهاي مسكوني به ۹/۱۵ ميليون رسيده است. بررسي اين آمار مبين ۵۳ درصدي تقاضاي مصرفي مسكن دركشور بوده كه به عبارت ساده ترحدود نيمي از خريداران واحدهاي مسكوني ساكن واحدها شده و نيمه ديگر تقاضاها غيرواقعي بوده و با هدف سرمايهگذاري صورت گرفته است.
دولتمردان همواره به دنبال يافتن راهي براي غلبه بر معضل كمبود مسكن در كشور بوده كه يكي ازاين برنامهها در شرايط كنوني طرح احداث مسكن مهر است، دولت با هدف پاسخگويي به نياز مسكن كشور آن طرح را راهاندازي كرده، هرچند به دليل قرارگرفتن شهرهاي جديد درحاشيه شهرهاي بزرگ وفقدان زيرساخت تردد وامكانات مناسب نزد واحدهاي احداثي مسكن مهر، فقط ۶۰ درصد از اين واحدها متقاضي واقعي دارند، البته به نظر ميرسد دولت براي راه اندازي مسكن مهر يك خط اعتباري اختصاص داده و اهتمام جدي خود را براين موضوع متمركز ساخته اما بيم آن مي رود كه در صورت عدم توفيق جدي، تقاضاي انباشته مسكن مهر نيز به سمت تقاضاي مسكن درشهرهاي بزرگ سرازير شود، هر چند درچنين شرايطي تعدادي ازمتقاضيان اين نوع از مسكن نيز به دليل مشكلات فرارو، پرچم انصراف را بر فرازدستان خويش گرفتهاند. اكنون با گذشت چهارسال از سالهاي طلايي بازارمسكن، احتمال آن ميرود كه با سرازير شدن نقدينگي به سمت اين بازار، يكبار ديگر بسياري ازپيش نيازهاي صعود ناگهاني قيمت مسكن دركنار يكديگر قرار گرفته و رؤياي خانه دار شدن دهكهاي پايين جامعه را از ۵۹ سال انتظار به سالهاي بسيار دورتري پرتاب كند، نقدينگي ۳۵۰ هزار ميليارد توماني سرگردان، تب رواني حاكم بر بازارو ميل و ورود به اين عرصه، افزايش نرخ تورم و بازدهي مطلوب و بدون حاشيه مسكن از جمله عواملي است كه اين روزها اشتهاي بسياري را براي حضور دوباره دراين بازار تحريك مي كند.
البته علاوه بر اين دلايل، عوامل ديگري نيز در كنار عوامل مورد اشاره قرار خواهند گرفت كه از جمله آن مي توان به افزايش تسهيلات خريد وساخت مسكن نيز اشاره داشت، اما به راستي آيا پيش از بسته شدن تقويم سال ۹۰ پيكر خموده مسكن كشور دوباره قد علم خواهد كرد.
