شاید مهمترین دلیل ایجاد وزارت مسکن در سال 1342 و حتی ادامه کار آن مشکل مردم و ایجاد تعادل بازار مسکن میان عرصه و تقاضا بوده اما متأسفانه به دلیل تحولات سیاسی، جمعیتی بخصوص سیاستگذاریهای ناقص، ناتمام و بعضاً غلط هنوز هم مسکن یکی از مهمترین دغدغههای مردم بوده و سهم بسزایی در سبد هزینهای خانوار را بخصوص در دهکهای پایین دارد.
روزنامه «جوان» در میزگردی با حضور افشین پروینپور مدیر مرکز مطالعات فناوری دانشگاه علم و صنعت و مشاور وزیر مسکن و روحالله رضوی یکی از کارشناسان این مرکز به بررسی و نقد سیاستهای اتخاذ شده از آغاز تشکیل وزارت مسکن پرداخته است. این کارشناسان معتقدند که 40 سال نگاه سرمایهای به مسکن و طراحی برنامه برمبنای این نگاه غلط باعث شده تاکنون مسکن متناسب با نیاز فراهم نشود و این نگاه پس از دو سال از گذشت دولت نهم اصلاح شده و پروژه مسکن مهر نمود تغییرنگاه به مسکن است.
این کارشناسان همچنین معتقدند تغییر این نوع نگرش میتواند مشکل کمبود مسکن را برای همیشه در کشور حل کند.
ابراهیمیان: بدون شک داشتن آمار دقیق مسئولان را میتواند در امر برنامهریزی یاری کند. این در حالی است که آمارهای متفاوتی از نیاز سالیانه کشور به واحد مسکونی از سوی مسئولان و مراکز مختلف ارائه میشود.
به طوری که برخی نیاز سالانه کشور به واحد مسکونی را یک و نیم میلیون ذکر میکنند و برخی دیگر معتقدند این نیاز به دلیل تقاضای انباشته شده هماکنون به 5/2 میلیون واحد مسکونی افزایش یافته.
* به طور کل توضیح دهید که در حال حاضر در چه شرایطی قرار داریم، آیا تا سال 91 دولت میتواند پاسخگوی نیاز متقاضیان مسکن در کشور باشد و این چالش اساسی را که اغلب کشورهای جهان در برههای مختلف از زمان با آن دسته و پنجه نرم کردهاند را حل کند.
افشین پروینپور: طبق آمار سرشماری سال 85 ما در کشور 16 میلیون ملک با 5/17 میلیون خانوار داشتیم یعنی در چنین سالی ما به طور بالقوه 5/1 میلیون واحد مسکونی کم داشتیم. از طرفی حدود 8 میلیون بافت مسکونی در کشور داریم و از سویی سالانه 850 الی 900 هزار ازدواج خواهیم داشت که هر ازدواجی به منزله یک تقاضای جدید تلقی میشود. با احتساب نرخ استهلاک 30 درصدی برآوردها این است که در حال حاضر به 5/2 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم زیرا تقاضا در موعد زمانی خود پاسخ داده نشده و این پدیده موجب ایجاد تقاضای انباشته در کشور شده است.
حال طبق محاسبات صورت گرفته ما باید تا 10 سال آینده سالی 1 میلیون و 700 هزار واحد مسکونی بسازیم تا 10 سال آینده تقاضا با عرضه برابر شود.
ابراهیمیان: از اول انقلاب بخش مسکن به عنوان یکی از ابزارهای تحقق عدالت مورد توجه دولتمردان بوده است و همواره روی این بخش اقتصادی به منظور جلب آرا و تحقق عدالت مانور میدادند. اما چرا این نسخههای دولتی که در دولتهای گوناگون از دوره آقای موسوی گرفته تا هم اکنون در دولت دهم پیچیده شده است کارا نبوده. به عبارتی از اجرای سیاستهای اعطای زمین و مصالح یارانهای گرفته تا سیاست مسکن مهر، همواره گپ بین عرضه و تقاضا به قوت خود باقی بوده است.
افشینپروینپور: شما فرمودید اول انقلاب، بنده کمی به عقبتر برمیگردم؛ روند سیاستگذاری از سال 42 که در کشور شاهد تولد وزارت مسکن و آبادانی بودیم، یک روند سیاستگذاری منسجم بود که در کشور به اجرا درآمد. مطالعات نشان میدهد که نگاه سیاستگذار از همان آغاز به کالایی مانند مسکن همواره یک نگاه سرمایهای بود که این روند سیاستگذاری و نگاه تا دولت نهم ادامه یافت؛ به عبارتی سیاستهای اتخاذ شده در دولتهای جناب آقایان موسوی، رفسنجانی و خاتمی امتداد همان سیاستهای سال 42 یا زمان شاه بود و بزرگترین ضعف این نوع نگاه ورود مقطعی سرمایهگذار به منظور کسب سود مورد نظرش بود. بنابراین نمیتوانست با ادامه چنین سیاستی هیچگاه امید داشت که عرضه و تقاضا در بازار تعادل لازم را برقرار کند.
*آقای رضوی با توجه به تحقیقاتی که در مرکز شما انجام شده لطفاً به طور اجمال سیاستهای اجرا شده در مسکن را پس از انقلاب مرور کنیم.
روح الله رضوی: در طول سالیان گذشته ساخت مسکن به سه صورت کلی انفرادی، تعاونی و انبوهسازی انجام شده است. در دهه 60 بر حسب شرایط سیاست اصلی، اعطای زمین و مصالح ساختمانی یارانهای به گروه هدف جهت تأمین مسکن بوده است.
اوایل دهه 70 نیز سیاست اصلی بر حمایت از تعاونیها و انبوهسازان استوار بود. سیاستهای اصلی حمایتی در این سالها شامل اعطای زمینهای دولتی، معافیتهای مالیاتی و تسهیلات بانکی بوده است. اتخاذ سیاست حمایت از انبوهسازی همزمان با سه محور اصلی «سیاست آزادسازی بازار زمین» ،«سیاست تحریک بازار از ناحیه تقاضا از طریق تخصیص و افزایش تسهیلات خرید» و «حفظ واسطههای مالکیتی در فرآیند تولید و عرضه مسکن» همراه بوده است. در مجموع دولتهای آقایان موسوی و رفسنجانی و خاتمی سیاستهایی را اتخاذ کردهاند که اگرچه با هدف از بین بردن فاصله عرضه و تقاضا طراحی شده ولی منتج به تولید مسکنهایی شد که این مسکنها، مسکن متناسب با نیاز روز نبودند. به عبارتی این سیاستها در عین حالی که خیرخواهانه بودند ولی به دلیل نگاه سرمایهای بر مقوله مسکن با شکست محکوم شدند.
افشین پور: سیاست «آزادسازی بازار زمین» که در دولت آقای موسوی آغاز شد منجر به سوداگری و افزایش قیمتهای متناوب و در نهایت انباشت سرمایه در زمین شد. سیاست مذکور در کنار عدم اتخاذ سیاستهای کنترلی در بازار زمین، بازار مذکور را به بخش جذابی در نظر سرمایهگذاران مبدل کرد که در نهایت منتج به سرازیر شدن شیب سرمایهها از بخشهای کشاورزی و صنعت به این بخش اقتصادی شد. بنابراین دولت نه تنها از مزیت زمینهای دولتی در جهت عرضه مسکن متناسب با نیاز بهرهای نبرد بلکه خود به سوداگری و دلالی در این بخش پرداخت.
یکی دیگر از سیاستهای مورد اتخاذ در این دوره سیاست «تحریک بازار از ناحیه متقاضی» بود که این سیاست در دوره رکود با تخصیص و افزایش تسهیلات خرید متبلور شد که در نهایت منجر به افزایش تقاضای مؤثر در بازار شده و نشانههای رونق تورمی در بازار را به همراه داشته است که با شروع رونق تورمی در بخش زمین و مسکن، سرمایهداران و سوداگران وارد بازار شده و با افزایش تقاضا با توجه به انتظاراتی تورمی شکل گرفته در اذهان عمومی، بازار، زمین و مسکن شاهد افزایش شدید قیمتها و در پی آن کاهش تقاضای مؤثر و به تبع آن آغاز دوره رکود بودهایم.
یعنی دولتمردان با اتخاذ سیاست فوق همواره باعث افزایش قیمت مسکن و در نتیجه عرضه گران مسکن میشدند؟
افشینپور: بله، در صورتی که برنامهریزان باید به ازای اعطای تسهیلات خرید، اقدام به تخصیص تسهیلات ساخت میکردند که در اثر این فرایند نه تنها افزایش قیمت ناشی از ایجاد دورههای رکود و رونق تورمی ایجاد نمیشد بلکه به واسطه افزایش عرضه ناشی از تخصیص تسهیلات، بازار مسکن به سمت تعادل پیش میرفت.
یکی دیگر از سیاستهای نادرستی که در این سالها منجر به عرضه مسکن گران شد یکی بودن سازنده و مالک بود. در شرایطی که اقتصاد کشور زیر بار فشار تقاضا برای مسکن است و عرضه مسکن نوساز درصد کمی از مسکنهای موجود را شکل میدهد، قیمت نهایی مسکن نوساز براساس بازار و متناسب با قیمت مسکنهای موجود ارزشگذاری میشود و به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود میآید، قیمت مسکنهای موجود براساس بازار تعیین میشود نه براساس هزینه تمام شده آن، پس به این نتیجه میرسیم که سیاستگذار باید در ابتدا به کالایی مانند مسکن با دیدی مصرفی بنگرد و بعد از آنکه گپ عرضه و تقاضا از بین رفت و برای هر خانوار یک مسکن تولید شد میتوان با دیدی سرمایهای به این کالا نگریست و برنامهریزیها را بر مبنای این سیاست طراحی کرد.
خوشبختانه در دو سال بعد از گذشت دولت نهم تغییر نگرش در سیاستگذاری مسکن رخ داد و سیاستهایی بر پایه نگرش مسکن به کالایی مصرفی طراحی شد که در قالب سیاستهایی چون صفر شدن قیمت مسکن،تخصیص تسهیلات به ساخت و ساز و... نمود پیدا کرد.
یکی از مباحث مهمی که در قانون اساسی آمده و همواره باید در سیاستگذاریها لحاظ شود مسکن مورد نیاز است. جایگاه این مؤلفه در سیاستهای جدید مسکن کجاست؟
رضوی: اجازه دهید تعریفی از مسکن متناسب با نیاز ارائه دهیم. آنچه که از ادبیات اقتصادی این واژه برمیآید مسکن متناسب با نیاز در واقع مسکنی است که بتواند نیاز متقاضیان را برطرف کند. این نیاز اعم از مباحث فنی و کیفی از جمله معماری و... به طور کلی خانهای که نیازهای خانوار را تأمین کند و از لحاظ قیمت هم به عنوان یک مؤلفه مهم در سبد هزینه خانوار، متقاضی قدرت پرداخت این هزینه را داشته باشد. در واقع این تفسیری از مسکن است که دولت باید درصدد تولید و عرضه آن برآید. در گذشته مسکنهایی تولید شده که خانوارهای متقاضی مسکن قدرت پرداخت هزینه چنین مسکنهایی را به علت نگاه سرمایهای دولت به مقوله مسکن نداشتند و باعث شکاف عمیقتر بین عرضه و تقاضا شد و حتی کمکم به نقطه بحرانی نزدیک میشدیم. تا پیش از این با تفسیرهای مختلفی از مسکن متناسب با نیاز مواجه شدیم و طرحهایی مانند فروش متری مسکن و کوچکسازی مسکن تولد یافت. یعنی وقتی سیاستگذار متوجه شد که متقاضیان مسکن از قدرت کافی برای خرید مسکن تولید شده برخوردار نیستند تصمیم به کوچکسازی این واحدها گرفت تا متقاضایان بتوانند از این طریق صاحب مسکن شوند و به اصطلاح با این رویه گپ عرضه و تقاضا را از بین ببرند. پس تصمیم به این شد که به جای عرضه خانههای 75 متری خانههایی با متراژ 35 متر تولید شود که اتخاذ چنین سیاستی از لحاظ اقتصادی توجیه ندارد، چون با کوچکتر شدن متراژ تقاضا هم برای چنین واحدهایی افزایش یافته و بالطبع قیمت واحد مسکونی افزایش مییابد و از طرفی این واحدها نیازهای متقاضیان مسکن را از لحاظ فرهنگی رفع نمیکند.
شاخصهای وضعیت مسکن در کشور و در مقایسه با معیارهای جهانی در چه وضعیتی قرار دارد و وضعیت مطلوب براساس این شاخصها چیست؟
رضوی:حالا یک سری شاخصها برای ارزیابی مسکن متناسب با نیاز در دنیا مطرح است که به این ترتیب میباشد. در شاخص تراکم خانوار در ؟ مسکونی است که از میزان واحدهای مسکونی به ازای خانوارهای موجود را نشان می دهد که این عدد در حال حاضر در کشور ایران حدود 1/1 است که نمایانگر کمبود واحد مسکونی به ازای تعداد خانوارهاست.
شاخص دیگر شاخصی است به نام «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» بدین معنی که تمامی تلاشها باید در جهتی صورت گیرد که در امر تأمین مسکن این شاخص از حد معینی تجاوز نکرده و خانوار توانایی تأمین سایر نیازهای خود را نیز داشته باشد و اصطلاحاً قدرت خرید خانوار حفظ شود که براساس نتایج آخرین آمارگیری از هزینه درآمد خانوارهای شهری در ایران متوسط سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری 28 درصد است که این رقم برای دهکهای پایین درآمدی در کلانشهرها به بیش از 70 درصد نیز میرسد و گاهاً تا 100 درصد شغل سرپرست خانوار در کلانشهرها را به خود اختصاص میدهد و این یعنی صرف درصد بالایی از درآمد خانوار در بخش مسکن (خواه به صورت اقساط خرید و خوه به صورت پرداخت اجاره؛ حال آنکه در کشورهای موفق در امر برنامهریزی و حل مشکل مسکن کوشش فراوانی شده است که این سهم از حد مجاز و متعارف بالاتر نرود. برای مثال در کشور امریکا این عدد به کمتر از 15 درصد میرسد.
شاخص سوم «قیمت مسکن به درآمد خانوار» است که عبارت است از نسبت متوسط قیمت مسکن در بازار آزاد به درآمد سالانه خانوار. اساساً بازار مسکن متعادل بازاری است که محدوده قیمت مسکن و اجاره بها به گونهای باشد که تمامی گروههای درآمدی جامعه توانایی بهرهمندی از مسکن مناسب را داشته باشد. شاخص «قیمت مسکن به درآمد خانوار» بیان کننده توانمندی خانوار در تهیه مسکن است. این شاخص در منطقه آسیا 4/8 در آفریقا 9/6 و در کشورهای صنعتی 3/4 بوده و در کشور ایران 9/8 است.
سهشاخص نامبرده اصطلاحاً سهشاخص طلایی در دست است که اگر شاخص تراکم را به 9/0 و سهم هزینه را به 15 تا 20 درصد و هزینه دسترسی هم به 5 تا 7 برسانیم از لحاظ اقتصادی میتوانیم این بخش را به نقطه مطلوبی برسانیم.
برای رسیدن به این شاخصها دولت چه اقداماتی را در دستور کار خود قرار داده است؟
افشینپور:دولت برای رسیدن به چنین هدفی ناگزیر باید چندین اقدام را در راستای همدیگر انجام دهد 1- صفرکردن قیمت زمین که به طور متوسط 40 تا 50 درصد قیمت مسکن را در کشور به خود اختصاص میدهد.
2- سود سرمایهگذاری را به مصرفکننده منتقل کند.
3- 60 تا 70 درصد هزینه ساخت مسکن را در قالب تسهیلات ساخت در اختیار مصرفکننده قرار دهد.
با اعمال چنین سیاستی یک خانواده با آورده 5 تا 7 میلیونی میتواند صاحب یک واحد مسکونی شود یعنی طرحی که در حال حاضر در قالب پروژه مسکن مهر در حال انجام است.
در واقع مبنای تولد چنین طرحی این است که در درجه اول دید دولت به کالای مسکن از سرمایهای به مصرفی مبدل شده و در مرحله بعد دولت به دنبال تهیه مسکن متناسب با نیاز است. در حقیقت دولت مسئولیت خود را در قبال تأمین مسکن متناسب با نیاز جامعه پذیرفت.
تا قبل از دولت نهم سیاستها مورد نقد و بررسی قرار گرفت ولی در اوایل دولت نهم دیدیم که با افزایش تسهیلات در واقع متقاضی را شارژ مالی کردیم اما نتایج عکسی در این بخش مشاهده شد.
رضوی: بله، همیشه دورههای رونق تورمی در کشور با یک وام خرید شروع شد که اعمال چنین سیاستی (اختصاص تسهیلات خرید) چون عرضه با تقاضا در چنین بخشی در تعادل نیست منجر به بالا رفتن قیمت مسکن میشود که به نفع انبوهسازان است و متأسفانه ارزش قیمت در دو سال اول دولت نهم نیز صورت گرفت.
بررسیها در این بخش بیانگر آن است که هر زمانی که شایعه یا خبر افزایش وام مسکن منتشر میشود، قیمت مسکن 30 درصد افزایش پیدا میکند که با چنین رویدادی (افزایش قیمت مسکن) عدهای از تقاضای مؤثر به غیر مؤثر (یعنی کسانی که با چنین افزایشی دیگر قدرت خرید مسکن را ندارند) بدل میشوند.
برخی از کارشناسان معتقدند که مشکل مسکن ناشی از مشکلات ساختاری در اقتصاد کشور است که تعادل عرضه و تقاضا محقق نمیشود. نظر شما چیست؟
ر
ضوی: اعتقاد ما بر این است که اگر بناست ما مشکل ساختار اقتصاد را حل کنیم، یکی از بخشهای جدی ما به منظور حل این معضل، توجه به بخش مسکن است. طبق بررسیهای صورت گرفته یکی از مهمترین عوامل شکاف طبقاتی در کشور ما بازار زمین و مسکن است.
یعنی عاملی که باعث میشود که روز به روز شکاف بین دهکهای طبقاتی ما بیشتر شود، چنین بازاری است؛ چون تورم در بازار زمین و مسکن بیشتر از تورم عمومی است هر کس که در چنین شرایطی نتواند صاحب مسکن باشد. صرف نظر از هزینه فرصت از دست رفته روز به روز در حال ضرر کردن است. درست است که با گذشت زمان در آمد فرد افزایش پیدا میکند ولی شدت تورم زمین و مسکن بیشتر است حال ما اگر این مشکل را حل کنیم عدالت اقتصادی هم به حتم تحقق پیدا میکند. ضمن اینکه میتواند موتور محرک اقتصادی باشد.
و از سوی دیگر طبق بررسیهای صورت گرفته تحرکی که به واسطه اشتغال پیشین و بیشین وجود دارد، هم بر اشتغال کشور تأثیرگذار است و هم میتواند رشد اقتصادی را دو رقمی کند.
یعنی اگر 30 درصد افزایش سرمایهگذاری در بخش مسکن مکانیسم صحیح داشته باشیم. اشتغال دو رقمی میشود که با این اقدام حتی گام بلندی در جهت منویات مقام معظم رهبری و تحقق اهداف چشمانداز برداشته خواهد شد.
و از سوی دیگر عدالت اقتصادی خودش را نشان میدهد زیرا هزینه اصلی در سبد هزینه خانوار، هزینه مسکن است و اگر این مسأله را حل کنیم بقیه هزینهها مانند خوراک، پوشاک، حمل و نقل و ... با یک حقوق ثابت متوسط برای هر فرد نه تنها برطرف می شود، بلکه موجب رونق و گسترش بیشتر و سریعتر در سایر بخشهای اقتصادی میشود.
یکی از مواردی که به آن اشاره کردید تأثیرات منفی تخصیص تسهیلات به متقاضی است، در حالی که در بازارهای کشورهای دیگر حتی تا 100 درصد قیمت مسکن به متقاضی وام تخصیص مییابد و تأثیرات منفی تورمی هم ایجاد نمیشود؟ ریشه این مشکل کجاست؟
کارشناسان بانک جهانی از ضعف مطالعاتی ما استفاده میکنند و نسخههای مشکلسازی تجویز میکنند به طور مثال گزارشی چند مدت پیش منتشر شد مبنی بر اینکه در حال حاضر میزان تسهیلاتدهی نسبت به قیمت مسکن 30 درصد است در حالی که کشوری مثل آلمان تا 70 درصد قیمت مسکن را وام میدهد.
شما چرا سقف تسهیلات را بالاتر نمیبرید. اینجا این مورد قابل بررسی است که شرایط عرضه و تقاضا در کشور ما و آلمان آیا مشابه است. در چنین کشوری عرضه و تقاضا تقریباً در تعادل به سر میبرد این در حالی است که در کشور ما عرضه و تقاضا فاصله زیادی با یکدیگر دارد و در ضمن در کشور آلمان تورمی وجود ندارد.
به عبارتی ما باید سیاستهای اعمال شده در زمان جنگ جهانی چنین کشورهایی را بررسی کنیم که در شرایط فعلی ما به سر میبردند که اتفاقاً مدلی همانند مسکن مهرماه را پیاده کردهاند. یعنی سیاستهایی را اعمال کردند که گپ بین تقاضا و عرضه را از بین ببرند و زمانی که این امر تحقق یافت، سیاستهای تحریک تقاضا را با مکانیسم تسهیلات دنبال کردند یعنی شاخص تراکم خانوار در چنین کشورهایی به زیر یک درصد رسید و سپس وام خرید مطرح شد.
یعنی ورود سرمایه به بازار مسکن بد است در حالی که فرصتی است که باید از آن بهینه استفاده کرد، اینطور نیست؟
چرا تاکنون دولت مکانیزمی برای جذب سرمایههای سرگردان و تزریق به این بخش اقتصادی را طراحی نکرده است؟
رضوی: سرمایه باید به صورتی کانالیزه وارد بازار شود ما معتقدیم که اگر این سرمایه کمک کند گپ عرضه و تقاضا از بین برود، ورود سرمایه در چنین حالتی مثبت ارزیابی میشود یعنی سرمایهای وارد شود و به تولید منجر شود خوب است ولی اگر سرمایه با ورود خود باعث دلالگری و واسطهگری و در پی این پدیده افزایش قیمت مسکن شود، آثار مخربی را در پی خواهد داشت.
پس تاکنون ساز و کاری در نظر گرفته نشده تا این سرمایهها به تولید منجر شود؟ درست است؟
سامانه متمرکزی برای مدیریت این بخش وجود نداشته ولی این اولین پروژه ملی و بزرگ بعد از انقلاب بود که دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی عزم خود را جزم کرد و کار انجام شده تا الان مطلوب ارزیابی میشود و خیلی از استانها به مرحله تحویل هم رسیده است و برخی از استانها هم حدود 40 تا 50 درصد کار فیزیکی را انجام دادهاند.
این در حالی است که وزیر دولت دهم اولویت خود را پروژه مسکن قرار داده است و تمام توان خود را برای به ثمر رسیدن این پروژه متمرکز کرده است.
چرا با این شرایط برخی از ثبتنامشدگان از پروژه مسکن مهر انصراف دادهاند؟
این امر دارای دلایل مختلفی است مثلاً عدهای از افراد آورده اولیه نداشتند و برخی از استانها از اجرای پروژه به خاطر مدیریت بد پروژه انصراف دادند. به هر حال هدفگیری دولت در امر مسکن مهر دهکهای میان درآمدی بوده است زیرا حدفاصل این دهکها به دلیل تورم زمین و مسکن به مرور زمان بیشتر میشود پس دولت این گروه را هدف قرار داد.
در حال حاضر مسکن مهر با شتاب به کار خود ادامه میدهد و بسیاری از پروژهها کم کم آماده تحویل میشوند.
