جوان آنلاین: ۱۸ ماه گذشته فصل رونق بسیاری از داراییها از جمله طلا و ارز بود. شاید کمتر کسی تصور میکرد قیمت طلا بتواند با سرعت این چنین، گوی سبقت را از بازارهای موازی برباید. در این میان خریداران و فروشندگان بازار مسکن به نوعی به تماشای سود بازارهای موازی نشستند و بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح دادند تا به بازارهای نقدشوندهتر کوچ کنند. با این حال در ماه میانی زمستان امسال در سایه تشدید انتظارات تورمی و همچنین جاماندگی بازار مسکن از سایر بازارها شاهد افزایش کم سابقه قیمتها که بر اساس گزارشهای غیررسمی به ۱۵ درصد نیز رسیده است؛ بودیم. عمده دلیل این افزایش تلاش واسطهگران مسکن از طریق ارائه تحلیلهای غیررسمی برای پیونددادن نرخ دلار به مسکن در شرایطی است که به گفته بسیاری از کارشناسان این پیوند تاریخی دستکم به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی از سال ۱۴۰۰ به بعد از بین رفته است.
عمده تحلیلگران در چند ماه گذشته پیشبینی میکردند که بازار مسکن دستکم به اندازه بازارهای زودبازده همانند طلا، فرصت رشد چندانی ندارد. از این رو توجهات تقاضای غیرمصرفی بر بازارهای موازی و زودبازده قرار گرفته بود. این مسئله را نه فقط در حوزه خرید بلکه در حوزه ساختوساز مسکن نیز شاهد بودیم؛ جایی که از ناحیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی قیمت آپارتمانهای نوساز سربه فلک کشید و تقاضای سرمایهگذاری نیز در این شرایط تمایل چندانی برای ورود نداشت. بر این اساس سازندگان مسکن نیز از بابت رکود مسکن و سود اندک ساختوساز نسبت به بازارهای موازی مسکن دلخوشی چندانی برای فروش واحدهای نوساز را نداشتند.
با افزایش شتابان قیمت طلا، کمکم اوضاع به نوعی برای خریدهای مصرفی بهتر شد. سرمایهگذارانی که به نوعی میتوانستند با فروش طلا و وام مسکن رؤیای خرید خانه را برای خود محقق کنند. با این حال وضعیت افزایش قیمتها در بهمنماه به گونهای شده که واحد مناسب برای خریداران مصرفی وجود ندارد. بر اساس گزارشها متوسط قیمت ملک در بهمن ماه در تهران به متری ۱۳۳ میلیون تومان افزایش یافته که همچنان با وام یک میلیاردی خرید مسکن همخوانی ندارد.
افزایش قیمت مسکن بیشتر هیجانی است
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به آمارهای جدید از قیمت مسکن گفت: بر اساس برآوردهای میدانی شخصی، طی یکونیم تا دو ماه اخیر حدود ۳۱ تا ۳۳ درصد افزایش قیمت در برخی بخشهای بازار مسکن مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است. وی تأکید کرد: ما تشویق به رفتار هیجانی و شتابزده نمیکنیم و نمیگوییم امروز نخرید فردا گرانتر میشود، بلکه توصیه میکنیم تحلیل قیمت مسکن را از نرخ دلار جدا کنیم و بر مبنای توان مالی، نیاز مصرفی و واقعیتهای اقتصادی تصمیم بگیریم. اگر امکان خرید وجود دارد، تعویق آن به امید ارزانی قابلتوجه، تصمیم منطقی نیست.
وی درباره برخی آگهیهای منتشرشده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» به مهر گفت: مدتی است در فضای مجازی آگهیهایی منتشر میشود که مدعیاند با دلار ۱۶۰هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و اکنون بهترین زمان خرید ملک است. وی افزود: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش میکنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرفکننده را دچار خطای تصمیمگیری میکند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه گفته شود، چون قیمت دلاری مسکن ۸۰هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. نمیتوان گفت آپارتمان ۲۰۰میلیونی باید ناگهان ۴۰۰میلیونتومان شود. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریبالوقوع قیمتها، فضای سوداگری ایجاد میکند و مصرفکننده را سردرگم میسازد. غیبی ادامه داد: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان میدهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.
توصیه به خریداران مصرفی
در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای مؤثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمتها و گرانی مسکن در بازار فعلی است. جمعبندی آن است که بازار مسکن مسیر خود را بر اساس متغیرهای درونی و هزینههای تولید طی میکند. انتظار ریزشهای سنگین یا جهشهای صرفاً دلاری، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد و خریداران باید با نگاه واقعبینانه و مبتنی بر نیاز مصرفی وارد بازار شوند.
کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن بازار را بهبود میبخشد
فعالان بازار مسکن تهران میگویند در حالحاضر، قیمتها اگرچه افزایش داشته، اما در بسیاری از موارد، قیمتهای پیشنهادی با ارزش واقعی املاک همخوانی ندارد و بالاتر از سطح تعادلی تعیین میشود. برخی واسطهها از تغییر روزانه قیمتها خبرمیدهند؛ بهطوریکه در نمونههایی، طی کمتر از یکهفته حدود یکمیلیاردتومان به قیمت برخی آپارتمانها با ارزش حدود ۴میلیاردتومان افزوده شدهاست.
در هر صورت عمدهترین دلیل این موارد به ناهمخوانی عرضه و تقاضای مسکن بازمیگردد. در همه سناریوهای آینده بازار مسکن نقش این ناهمخوانی دیده میشود و سیاستگذار از طریق کنترل تورم و افزایش عرضه میتواند تا حدودی این مسیر را متعادل کند. بخش قابل توجهی از فروشندگان مسکن که از پای میز معامله خارج میشوند چشمانداز مشخصی برای جایگزین شدن واحد خود ندارند. واقعیت آن است که ابهامات غیراقتصادی فعلی وضعیت ساخت و ساز ۱۴۰۵ را با مشکلات زیادی همراه میکند و در کل کمبود مسکن سرنخ مهمی برای مشکلات این حوزه است.
