جوان آنلاین: آمارهای تابستان ۱۴۰۴ از صدور پروانههای ساختمانی نشان میدهد، این تصمیم در ماههای اخیر با تردید بیشتری گرفته شده است. کاهش تعداد مجوزها افت واحدهای مسکونی پیشبینیشده و محدودشدن سطح زیربنا نشانههایی هستند که از عقبنشینی سرمایه در یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد شهری حکایت دارند. مسکن، هم محل مصرف خانوار و هم میدان سرمایهگذاری است و طبعاً وقفه در آن اثر خود را فراتر از بازار ملک نشان میدهد. دادههای رسمی حاکی از آن است که تهران با وجود نوسان فصلی، نسبت به سال گذشته با کاهش فعالیت روبهرو شده و در مقیاس ملی نیز شرایط سختتر است. این تحولات در زمانی رخ میدهد که هزینه ساخت بالا مانده، دسترسی به منابع مالی محدود شده و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است. مجموعه این عوامل، بازار مسکن را وارد دورهای کرده که در آن احتیاط بر شتاب غلبه یافته و اقتصاد شهری ناچار است پیامدهای آن را بپذیرد.
بررسی نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانههای ساختمانی صادر شده از سوی شهرداریها در تابستان ۱۴۰۴، بیش از هر چیز از کاهش تمایل به آغاز پروژههای جدید خبر میدهد. این طرح که سالهاست به عنوان یکی از شاخصهای معتبر پیشنگر در تحلیل بازار مسکن مورد استفاده قرار میگیرد، تغییرات رفتار سازندگان را پیش از آنکه در قیمتها یا حجم معاملات دیده شود، آشکار میکند.
در شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در پروانههای صادر شده به ۱۳ هزار و ۱۵۲ واحد رسیده است. این عدد نسبت به فصل بهار افزایش داشته، اما در مقایسه با تابستان سال گذشته کاهش نشان میدهد. همین اختلاف میان رشد فصلی و افت سالانه از وضعیت ناپایدار بازار حکایت دارد. بخشی از سازندگان که در فصل قبل فعالیت خود را متوقف کرده بودند، دوباره به بازار بازگشتهاند، اما سطح کلی ساختوساز هنوز به نقطه سال گذشته نرسیده است.
تعداد پروانههای احداث بنا در تهران نیز همین مسیر را طی کرده است. صدور هزار و ۴۸۲ پروانه در تابستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل قبل افزایش یافته، اما نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از یکچهارم کاهش داشته است. این کاهش سالانه، به معنای محدودشدن ورود پروژههای تازه به چرخه ساخت است که میتواند عرضه مسکن در آینده نزدیک را تحت تأثیر قرار دهد. به باور کارشناسان، در بازاری که تقاضای انباشته دارد، هر وقفه در عرضه اثر خود را دیر یا زود در قیمتها نشان میدهد.
مساحت زیربنای پیشبینیشده در پروانههای تهران نیز کاهش سالانه را ثبت کرده است. مجموع زیربنا به حدود ۲ میلیون و ۳۷۶ هزار مترمربع رسیده که هرچند نسبت به فصل قبل رشد کرده، اما در مقایسه با تابستان ۱۴۰۳ کمتر شده است. متوسط مساحت هر پروانه نیز نشان میدهد پروژهها به سمت مقیاسهای محتاطانهتر حرکت کردهاند. این تغییر مقیاس معمولاً زمانی رخ میدهد که هزینههای ساخت افزایش یافته و دسترسی به منابع مالی با محدودیت روبهروست.
در سطح کل کشور، آمارها از وضعیتی سختتر حکایت دارد. تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در پروانههای صادرشده از سوی شهرداریهای کشور در تابستان ۱۴۰۴ به حدود ۸۲ هزار واحد رسیده است که هم نسبت به فصل قبل و هم نسبت به تابستان سال گذشته کاهش داشته است. افت نزدیک به ۲۸ درصدی سالانه، نشان میدهد رکود ساختوساز به پایتخت محدود نمانده و بیشتر شهرهای کشور را دربر گرفته است.
تعداد پروانههای احداث بنا در کل نقاط شهری کشور نیز کاهش قابل توجهی را تجربه کرده است. صدور ۲۲ هزار و ۴۱۴ پروانه در تابستان ۱۴۰۴، به معنای افت بیش از ۳۲ درصدی نسبت به سال گذشته است. این کاهش، نشانهای روشن از احتیاط سرمایهگذاران ساختمانی در شرایطی است که هزینهها بالا مانده و چشمانداز بازگشت سرمایه با ابهام همراه شده است.
مساحت زیربنای پیشبینیشده در پروانههای کل کشور نیز روند نزولی دارد. مجموع زیربنا به حدود ۱۷ میلیون و ۴۲۶ هزار مترمربع رسیده که نسبت به سال گذشته ۱۵درصد کاهش نشان میدهد. متوسط مساحت هر پروانه نیز کمتر شده و بیانگر آن است که پروژههای بزرگتر، سهم کمتری از سبد ساختوساز دارند. این تغییر ساختار میتواند بر ترکیب عرضه مسکن در سالهای آینده اثر بگذارد.
از منظر اقتصادی، کاهش ساختوساز پیامدهایی فراتر از بازار ملک دارد، چراکه بخش ساختمان یکی از پیشرانهای اشتغال شهری است و افت فعالیت در آن، به کاهش فرصتهای شغلی مستقیم و غیرمستقیم منجر میشود. صنایع وابسته به ساختوساز، از مصالح ساختمانی گرفته تا خدمات فنی با کاهش تقاضا روبهرو میشوند و این وضعیت میتواند بر رشد اقتصادی شهرها اثر منفی بگذارد.
همزمان، کاهش صدور پروانهها بر درآمدهای شهرداریها نیز اثرگذار است. عوارض ساختمانی و درآمدهای مرتبط با صدور مجوز، سهم مهمی از منابع مالی مدیریت شهری را تشکیل میدهد. افت این درآمدها، توان شهرداریها برای سرمایهگذاری در پروژههای عمرانی و خدمات شهری را محدود میکند و این محدودیت، کیفیت زندگی شهری را تحت فشار قرار میدهد.
دلایل این عقبنشینی سرمایه را باید در ترکیبی از عوامل اقتصادی جستوجو کرد. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین، نرخهای بالای تسهیلات بانکی و نااطمینانی نسبت به ثبات اقتصادی، تصمیمگیری سازندگان را دشوار کرده است. در چنین شرایطی، بسیاری از فعالان ترجیح میدهند پروژههای جدید را به تعویق بیندازند یا مقیاس آنها را کاهش دهند.
از سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است. فاصله میان قیمت مسکن و درآمد، تقاضای مصرفی را محدود کرده و بازار را بیش از گذشته به تقاضای سرمایهای وابسته ساخته است. وقتی تقاضای مصرفی ضعیف میشود، سازندگان نیز با احتیاط بیشتری وارد بازار میشوند و این چرخه، رکود را تداوم میبخشد.
در تهران، متوسط تعداد واحد در هر پروانه بالاتر از میانگین کشوری است، اما همین شاخص نیز کاهش تمایل به پروژههای بسیار بزرگ را نشان میدهد. این تغییر میتواند الگوی توسعه شهری را تحت تأثیر قرار دهد و توزیع جمعیت و قیمت زمین را در مناطق مختلف دگرگون کند. در شهرهای کوچکتر نیز کاهش میانگین واحد در هر پروانه، هزینههای سرانه خدمات شهری را افزایش میدهد.
در مجموع، آمارهای تابستان ۱۴۰۴ حاکی از آن است که بازار مسکن در مرحلهای از انتظار و احتیاط قرار دارد. ادامه این روند، بدون اصلاح سیاستهای اعتباری، مالی و زمین، میتواند به کمبود عرضه در آینده و تشدید فشار قیمتی منجر شود. برای خروج از این وضعیت، ایجاد ثبات اقتصادی، کاهش هزینههای ساخت و بهبود دسترسی به منابع مالی، نقشی تعیینکننده خواهد داشت.
