جوان آنلاین: «مسکن یکی از مشکلات اساسی کشور است»، این بخشی از دغدغه‌های رهبر حکیم انقلاب است. با این حال، عملکرد دولت چهاردهم و شورای عالی شهرسازی فاصله‌ای جدی با الزامات قانونی دارد؛ فقر مسکن به ۴۰درصد رسیده، ساخت‌وساز کاهش یافته و واگذاری زمین‌های دولتی همچنان در ابهام مانده است.
رهبر انقلاب در سخنان اخیر خود بار دیگر تأکید کردند «مسکن یکی از مشکلات اساسی کشور است». این جمله، ضرورت توجه مسئولان به مهم‌ترین دغدغه معیشتی خانوار‌های ایرانی را نشان می‌دهد. اما نگاهی به کارنامه دولت چهاردهم تصویر دیگری به دست می‌دهد؛ نه تنها وزارت راه و شهرسازی در عمل برنامه‌ای روشن برای پاسخ به نیاز مردم نداشته، بلکه برخلاف وعده‌های ساخت سالانه یک میلیون واحد، به تکالیف قانونی برنامه هفتم و قانون جهش تولید مسکن نیز پایبند نمانده است. شورای عالی شهرسازی هم با سیاست‌های انقباضی خود در عمل قوانین بالادستی را بی‌اثر کرده و مسیر بحران را تنگ‌تر ساخته است.
در همین شرایط، آمار‌های رسمی ابعاد تازه‌ای از فقر مسکن را آشکار می‌کند. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، حدود ۴۰درصد از خانوار‌های مستأجر کشور درگیر معیشت هستند؛ یعنی نزدیک به ۲ میلیون خانواده که پس از پرداخت اجاره، درآمدشان به زیر خط فقر سقوط می‌کند. این نسبت در یک سال گذشته هم رو به افزایش بوده و شمار خانوار‌های مستأجر فقیر، دست‌کم ۶۹ هزار خانوار بیشتر شده است. چنین روندی، معنایی جز تضعیف طبقه متوسط و تشدید شکاف اجتماعی ندارد.
از سوی دیگر، رکود ساخت‌وساز نیز بر شدت بحران افزوده است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در سال گذشته تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر‌ها نسبت به سال پیش از آن کاهش داشته و تنها ۱۴۱هزار پروانه صادر شده است. حتی در زمستان گذشته، صدور پروانه‌ها نسبت به زمستان قبل ۲۳درصد افت کرده است. این ارقام یعنی چرخه تولید مسکن در حالی رو به عقب رفته که تقاضا همچنان رو به افزایش است و فشار مضاعف بر بازار اجاره وارد می‌کند. کارشناسان تأکید می‌کنند؛ ریشه گرانی مسکن نه در حضور یا خروج اتباع خارجی، بلکه در زمین‌های گران و سیاست‌های ناکارآمد دولت است. بخش بزرگی از زمین‌های مناسب ساخت‌وساز در اختیار نهاد‌های دولتی و عمومی است، اما در عمل آزاد نمی‌شود. در حالی که برنامه هفتم توسعه صراحتاً بر افزایش ۳۳۰هزار هکتاری مساحت سکونتگاهی کشور تأکید کرده، انفعال دولت و بی‌توجهی شورای عالی شهرسازی به این حکم قانونی، موجب شده عرضه زمین همچنان محدود بماند. به همین دلیل کارشناسان هشدار می‌دهند تا زمانی که دولت اراده جدی برای آزادسازی زمین و اجرای واقعی قوانین نداشته باشد، بحران مسکن نه‌تنها حل نخواهد شد بلکه گره آن کورتر و فشار بر دوش خانوار‌ها سنگین‌تر خواهد شد.
بحران مسکن روی ریل صعودی
بحران مسکن، بی‌آنکه از چشم‌ها پنهان باشد، روزبه‌روز بزرگ‌تر شده و لایه‌های تازه‌ای از جامعه را درگیر می‌کند. بر اساس گزارش‌های رسمی، نزدیک به ۴۰درصد از خانوار‌های مستأجر کشور با فقر مسکن مواجه‌اند؛ خانواده‌هایی که پس از پرداخت اجاره، عملاً به زیر خط فقر سقوط می‌کنند. این عدد صرفاً یک آمار خشک نیست، بلکه نشان‌دهنده پیامد مستقیم سیاست‌های ناپایدار شهری و فشار فزاینده‌ای است که بر دهک‌های کم‌درآمد تحمیل شده است. در بسیاری از شهر‌ها اجاره‌بها به حدی افزایش یافته که حتی خانوار‌های طبقه متوسط نیز توانایی تأمین بخش بزرگی از هزینه‌های معیشت خود را از دست داده‌اند.
همزمان، بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر روند نزولی داشته است. این میزان در زمستان ۱۴۰۳ تنها حدود ۴۰هزارو۲۴۴ فقره بوده که نسبت به زمستان پیش از آن بیش از ۲۳درصد کاهش داشته است. مجموع پروانه‌های صادر شده در کل سال نیز به ۱۴۱هزارو۶۸۶ مورد رسید، در حالی که در سال قبل از آن ۱۴۷هزارو۲۲۸ فقره بوده است. این کاهش مستمر در صدور مجوز ساخت به معنای کاهش محسوس در عرضه واقعی مسکن است و در عمل نوید رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌دهد.
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تأکید می‌کند؛ نرخ فقر مستأجران در ایران در سال ۱۴۰۲ به ۴۰درصد رسیده است؛ یعنی نزدیک به ۲ میلیون خانوار مستأجر توانایی تأمین حداقل‌های زندگی را به‌ویژه پس از پرداخت اجاره‌بها ندارند. آمار همچنین نشان می‌دهد؛ از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوار‌های مستأجری که گرفتار فقر مسکن شده‌اند، رشدی ۴۸درصدی داشته است. این در حالی است که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها به اندازه‌ای افزایش یافته که بسیاری از خانواده‌ها پس از پرداخت اجاره، درآمدشان به زیر خط فقر سقوط می‌کند؛ واقعیتی که ثابت می‌کند مشکل مسکن تنها در گرانی اجاره خلاصه نمی‌شود، بلکه به ساختار ناکارآمد و سیاست‌های نادرست بازمی‌گردد.
کارنامه مردود دولت چهاردهم و شورای عالی مسکن
نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم پیشرفت دارای تکالیف قانونی روشن برای ساخت مسکن، تأمین زمین و کاهش زمان دسترسی خانوار به سرپناه هستند. اما طبق بررسی‌ها، بخش قابل توجهی از این تکالیف تاکنون اجرا نشده است. پروژه‌ها یکی پس از دیگری با تأخیر روبه‌رو شده‌اند و توان مالی خانوار‌ها برای مشارکت در طرح‌ها به حدی پایین است که عملاً بخش بزرگی از دهک‌های هدف کنار گذاشته شده‌اند.
این وضعیت در حالی است که دولت بار‌ها وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را تکرار کرده، اما نمایندگان مجلس صراحتاً گفته‌اند این وعده هیچ‌گاه تحقق نیافته است. طرح‌هایی که اجرا شده یا فاقد زمین کافی بوده‌اند یا با هزینه‌ای تمام شده‌اند که برای دهک‌های پایین جامعه غیرقابل تحمل است. سازوکار‌هایی مانند تسهیلات کم‌بهره یا واگذاری زمین رایگان نیز یا با موانع اداری پیچیده مواجه شده‌اند یا به گروه‌های غیرهدف رسیده‌اند؛ نتیجه آنکه بسیاری از وعده‌ها همچنان درحد حرف باقی‌مانده است.
آمار‌ها هم گویای همین واقعیت تلخ‌اند. پیشرفت فیزیکی پروژه‌های نهضت ملی مسکن تا اردیبهشت ۱۴۰۴ تنها ۴۹/۷درصد بوده و از این میزان، سهم دولت چهاردهم حدود ۸درصد برآورد می‌شود. در استان قم پروژه‌ها به‌طور متوسط ۶۵درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند، اما هنوز تحویل واحد‌ها و تکمیل زیرساخت‌ها عملی نشده است. حتی مدیرعامل بانک مسکن اعتراف کرده است؛ پروژه‌هایی با پیشرفت بالای ۶۰درصد در اولویت دریافت تسهیلات قرار دارند، اما تعداد آنها آنقدر محدود است که هیچ اثر محسوسی بر بازار خرید و اجاره باقی نمی‌گذارد.
نارضایتی مجلس و کارشناسان نسبت به عملکرد دولت
نمایندگان مجلس نیز بار‌ها به ناکارآمدی این روند هشدار داده‌اند. عبدالجلال ایری، عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس در این‌باره گفت: «با وجود تصویب قانون جهش تولید مسکن، در چهار سال گذشته به جای تولید ۴ میلیون واحد، تنها حدود ۵۰هزار واحد ایجاد شده که واقعاً جای نگرانی دارد.» مجتبی یوسفی، نماینده دیگر مجلس، نیز یادآور شد: «طبق برنامه هفتم پیشرفت، سالانه ۶۶هزار هکتار زمین باید به محدوده‌های سکونتگاهی اضافه می‌شد، اما تنها ۸هزارو۵۰۰ هکتار تحقق یافته است. اکنون ۵۰هزار هکتار زمین در محدوده شهر‌ها آماده استفاده است؛ دولت اگر واحدی نمی‌سازد، دست‌کم موانع را بردارد تا مردم خودشان بسازند».
کارشناسان نیز این نقد‌ها را تأیید می‌کنند. فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، می‌گوید: «برنامه هفتم به‌صراحت وزارت راه و شهرسازی و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی را موظف کرده بود؛ آیین‌نامه‌های مربوط را تدوین و ابلاغ کنند. اکنون ما در سال اول برنامه هستیم و این کوتاهی به هیچ عنوان قابل قبول نیست. قرار بود طی پنج سال ۳۰۰ تا ۳۳۰هزار هکتار به محدوده‌های سکونتگاهی اضافه شود؛ سهم سال اول ۶۶هزار هکتار بود، اما دولت حتی از همین حداقل هم عقب مانده است». این مجموعه آمار و اظهارات نشان می‌دهد؛ نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم توسعه، به جای آنکه محرکی برای کاهش قیمت و افزایش عرضه باشند، عملاً به پروژه‌هایی نیمه‌تمام و وعده‌هایی معوق تبدیل شده‌اند؛ نمادی از ناکارآمدی در حوزه‌ای که رهبر انقلاب آن را یکی از مشکلات اساسی کشور خوانده‌اند.
زمین کلید مشکل مردم در احتکار دولت
یکی از مهم‌ترین راهکار‌هایی که کارشناسان بر آن تأکید می‌کنند، افزایش عرضه زمین است؛ چراکه بخش بزرگی از هزینه نهایی مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. در بسیاری از مناطق شهری کشور، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به بیش از ۵۰درصد می‌رسد. بر همین اساس، آزادسازی زمین‌های دولتی می‌تواند هزینه ساخت را به شکل محسوسی کاهش دهد و قیمت نهایی واحد‌ها را برای خانوار‌ها قابل‌تحمل‌تر کند.
قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم پیشرفت، دولت را مکلف کرده‌اند، با واگذاری گسترده زمین، زمینه افزایش عرضه مسکن را فراهم کند. با این حال، عملکرد موجود با اهداف تعیین‌شده فاصله‌ای چشمگیر دارد. برنامه هفتم هدفگذاری کرده بود، طی پنج‌سال، ۳۳۰هزار هکتار زمین برای توسعه سکونتگاهی واگذار شود، اما آمار‌ها نشان می‌دهد در عمل تنها حدود ۴هزارهکتار زمین واگذار شده است؛ رقمی که فاصله معناداری با هدفگذاری دارد و نشان‌دهنده شکاف میان وعده و عمل است.
کارشناسان بار‌ها هشدار داده‌اند، ریشه اصلی بحران مسکن کمبود زمین نیست، بلکه تعارض نهادی و مدیریت ناکارآمد در نحوه تخصیص زمین است. از مجموع ۱ /۸میلیون هکتار زمین بلااستفاده که در اختیار دولت و نهاد‌های عمومی قرار دارد، تنها ۲۵هزار هکتار به مردم رسیده است. این یعنی در عمل، ۹۹درصد زمین‌ها در دست دولت باقی مانده و سهم مردم تنها یک درصد بوده است؛ تقسیم ناعادلانه‌ای که خود به موتور محرک گرانی تبدیل شده است.
دولت به جای احتکار و انباشت زمین، باید زمین‌های شهری مناسب را آزاد و واگذاری‌ها را با شفافیت انجام دهد. در کنار آن، تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی، کاهش موانع اداری، تأمین زیرساخت‌ها برای توسعه افقی و الزام شورای عالی شهرسازی به پایبندی به مصوبات بالادستی می‌تواند مسکن را از وضع فعلی خارج کند. اما تا زمانی که اراده‌ای جدی برای اجرای این احکام وجود نداشته باشد، زمین ارزان همچنان وعده‌ای روی کاغذ باقی خواهد ماند و بحران مسکن هر روز ابعاد تازه‌ای پیدا خواهد کرد.
