عضو هیئت علمی دانشگاه علموصنعت و پژوهشگر حوزه مسکن معتقد است حبس زمین از سوی دولت عامل گرانی مسکن در شهرهای بزرگ بوده تا جایی که سهم زمین از قیمت تمامشده مسکن در این شهرها به ۷۰ درصد رسیده است.
اخیراً و همزمان با وخیمشدن شرایط زیست شهری در کلانشهرها و لزوم توسعه شهری، اختلاف نظر در شیوه توسعه شهرها میان کارشناسان پررنگ شده است. لزوم توسعه فضای کالبدی شهرها، اتفاق نظر میان کارشناسان بوده، اما در شیوه این توسعه، نظرات مختلف است. گروهی بر این باورند تغییر در توسعه فضایی شهر باید با الحاق زمین به شهرها و بازکردن محدوده شهری اتفاق بیفتد و برخی در مقابل، بلند مرتبهسازی و توسعه هوایی شهر را پاسخی برای نیاز مسکن میدانند.
باید توجه داشت که اختلاف نظر مذکور صرفاً یک اختلاف رویکردی در سطح کارشناسی نبوده، در واقع اصل ماجرا ادامه ندادن به یک مسیر اشتباه در حوزه شهرسازی است. تقلیل این اختلاف به انتخاب بین دو راه ممکن، یک اشتباه راهبردی است، چراکه وضع کنونی شهرها برآیندی از توسعه عمودی یکی از همان گزینههای روی میز بوده که نتیجهای جز گرانی و بیکیفیتی برای شهر و مردمانش نداشته است، در نتیجه انتخاب دوباره همان گزینه تبعات منفی آن را تکرار خواهد کرد. گروهی از استادان و صاحبنظران برجسته دانشگاهی در نشستی با عنوان «توسعه افقی شهرها، چگونه گسترش محدوده شهرها به حل مسئله مسکن کمک میکند؟» پیش فرضهایی را که بر اساس آن در تمام این سه دهه سیاستگذاران شهری با غفلت از آنها بر توسعه عمودی پافشاری داشتهاند، یادآوری کردند. عبدالحمید نقرهکار رئیس مرکز تحقیقات و قطب علمی معماری اسلامی دانشگاه علموصنعت، حمیدرضا آرامی کارشناس مرکز تحقیقات مجلس، محمدصالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علموصنعت، سیدعباس یزدانفر رئیس قطب مسکن سبز و مجتمعهای زیستی پایدار و محمد منان رئیسی رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی اسلامی به عنوان کارشناسان شهری در این نشست علمی که در دانشکده معماری دانشگاه علموصنعت برگزار شد، با استناد به آمار و با طرح دلایل کارشناسی موضوعاتی نظیر نقش زمین در هزینه تمام شده مسکن، غفلت از تبعات پنهان توسعه عمودی شهرها و بالا بودن تراکم در شهرها به تبیین رویکرد توسعه افقی پرداخته و با توجه به شرایط کنونی حوزه مسکن در کشور و شرایط جغرافیایی و ظرفیتهای موجود راهبرونرفت از چالش مسکن را گسترش محدوده شهرها دانستهاند.
«احتکار زمین» انگیزهای برای جلوگیری از افزایش محدوده شهری
محمدصالح شکوهی در ابتدای صحبتهایش با اشاره به عدمتناسب میان مساحت شهرها با رشد بعد خانوار توضیح داد: اولین نکته که باید مدنظر گرفت، این است که نباید مساحت شهر را با رشد جمعیت در نظر گرفت بلکه باید با بعد خانوار سنجید. در این چندساله اخیر بعد خانوار ۵۰ درصد افزایش یافته، اما در همین بازه زمانی مساحت شهرها کاهش یافته است. زمانی که بعد خانواده در شهر افزایش مییابد، لزوم افزایش مساحت شهر به منظور تأمین مسکن خانوادهها پیش میآید. سؤال اصلی این است که آیا این افزایش گستره شهری در شهرهای بزرگ و کلانشهرها اتفاق افتاده است؟
با بررسی چند نمونه شهری در کشور معلوم میشود در کلانشهرها نه تنها افزایش مساحت شهری نداشته بلکه شاهد کاهش مساحت شهرهای بزرگ نیز بودهایم. طی چند دهه اخیر، تراکم جمعیت در شهرهای مهمی نظیر اصفهان، تهران، اهواز، کرج و شیراز چند برابر شده، این به معنای آن است که شهرهای ما متناسب با رشد جمعیت توسعه نیافته است. اما مشخصاً در تهران چه اتفاقی افتاده است؟ تراکم تهران در سال ۶۵، ۶۷ نفر برهکتار بوده، اما در حال حاضر تراکم این کلانشهر ۱۴۰ نفر برهکتار است و ما همچنان میگوییم تهران شهر شلوغی نیست. نکته مهم دیگر آن است که میانگین مساحتهای کلانشهرهای ما کم شده است. دقیقاً منظور ما از انحصار (احتکار زمین) همین نکته است. منظور ما از مداخله ناصحیح دولت که منجر به افزایش تراکم شهرها میشود، مشخصاً همین فرایند است. وی ادامه داد: علت این کاهش مساحت شهرها چه چیزی است؟ مصوبه شورای عالی شهرسازی در سال ۷۸. طبق این مصوبه از افزایش گستره شهرها تا رسیدن به تراکم مشخص شده در برنامههای شهرسازی جلوگیری میشود. آنچه با این مصوبه در شهر اتفاق افتاد، این بود که از یکسو ملاکان و نهادها زمینها را گرفتند، اما آن را نساختند، به عبارتی احتکار کردند، از دیگر سو مردم مجبور شدند در زمینهای مانده خانههای کوچکتر بسازند، تراکم شهر بالا رفت و در نتیجه کیفیت زیست شهری هم کاهش پیدا کرد. اگر این احتکار زمین نیست، پس چه چیزی است؟
نقش ۷۰ درصدی زمین در قیمت مسکن؛ نتیجه بستن محدوده شهری
شکوهی در جواب به این گزاره که مسکن نیز مانند دیگر متغیرهای اقتصاد کلان متأثر از تورم عمومی بوده است، بیان کرد: مسئله این است که جهش قیمتی در مسکن خیلی بیشتر از سایر کالاهاست. طبق آمار منتشر شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایهای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰، ۵/۳ برابر شده، اما متوسط افزایش قیمت مسکن هشت برابر است، بنابراین تورم زمین چندبرابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاستگذاریهای ما نیست؟ زمین گرانتر شده، چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم که نتیجه مستقیم بستن محدودههای شهری است. در سال ۹۰ سهم زمین از قیمت تمامشده مسکن از زیر ۶۰ درصد به بالای ۷۰ درصد در تهران رسید.
وی در خصوص شبهکمبود زمین برای توسعه افقی شهرها گفت: طبق پژوهش آمایش سرزمینی، ۱۶ درصد از مساحت کل کشور مناسب برای سکونت درجه ۱، ۲ و ۳ است. با محاسبه و تقسیم این مساحت در بعد خانوار متوجه میشویم اگر زمینهای ۴۵۰ متری به مردم میدادیم، ایران به اندازه یکمیلیارد نفر جا داشت. منظورم این نیست که این کار را انجام دهیم بلکه در جواب این دوگانه مطرح شده که اگر الحاق زمین اتفاق بیفتد، باید زمین کشاورزی از بین برود و ما با محدودیت زمین مواجهیم، مطرح کردم تا معلوم شود، طرح این دوگانه اشتباه است، بنابراین جمعبندی بحث بنده این است که حبس زمین از سوی دولت عامل گرانی مسکن در شهرها بوده و نقش زمین در قیمت تمامشده مسکن در شهر تهران به ۷۰ درصد میرسد و نکته بعد آنکه طبق بررسیهای انجامشده، زمین کافی برای توسعه افقی در کشور وجود دارد.
