برنامه اصلی دولت سیزدهم ابتدای روی کار آمدن ساخت یک میلیون مسکن در سال بود که بخش اصلی رشد ۸ درصدی اقتصاد ایران نیز از این محل تأمین میشد ولی رفته رفته نه تنها این بخش پیشران اقتصاد و اشتغالزایی در ایران نبود، بلکه آمار فاجعهبار کاهش پرداخت تسهیلات مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۲ و کاهش بیش از ۳/۲ درصدی رشد اقتصادی بخش مسکن بیانگر وضعیت فاجعهبار ساخت مسکن در کشور است که اگر به فکر اصلاح چاره نباشیم وعده یک میلیون مسکن در سال عملاً به بزرگترین پاشنه آشیل دولت سیزدهم بدل خواهد شد. برای حل معضل ساخت مسکن و جلوگیری از تبدیل شدن وعده ساخت مسکن به پاشنه آشیل دولت دو اقدام کلیدی لازم است؛ اول اینکه عرضه زمین در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر آغاز شود و وزیر راه و شهرسازی نسبت به تصمیمگیری نهایی برای الحاق زمین به شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر اقدام عاجل کند و از طرف دیگر به جای اینکه بانکهای ناسالم با اضافه برداشت خود، پایه پولی را منفعلانه و بسیار غلط و تورمزا رشد دهند، دولت با پیشدستی و رویکرد فعالانه در زمینه سیاست پولی نه تنها زمینه لازم برای اعطای تسهیلات ساخت مسکن را فراهم کند، بلکه با اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم برای ساخت مسکن و افزایش تولید در بخش مولد اقتصاد، زمینه رشد اقتصادی و هدایت اعتبارات بانکی را مهیا نماید.
اعطای تسهیلات به افراد برای ساخت مسکن جدید به عنوان اقدامی حیاتی در ایران برای ارتقای مالکیت خانه شناخته شده است. این رویکرد نه تنها موجب رونق اقتصادی در بخشهای مختلف از جمله صنایع سیمان، فولاد و پتروشیمی میشود، بلکه فرصتهای اشتغال مستقیم را برای بخش قابل توجهی از نیروی کار کشور ایجاد میکند. همچنین اعطای تسهیلات ساخت مسکن اعتبارات بانکی را به سمت رشد و توسعه تولید ملی سوق میدهد، اما بهرغم تأکید دولت بر ساخت و ساز مسکن در برنامه سیزدهم، این بخش به دلیل همکاری محدود شبکه بانکی با رکود شدید مواجه شده است. در نتیجه، نرخ رشد بخش ساخت و ساز بیش از ۳/۲ درصد در سال ۱۴۰۱ کاهش یافته که هدف بلندپروازانه ساخت یک میلیون خانه در سال را مختل میکند. برای مقابله با این چالش، لازم است دولت و بانک مرکزی یک سیاست پولی فعال اتخاذ کنند که از پایه پولی به صورت استراتژیک استفاده کند و رشد اقتصادی و ساخت و ساز مسکن را هدف قرار دهد.
تسهیل مالکیت خانه از طریق تسهیلات ساخت و ساز مزایای گستردهای هم برای افراد و هم برای اقتصاد گستردهتر دارد. دولت با فراهم کردن وسایل ساخت مسکن جدید به افراد، فعالیتهای اقتصادی را در بخشهای مختلف تحریک میکند. صنایع درگیر در ساخت و ساز مسکن مانند سیمان، فولاد و پتروشیمی با افزایش تقاضا مواجه هستند که منجر به توسعه، اشتغالزایی و بهبود عملکرد اقتصادی میشود. رشد بخش ساخت و ساز تأثیر چند برابری بر سایر صنایع دارد و به توسعه کلی اقتصادی کمک میکند.
علاوه بر این، اعطای تسهیلات ساخت و ساز به طور مستقیم به موضوع کمبود و استطاعت مسکن میپردازد. ایران مانند بسیاری از کشورهای دیگر با تقاضای مسکن قابل توجهی مواجه است و توانمندسازی افراد برای ساختن خانههای خود به کاهش این فشار کمک میکند. دولت با توانمندسازی مردم برای ساختن خانههای خود، وابستگی به عرضه محدود املاک آماده را کاهش میدهد که میتواند برای بسیاری گران و غیرقابل دسترس باشد. این رویکرد احساس مالکیت و ثبات را بین شهروندان ترویج و انسجام اجتماعی و رفاه شخصی را تقویت میکند.
بهرغم اهمیت شناخته شده تأسیسات ساختمانی، بخش ساختمانی ایران با چالشهای مهمی مواجه بوده که منجر به دوره رکود شده است. همکاری نکردن شبکه بانکی کشور به این کاهش دامن زده است. شیوههای سنتی بانکداری مانند اضافه برداشت از بانکهای ناسالم و افزایش پایه پولی بدون رویکرد هدفمند، به طور مؤثر از رشد بخش ساخت و ساز حمایت نکرده است. این وضعیت مانع از تحقق هدف بلندپروازانه ساخت یک میلیون خانه در سال شده است.
نیاز به یک سیاست پولی فعال
برای غلبه بر چالشهای پیشروی بخش ساخت و ساز، دولت ایران و بانک مرکزی باید یک سیاست پولی فعال اتخاذ کنند. این سیاست باید راهبردی، هدفمند و متمرکز بر ارتقای رشد اقتصادی به ویژه در بخش ساخت و ساز مسکن باشد. دولت باید به جای توسل به شیوههای ناسالم بانکی، از پایه پولی به گونهای استفاده نماید که از صنعت ساختمان حمایت و تسهیلات ساخت و ساز به افراد را تضمین کند.
یک سیاست پولی فعال میتواند شامل اقدامات متنوعی باشد؛ اولاً باید تأمین مالی هدفمند به سمت ساخت مسکن باشد به طوریکه دولت باید با بانک مرکزی برای طراحی برنامههای تأمین مالی که به طور خاص به بخش ساخت و ساز مسکن میپردازد، همکاری کند. این برنامهها باید نرخهای بهره مطلوب، دوره بازپرداخت طولانی مدت و سایر مشوقها را برای تشویق افراد به سرمایهگذاری در ساخت خانههای جدید ارائه دهند. دولت میتواند با هدایت اعتبارات بانکی به سمت این بخش، رشد اقتصادی را تحریک و کمبود مسکن را برطرف کند.
از طرف دیگر سادهسازی رویههای بوروکراتیک و تسریع روند تصویب برای اخذ تسهیلات ساخت و ساز میتواند به طور قابل توجهی به سود سازندگان آینده باشد. کاهش کاغذبازی، کوتاه کردن زمان پردازش و افزایش شفافیت، افراد بیشتری را تشویق میکند تا در پروژههای ساخت و ساز مسکن مشارکت کنند. این سادهسازی فرآیندها باید با مکانیسمهای نظارتی قوی همراه باشد تا از انطباق با مقررات مربوطه اطمینان حاصل شود.
در نهایت نیز برای مشارکت مردم و هدایت نقدینگی به سمت تولید، به تشویق مشارکت بین بخشهای دولتی و خصوصی اقدام کند که میتواند منابع در دسترس ساخت مسکن را افزایش دهد. دولت میتواند با مؤسسات مالی خصوصی، توسعه دهندگان و شرکتهای ساختمانی برای ایجاد ابتکارات مشترکی که مالکیت خانه را تسهیل میکند، همکاری کند. این مشارکتها میتوانند از تخصص و منابع هر دو بخش استفاده کنند.
در ادامه پیرامون لزوم اعطای تسهیلات به بخش ساخت مسکن با دو نفر از کارشناسان مسکن به گفتگو پرداختیم که خواهید خواند.
ناقض بزرگ شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات
موضوع مسکن یکی از مسائل مهم خانوارهاست که بخش بزرگی از سبد هزینهای را به خود اختصاص داده است و باید برای از بین رفتن مشکلات اصلاحات جدی در ساختار اقتصادی کشور ایجاد شود. یکی از دلایل همکاری نکردن بانکها در تخصیص تسهیلات ساخت مسکن وجود مشکلات و بینظمیهای مالی است.
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با «جوان» میگوید: «جذابیتهایی که در حوزه سوداگری مسکن وجود دارد باعث شده است بانکها بیشتر به سمت سوداگری بروند و تسهیلاتی که به بخش ساخت اعطا میکنند بسیار ناچیز است و تا جایی هم که بتوانند شانه خالی خواهند کرد.»
وی میگوید: «بانکها رغبتی به موضوع ارائه تسهیلات ندارند، چون سودی که در واسطهگری و احتکار است در ساخت مسکن نیست.»
گودرزی میافزاید: «اگر سیاستگذاریهای دولت به سمتی رود که حمایتها و هدایتها به سمت تولید باشد و تا جایی که امکان دارد از معاملات مکرر و سوداگری مالیات گرفته شود، بانکها رغبت بیشتری برای حضور مؤثر در بازار خواهند داشت.»
وی ادامه میدهد: «در حال حاضر به دلیل موازنه نابرابر و نادرست و همچنین خلق پول از سوی بانکهای خصوصی، شبکه بانکی انگیزهای برای حضور در این بخش ندارد و دولت نیز ضمانت اجرایی لازم را ندارد که بخواهد به بانکها فشار آورد که در حوزه تولید کار کنند.»
گودرزی با بیان اینکه اگر در حوزه تولید و عرضه بیشتر مسکن کار شود، املاکی که بانکها خریداری کردند، به اصطلاح روی دستشان خواهد ماند و زیان میبینند، میگوید: «مشکلی که وجود دارد این است که بانکها از طریق سوداگری در مسکن ایجاد نقدینگی میکنند. املاکی را خریداری و با تجدید ارزیابی در فواصل معین وسایل مناسب را برای اخذ وامهای جدید از بانک مرکزی تهیه میکنند. باید بانک مرکزی به صورت فعالانه در زمینه ارائه تسهیلات ساخت مسکن در شبکه بانکی ورود کرده و بانکها را به اعطای تسهیلات ساخت مسکن وادار کند.»
گودرزی با اشاره به اینکه اگر مسکن قیمت ثابت یا کاهشی داشته باشد بانکها نمیتوانند نقدینگی را به اقتصاد ایران تحمیل و سرمایههای خود را از این طریق اضافه کنند، تصریح میکند: «بخش مسکن یکی از اصلیترین ابزارهای بانکها برای تهیه وثیقه لازم برای بخش افزایش نقدینگی است.»
این کارشناس مسکن میافزاید: «مصوبه دولت برای ارائه تسهیلات باید ضمانت اجرایی لازم را داشته باشد و اگر مصوبهای ضمانت اجرایی نداشته باشد، حتی اگر مصوبه سران قوا هم بوده باشد نقض خواهد شد.»
وی با اشاره به اینکه متأسفانه درحال حاضر بخش بزرگی از مشکلات مسکن عملکرد نظام بانکی است، میگوید: «هم از سوداگری، ایجاد آشوب و ایجاد بحران سود میبرند و هم وامهایی دارند که در دنیا بینظیرند.»
گودرزی میافزاید: «خیلی وقت بود که منتظر بودیم اقدامات اساسی در بخش قانونگذاری انجام گیرد، اما نفوذ مالکان در بخشهای قانونگذاری، مانع این اقدام میشد.»
این کارشناس حوزه مسکن بیان میکند: «خرده مالکان دردسرساز متأسفانه وقایع تلخی را رقم زدند و بحران مسکن طبعات اجتماعی گستردهای را به جامعه تحمیل میکند. همچنین اگر دولت و مجلس میخواهند به بخش مسکن کمکی کنند باید قوانینی وضع نمایند که نتوان آنها را دور زد و نادیده گرفت.»
بانکها تمایلی برای پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن ندارند
حمید بهزادی بخش، کارشناس اقتصادی در رابطه با اهمیت ارائه تسهیلات ساخت مسکن برای تحقق وعده دولت سیزدهم در زمینه ساخت مسکن به «جوان» میگوید: «ارائه تسهیلات ساختمانی به افراد نقش حیاتی در ارتقای مالکیت خانه و رشد اقتصادی در ایران دارد. دولت با اتخاذ سیاست پولی فعال میتواند به چالشهای پیشروی بخش ساختوساز رسیدگی کند و تولید واحدهای مسکونی جدید را رونق بخشد. برنامههای تأمین مالی هدفمند، فرآیندهای تأیید کارآمد و مشارکتهای دولتی- خصوصی اجزای ضروری یک استراتژی مؤثر در این زمینه هستند. دولت و بانک مرکزی باید بخش ساخت و ساز را در اولویت قرار دهند، از پایه پولی به صورت راهبردی استفاده و برای دستیابی به هدف ساخت یک میلیون مسکن در سال با هم همکاری کنند. با تسهیل مالکیت خانه، ایران نه تنها میتواند کمبود مسکن را برطرف کند، بلکه میتواند فعالیتهای اقتصادی را تحریک و فرصتهای شغلی ایجاد کند و رفاه کلی شهروندان خود را بهبود بخشد.»
وی با بیان اینکه زمانی که قرار است وامی پرداخت شود باید از چندین فیلتر رد گردد تا بعد مجوزهای لازم را دریافت کند، میافزاید: «آنچه مسلم است این است که بانکها به دنبال پرداخت تسهیلات به بخشهای جذاب و با دید کوتاهمدت نظیر بانکها هستند.»
بهزادیبخش با اشاره به اینکه بهترین مکان برای پرداخت تسهیلات حوزه مسکن است، چراکه به هیچ وجه انحراف از پرداخت تسهیلات وجود ندارد و تضمین آن نیز کاملاً معتبر است، تصریح میکند: «اعطای وام ساخت مسکن، با تضمین سند ملک انجام میشود که سند تضمینی بسیار معتبری است؛ از طرف دیگر تسهیلات ساخت مسکن کمترین انحراف را نیز دارد و عملاً با اعطای وام با تضمین سند ملک و تجربه بسیار موفق در زمینه بازپرداخت تسهیلات، این وام کم ریسکترین تسهیلات اعطایی بانکها به شمار میرود.»
وی در پایان با اشاره به اهمیت ساخت مسکن در برنامه رشد اقتصادی ۸ درصدی دولت خاطرنشان میکند: «یکی از محورهای کلیدی در رشد اقتصادی دولت که در بودجه ۱۴۰۱ نیز سازمان برنامه و بودجه به آن اذعان داشت، مسئله ساخت مسکن بود که نقش بسیار مهمی نیز در رشد اقتصادی ۸ درصدی کشور داشت، اما متأسفانه با گذشت زمان شاهد پیشرفت نکردن در اعطای تسهیلات بانکی در کنار عقبنشینی دولت نسبت به ساخت مسکن هستیم که هر دو این موارد به دلیل وعده دولت کاملاً اشتباه بزرگی است و باید دولت در زمینه اعطای زمین جهت ساخت مسکن و سرخط کردن بانکها برای اعطای تسهیلات ساخت مسکن به طور جدی ورود مؤثر داشته باشد تا ساخت مسکن شکل گیرد.»
جمعبندی
بهنظر میرسد تحقق وعده مسکنی دولت و عملیاتی شدن نهضت ملی مسکن در گرو به خط کردن نظام بانکی است و نباید اجازه داد نظام بانکی که از طریق رباخواری در حال بنگاهداری و ارائه تسهیلات به خودیهاست، مانع شکست وعده مسکنی دولت و تشدید نارضایتی مردم شود. نظام بانکی باید تنبیه شود.
