به گزارش «جوان» قرار است بسته سياستي و طرحهاي وزارت مسكن همزمان با هفته دولت ارائه شود كه مهمترين بخش آن شكلگيري صندوقهاي سرمايهگذاري و اعطاي وام خريد مسكن تا سقف 80ميليون تومان است.
اين تسهيلات پس از شكلگيري صندوقهاي سرمايهگذاري مسكن و از محل سپردهگذاري مردم خواهد بود و به گفته عبده تبريزي به نوعي احياي بازار رهن ثانويه است. تجربهاي كه سالهاست در كشورهاي ديگر به اجرا درآمده است.
اما جزئيات اين طرح چيست؟ و آيا در اين طرح نگراني افزايش قيمت مسكن با تحريك بيش از حد تقاضا نخواهد شد؟
آيا منجر به مهاجرت به شهرهاي كلانتر نيست؟ و آيا تمركز طرحهاي وزارتخانه راه و شهرسازي بر روي بخش تقاضا است و عرضه فراموش ميشود؟ و آيا با اين نگاه مسكن ميتواند به عنوان بخش پيشران نقش ايفا كند؟
مقابله با ركود با تحريك تقاضا يا عرضه؟
بنابراين گزارش دكتر خطايي بر اين باور است كه از آنجايي كه تأكيد طرحها بيشتر بر تأمين منابع است در حقيقت، تأكيد بيشتر روي تقاضاست و اين تأكيد تقاضا روي قيمت اثر ميگذارد.
وي ميافزايد: ما يك بار اين تجربه تحريك تقاضا را داشتهايم و چوبش را هم مردم خوردهاند. قيمت بالايي را متحمل شدند و اين قيمت بالا خودش را به شكل تورم نشان داده و حالا هم به شك ركود دارد نشان ميدهد. لذا تكرار آن بايد با احتياط زياد باشد.
وي ادامه ميدهد: ما اگر بخواهيم مقابله با ركود را با اين طرح دنبال كنيم و به مسكن به عنوان بخش پيشران نگاه كنيم، بايد عوامل توليد فراهم شود يعني كارگرها به سركار بروند، آهن و سيمان بيشتري مصرف شود و اين به معناي تحريك عرضه و ساخت مسكن است نه تحريك طرف تقاضا و به نظر من بايد طرحهاي موجود را كامل كرد.
وي با اشاره به اينكه مسكن مهر مانند يك فرزند بد كه در افزايش تورم نقش داشته است، اما نميتوان آن را به امان خدا رها كرد، ميافزايد: مسكن مهر به هر حال در ايجاد شغل مؤثر بوده است.
خطايي راهكار را مديريت تقاضا در قالب كوچكتر كردن تقاضاي مصرف واقعي و مشمول ماليات شدن بخش سوداگري و نگاه پساندازي به مسكن ميداند و ميگويد: در زمان حاضر در جهان اوراق بهادار، نفت و طلا و... تقاضاي سوداگري دارند اما در ايران در مسكن هم تقاضاي واقعي دارد، هم تقاضاي سوداگري و هم تقاضاي پس اندازي كه فرد در دوران بازنشستگي بخشي از درآمدهايش را در قالب اجاره جبران كند يا حتي خانه خود را بزرگتر ميكند تا ارزش داراييهايش حفظ و بيشتر شود.
دكتر خطايي بر اين باور است كه قيمت مسكن در ايران يك شاخص تورم انتظاري است كه با كوچكترين تغيير تورم انتظاري جامعه را به تورم واقعي در ابعاد اقتصاد بدل ميكند.
وي ميافزايد: درباره تأمين سرمايه هم براي اجراي برنامه خروج غير تورمي از ركود بايد برنامهها معطوف به بازار سرمايه باشد و اگر اعتباراتي مورد نياز است بايد از بازار سرمايه تأمين شود زيرا اوراق مسكن در بازارهاي سرمايه دنيا در حكم پول نقد است وگرنه اگر بخواهيم متوسل به سيستم بانكي و بانك مركزي شويم همان داستان قديم است كه پول پايه بيشتر، حجم نقدينگي بيشتر و حجم نقدينگي بيشتر هم قيمت بالاتر را رقم خواهد زد.
مسكن لوكس نتيجه بيتوجهي به بخش تقاضاست
اما دكتر آخوندي وزير راه و شهرسازي بر اين باور است كه در طرحهاي ارائه شده و در قالب بسته پيشنهادي تنها به طرف تقاضا توجه نشده و ميگويد: در حوزه مسكن ما در واقع به صورت متعادل هر دو بخش را ديدهايم زيرا تحريك عرضه صرف به معناي دامن زدن به سوداگري است يعني تحريك عرضه بدون اينكه قدرت خريد متقاضيان را افزايش بدهيم باعث ورود افراد جهت حفظ قدرت پولشان به سوداگري مسكن ميشود و نتيجه آن وجود 300 هزار واحد مسكوني خالي در تهران يا ساير كلانشهرهاست.
وزير راه و شهرسازي تأكيد ميكند: تقاضا به عرضه جهت ميدهد و بخش عرضه هم چيزي را ارائه ميكند كه متقاضي واقعي بخش ميخواهد. بنابراين اگر طرف تقاضا را سازماندهي نكنيد، همان ادامه استراتژياي است كه در دولت قبل انجام شد يعني وصل شدن به شير بانك مركزي، چاپ پول، مسكن مهر و همه آن حواشياي كه داشت. آخوندي ميافزايد: چون آن دولت ميدانست كه در واقع تقاضايي وجود ندارد! و براي همين هم با شعار خانهدار شدن با 500 هزار تومان آغاز كرد اما همين طور قيمتها بالا رفت و در عمل و حاشيه اين سياستها عرضههاي لوكس در شمال شهر تهران رونق گرفت كه فقط و فقط براي سوداگري خوب بود. وي با اشاره به اينكه اين عرضهاي نيست كه دردي از تقاضا را حل كند، گفت: ما بايد در حوزه مسكن دو طرف را ببينيم. تمام تاريخ اقتصاد مسكن ايران هم نشان ميدهد. آن وقتهايي كه در بازار مسكن موفق بودهايم كه طرف عرضه و طرف تقاضا را با هم ديديم وگرنه كاملاً معلوم است كه اگر تقاضا تحريك بشود بايد براي تعادل بازار عرضه نيز به تناسب ارائه شود. وي با تأكيد به نقش بازار رهن كه مورد تأييد تمام اقتصاددانان است، ميگويد: متأسفانه سهم بازار رهن در ايران كمتر از 10 درصد GDP است كه بايد بيش از 25 درصد برسد و تمام استراتژياي كه ما دنبال ميكنيم اين است كه بازار رهن در ايران شكل بگيرد.
تحريك تقاضا تدريجي است
آخوندي تأكيد ميكند: براي اينكه تعادل بين تقاضا و عرصه در بازار مسكن به هم نخورد تقاضا را متكي به پسانداز تدريجي و بدون توسل به منابع بانك مركزي كرديم يعني تحريك يكباره تقاضا وجود ندارد. وي با تأكيد دوباره اين موضوع كه مسكن بزرگترين دارايي يك خانوار است، ميافزايد: هر سياستي كه در حوزه مسكن ارائه ميشود بايد يك طرفش ابتدا خانوار را مد نظر داشته باشد كه ما به همين خاطر بحث پسانداز را مطرح كرديم و يك طرفش بايد اقتصاد كلان را نگاه كند كه درواقع تجهيز منابع داشته باشيم. اگر ما فقط به تجهيز منابع بپردازيم، مدل مسكن مهر، و مشكلات آن را خواهد داشت و اگر فقط بخواهيم به سمت طرف اقتصاد خانوار بپردازيم، عرضه را نگاه نكنيم، اقتصاد كلان را نگاه نكنيم، مشكل طرف ديگر پيش ميآيد.
يارانه به خانه اوليها مرسوم است
اما درباره اين طرح دغدغه ديگري هم وجود دارد؛ پرداخت نيمي از ارزش مسكن تا سقف 80 ميليون تومان امكان مهاجرت به شهرهاي بزرگ را ايجاد ميكند.
دكتر عبده تبريزي در اين باره معتقد است: مسكن كالايي است كه از پساندازهاي گذشته، حال و آينده مردم خريداري ميشود.
وي با اشاره به اينكه بازار رهن در بعضي از كشورها بيش از صددرصدGDP است، بيش از 200 درصد بودجه كل كشور و بيش از حدود 27 درصد كل اعتبارات يك كشور است، ميافزايد: در زمان حاضر براي تسهيلات خريد مسكن با سود 22 و 23 درصدي صف بستهاند و ما ميخواهيم صندوقهاي سرمايهگذاري را راهاندازي كنيم تا تسهيلات 15 درصدي به آنها ارائه بدهيم. البته ما نميگوييم اختلاف قيمت تمام شده پول (كه هماكنون حدود 20 درصد است) و نرخ سود 15 درصدي تسهيلات جديد را نظام بانكي بپردازد بلكه بايد دولت در قالب يارانه تقبل كند و اين يارانه هم در دنيا مرسوم است. وي ادامه ميدهد: تا سال 2006 آلمانيها به خانه اوليها تا 37 هزار يورو پرداخت ميكردند و اين به مسكن گران قيمت، به مسكن آزاد و اينها ارتباط ندارد. بنابراين وقتي ميگوييم سقف مثلاً80ميليون تومان اين ديگر در تهران يك مزيت نيست كه چون ما سقف را مثبت گرفتهايم، ثابت ميگيريم، شهرستانها در واقع تشويق ميكنيم بروند آنجايي كه با 80 ميليون تومان ميشود يك كاري كرد.
