طرح تفصيلي شهر تهران به عنوان آخرين كمك و شايد آخرين شانس يا حتي آخرين اميد زير بار مشكلات ساختاري اين شهر رفته است. به همين دليل برخي به كارايي آن نيز بدبينند و گاهي آن را در مقابل انبوه مشكلات تهران ناتوان ميدانند. به جز مردم كه هميشه بهترين داوران حسن اجراي طرحها و قوانينند، عليرضا جاويد معاون شهرسازي و معماري شهردار تهران هم از آن جهت كه در متن تدوين طرح بوده و هم در اجراي طرح مسئوليت دارد، گزينه مناسبي براي پاسخ دهي به سؤالات مطرح شده در خصوص طرح تفصيلي شهر تهران است. همكلامي «جوان» با اين مدير جوان لابهلاي كارهاي روزانهاش، ديدگاههاي جديدي از طرح تفصيلي تهران پيش رويمان باز كرد كه هر كدام خود موضوع گفتوگويي جداگانهاند. متن گفتوگو با معاون شهرسازي و معماري شهردار تهران در ادامه ميآيد.
از طرح تفصيلي شروع كنيم. ارزيابي تان از روند اجراي اين طرح چيست؟
با توجه به اجراي طرح تفصيلي جديد شهر تهران بر اساس راهبردهاي طرح جامع جديد شهر تهران، از ابتداي سال جاري و با عنايت به اينكه اطلاعات طرح تفصيلي به صورت مكانيزه در سيستم شهرسازي اعمال ميشود براي اولين بار در تاريخ شهر تهران شهروندان ميتوانند بدون مراجعه حضوري به شهرداري تهران با استفاده از سايت اينترنتي آن از اطلاعات مربوط به ملك خود در طرح تفصيلي از جمله پهنه بندي، تراكم، كاربري و همينطور كروكي مطلع شوند و همينطور به دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصيلي جديد شهر تهران كه در ۶۴ صفحه تنظيم شده و به تأييد و تصويب كميسيون ماده ۵ رسيده دسترسي پيدا كنند، اين زمينه فراهم شد كه طرح تفصيلي جديد شهر تهران گامهاي اوليه اجراي خود را به خوبي بپيمايد و مراجعه بيش از ۸۰۰ هزار نفر از شهروندان به سايت شهرداري تهران و استفاده از اين دسترسي مستقيم به طرح تفصيلي نشان دهنده استقبال خوب شهروندان از اين طرح است.
مجريان و ناظران طرح تفصيلي كدام يك از زيرمجموعههاي شهرداري هستند؟
مناطق بيست و دو گانه شهرداري تهران وظيفه پاسخگويي و پيگيري موضوعات طرح تفصيلي را دارند. همينطور دفاتر خدمات الكترونيك صد و بيست گانهاي كه در شهر تهران راه اندازي شدهاند در خدمت شهروندان هستند تا شهروندان با مراجعه به اين دفاتر براي تشكيل پرونده، صدور دستور نقشه و صدور پروانه ساختماني اقدام كنند. معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران، سازمان فناوري اطلاعات و ارتباطات، دبيرخانه كميسيون ماده ۵ و دبيرخانه شوراي عالي شهرسازي و معماري و شوراي اسلامي شهر تهران هم پنج نهادي هستند كه بر حسن اجراي طرح تفصيلي وظيفه نظارتي دارند.
بخش عمدهاي از درآمد شهرداري حاصل از فروش تراكم و صدور پروانه است. پيش بيني تان از تغييراتي كه در درآمد شهرداري با اجراي طرح تفصيلي به وجود ميآيد، چيست؟
يكي از برنامههاي طرح تفصيلي جديد شهر تهران، به نظم در آوردن مجموعه اقدامات شهرداري از جمله صدور پروانه و شهرسازي است و طبيعتاً چون اين طرح نگاه كاهندهاي بر ساخت و سازها ندارد و توجهش بر توسعه شهر و بهسازي و تسريع ساخت بافتهاي ناپايدار و فرسوده است، پيش بيني ميشود كه در روند درآمدي شهرداري تهران تغيير محسوسي با ابلاغ طرح تفصيلي صورت نگيرد و تغييرات افزاينده يا كاهنده درآمدي ناشي از ابلاغ طرح تفصيلي را شاهد نباشيم.
نواقص هر طرحي در اجرا مشخص ميشود. مدتي است كه از اجراي طرح تفصيلي ميگذرد. برآوردي از نواقص اين طرح داشتهايد؟
در ضوابط و مقررات اين طرح ديده شده كه سال اول اجراي طرح تفصيلي صرف تدقيق، پالايش و اصلاح اين طرح شود و طبيعتاً ما در معاونت شهرسازي و دبيرخانه كميسيون ماده ۵ در حال پيگيري موضوعات اجراي طرح تفصيلي هستيم تا مقاطعي را كه در اجرا دچار مشكل ميشوند شناسايي و در چارچوبهاي قانوني كه در طرح تفصيلي پيشبيني شده در جهت تدقيق و بهسازي و اصلاح آنها حركت كنيم.
چقدر از افزايش اخير قيمت مسكن در تهران ناشي از اجراي اين طرح بوده است؟
افزايش اخير قيمت مسكن در شهر تهران ناشي از تورم و رشد نقدينگي عمومي موجود در كشور است و انتقال اين نقدينگي از بازارهاي جذابي مثل طلا و ارز به سمت حوزه معاملات ملكي و ساخت و ساز از طرفي و همينطور افزايش قيمت توليد مصالح ساختماني و افزايش هزينه بيمه كارگران ساختماني و پارامترهاي مشابه از سوي ديگر به اين افزايش قيمت دامن ميزند. طرح تفصيلي به تنهايي تأثير مستقيمي بر افزايش ثبات يا كاهش قيمت مسكن ندارد. با توجه به اينكه آثار اجرايي طرح تفصيلي شهر تهران بعد از احداث واحدهاي مسكوني كه بر اساس اين طرح پروانه ساخت گرفتهاند مشخص ميشود و تحقق اين مسئله دو يا شايد سه سال طول ميكشد، نميتوان در حال حاضر اثرات كاهنده يا افزاينده اجراي طرح تفصيلي در بازار عرضه و تقاضاي مسكن را تا دو، سه سال آينده تخمين زد. بنابراين افزايش قيمت اخير ناشي از طرح تفصيلي نبوده است.
براي اين گفتهتان ملاكي داريد؟
تراكم هر كدام از چهار پهنه طرح تفصيلي و زير پهنههاي پنجاه و پنج گانه منبعث از آنها مشخص است كه نسبت به وضع گذشته و نسبت به ايده آل مورد نظر سرمايهگذاران و مالكان قابل مقايسه است. بنابراين اثرات احداث ساختمانها با پروانههاي صادره بر اساس طرح تفصيلي جديد كاملاً قابل اندازهگيري و اثر آن در بازار عرضه و تقاضا قابل سنجش است. آثار شهودي و عملي آن را هم بعد از احداث اين واحدها و اضافه شدن آنها به بازار عرضه شاهد خواهيم بود كه آن هم در سالهاي آينده نمود خواهد داشت.
چند درصد از پهنه بافت فرسوده شامل طرح تفصيلي ميشود؟
در تهران ۳ هزار و ۲۱۶ هكتار بافت فرسوده و ۱۴ هزار و ۸۰۰ هكتار بافت ناپايدار وجود دارد ( البته در طرح تدقيق جديد امكان افزايش آن هست). در طرح تفصيلي براي كل بافت ناپايدار و كل بافت فرسوده ضوابط تشويقي در نظر گرفته شده كه اميدواريم اين ضوابط به افزايش استقبال سرمايهگذاران، مالكان و شهروندان براي بازسازي اين نوع بافتها منجر شود.
منظورتان صدور پروانه رايگان و اعطاي تراكم تشويقي است؟ اين دو مورد كه قبل از اجراي طرح تفصيلي هم اجرا ميشدند.
خير، اعطاي تراكم تشويقي براي بافتهاي فرسوده در طرح تفصيلي افزايش پيدا كرده است. اگر ملك در بافت ناپايدار واقع و مساحت آن ۱۵۰ متر مربع و بيشتر باشد، يك طبقه مضاعف و اگر با تجميع املاك ريزدانه به مساحت ۱۵۰ مترمربع و بيشتر برسد معادل تراكمي دو طبقه مضاعف و بيشتر تعلق ميگيرد. علاوه بر آنكه بافت فرسوده جزئي از بافت ناپايدار است و از تخفيفات عوارضي و بسته تشويقي مصوب شوراي اسلامي شهر تهران هم بهرهمند ميشوند. مجموع اين عوامل انگيزههاي خوبي را ايجاد ميكند كه سرمايهگذاران به سمت نوسازي بافتهاي فرسوده سوق پيدا كنند.
در خصوص شهركهايي كه دولت در اطراف شهر تهران ميسازد، آيا مديريت شهري آنها به عهده شهرداري خواهد بود و شامل قواعد طرح تفصيلي ميشوند؟
خير، مديريت مسكن مهري كه در شهركهاي خارج از محدوده شهر تهران احداث ميشود در اختيار مجموعههاي وزارت راه، مسكن و شهرسازي است.
در كميسيون ماده ۵ چه تفاهماتي براي زمينهاي مسكن ويژه كه در تهرانسر و تهرانپارس ساخته خواهند شد، صورت گرفته است؟
در طرح مسكن ويژه پيشنهاداتي از طريق وزارت راه، مسكن و شهرسازي مطرح شده كه در كميسيون ماده ۵ در حال بررسي است و بعد از طي فرآيند قانوني در زمان مناسب به اطلاع شهروندان ميرسد.
هنوز شهرداري و دولت در اين زمينه به توافقي نرسيده اند؟
جزئيات را بعداً به اطلاع شهروندان ميرسانيم.
برخلاف اينكه شهرداري اصرار دارد كه در حريم شهر تهران ساخت و ساز اتفاق نميافتد، اما كماكان شاهد ساخت و سازهاي غيرمجاز در اين منطقه هستيم. توضيح شما در اين رابطه چيست؟
ساخت و سازهايي كه در حريم شهر تهران انجام شده يا احياناً ميشوند به دليل ابهامات قوانين ملاك عمل بوده است. از جمله در مرتضي گرد كه ناشي از كوتاهي دهياري آن منطقه است و برخي از مجوزهاي ساخت و ساز توسط بخشداري مربوط صادر شده است. با اين حال مناطق شهرداري تهران با قاطعيت و قدرت از ساخت و ساز غيرمجاز در حريم ممانعت كرده و ميكنند و در آينده هم نظارت را اعمال خواهند كرد.
در خصوص طرح منظر هم توضيحاتي بفرماييد.
بعد از طرح جامع به عنوان لايه اول و طرح تفصيلي به عنوان لايه دوم و لايه سوم طرحهاي توسعه شهري شامل طرحهاي موضعي و موضوعي و طرحهاي منظر هستند كه در واقع در طرح جامع به آنها اشاره شده و به فراخور نياز و ضرورت تدوين ميشوند و فرآيند تصويبشان را در كميسيون ماده ۵ طي ميكنند و ملاك عمل قرار ميدهند. هم اكنون در مورد طرحهاي موضعي و موضوعي طرحهاي منظر، مطالعاتي در دست اقدام است كه به تدريج در سير فرآيند قانوني تصويب در كميسيون ماده ۵ قرار خواهند گرفت.
در منطقه ۲۲ شهر تهران تأكيد بر بلندمرتبهسازي است و آپارتمانها در آن منطقه ارتفاع زيادي دارند و تعداد طبقات آنها از ۹ به بالاست. در خصوص استحكام اين بناها شهرداري تهران چه تدبيري انديشيده است؟
موضوع استحكام ساختمانها بر اساس قانون، بر عهده سازمان نظام مهندسي و مهندسان ناظر حقيقي و حقوقي است و شهرداري صرفاً در حوزه پلان ساختمانها و صدور پروانه آغاز عمليات وظيفه دارد و نقش ايفا ميكند و نظارت بر استحكام نظارت را سازمان نظام مهندسي و مهندسان ناظر انجام ميدهند.
اما مجوز ساخت با ارتفاعات بالا و تراكمهاي زياد را شهرداري صادر ميكند؟!
صدور پروانه در منطقه ۲۲ هم طبق تراكمها و پهنه بنديهاي طرح تفصيلي جديد شهر تهران است.
توزيع جمعيتي كه براي آن منطقه در نظر گرفتهايد چقدر است؟
ظرفيت جمعيت پذيري شهر تهران آنچنان كه در افق طرح تفصيلي و در طرح جامع به آن اشاره شده است، تا پايان سال ۱۴۰۵ از سقف ۱۰ و نيم ميليون نفر نگذرد. در ظرفيت جمعيتي منطقه ۲۲ نيز اين مسئله در نظر گرفته شده است.
