جوان آنلاین: دولت با تعیین مهلت ششماهه برای تعیین تکلیف املاک دولتی، مدیریت داراییهای راکد را از مرحله شناسایی به مرحله تصمیمگیری و ایجاد ارزش اقتصادی نزدیک کرده است به طوری که ۳هزارو۷۱ ملک و پلاک ثبتی با ارزش تقریبی ۳۸۶هزارمیلیاردتومان در این مسیر قرار گرفتهاند و بخشی از آنها هنوز از مراحل کارشناسی و قیمتگذاری عبور نکردهاند و مسئله اصلی اکنون انتخاب روشی است که بیشترین بازده اقتصادی را برای دولت و پروژههای اولویتدار ایجاد کند چراکه فروش، تهاتر، مشارکت، تأمین مالی و حتی ایدههایی مانند توکنسازی زمین، ابزارهایی هستند که در صورت فراهم بودن زیرساخت حقوقی و مالی، امکان تبدیل داراییهای منجمد به منابع فعال و قابل استفاده برای اقتصاد را به شکل ملموس فراهم میکنند
طبق آمار اعلامشده، ارزش تقریبی ۳هزارو۷۱ ملک و پلاک ثبتی دولت ۳۸۶هزار میلیارد تومان است، با این حال، ارزش اسمی دارایی با میزان منابعی که در نهایت از آن آزاد میشود تفاوت دارد یعنی یک ملک ممکن است در دفتر داراییهای دولت ارزش بالایی داشته باشد، اما به دلیل مسائل ثبتی، کاربری، اختلافات حقوقی، محدودیتهای شهری یا نبود تقاضای مؤثر، فروش آن با همان ارزش اسمی امکانپذیر نباشد.
همین موضوع، یکی از مهمترین نکات اقتصادی پرونده مولدسازی را شکل میدهد و اگر سیاستگذار صرفاً تعداد املاک تعیینتکلیفشده را معیار موفقیت قرار دهد، احتمال دارد سرعت بر کیفیت غلبه کند و داراییهایی با قیمت کمتر از ظرفیت واقعی خود واگذار شوند و در مقابل، اگر فرایند بیش از اندازه طولانی شود، دارایی همچنان منجمد باقی میماند و هزینه فرصت نگهداری آن افزایش پیدا میکند. آمار ۸۴۱ملک در مراحل تعیینتکلیف، ارزشگذاری و تصویب قیمت نیز همین پیچیدگی را نشان میدهد زیرا این املاک با ارزش تقریبی ۱۲۰هزارمیلیاردتومان، هنوز در فاصله میان شناسایی و اجرای نهایی قرار دارند، بنابراین، چالش اصلی فقط پیدا کردن ملک نیست، بلکه عبور دادن آن از مجموعه مراحلی است که امکان تبدیل ارزش دفتری به ارزش اقتصادی واقعی را فراهم میکند.
کیفیت نباید قربانی سرعت شود
در این نقطه، مهلت ششماهه اهمیت اجرایی پیدا میکند چراکه تعیین ضربالاجل برای دستگاهها فشار اداری لازم برای حرکت پروندههای راکد را افزایش میدهد و دستگاهی که سالها مالکیت یک ملک را در اختیار داشته، ناچار میشود درباره آینده آن تصمیم مشخصی بگیرد با این حال، شتاب اداری نباید جای ارزیابی اقتصادی را بگیرد و اگر فروش یک ملک در شش ماه امکانپذیر نیست، انتخاب روش دیگری مانند مشارکت یا تهاتر ممکن است نتیجه بهتری ایجاد کند.
از همین منظر، حضور کارگزاران و شرکتهای خصوصی در فرایند فروش یا تأمین مالی اهمیت پیدا میکند و دستگاه دولتی الزاماً تخصص لازم برای بازاریابی، ارزشگذاری تجاری یا طراحی مدل سرمایهگذاری برای تمام انواع املاک را در اختیار ندارد و ورود بخش خصوصی، در صورت تعریف دقیق مسئولیتها و سازوکار نظارت، میتواند بخشی از این خلأ را جبران کند. اما این ورود یک پیششرط مهم دارد به طوری که ارزشگذاری و انتخاب روش واگذاری باید به اندازهای شفاف باشد که منافع عمومی در برابر سرعت اجرای فرایند قربانی نشود. هرچه ارزش یک دارایی بالاتر باشد، خطای کوچک در قیمتگذاری نیز آثار مالی بزرگتری خواهد داشت، برای نمونه، اختلاف چند درصدی در ارزشگذاری ملکی با ارزش هزاران میلیارد تومان، رقم قابل ملاحظهای ایجاد میکند و به همین دلیل کیفیت کارشناسی بخشی جداییناپذیر از موفقیت مولدسازی است.
فروش همه املاک بهترین گزینه نیست
تا اینجا مسئله بیشتر به تعیین تکلیف داراییها مربوط میشود، اما مرحله بعدی ابهام مهمتری ایجاد میکند مبنی بر اینکه آیا دولت باید همه این املاک را بفروشد؟ پاسخ لزوماً مثبت نیست. آمار ۱۷۹ملک مولدسازیشده با ارزش تقریبی ۳۸هزارمیلیاردتومان نیز نشان میدهد که مسیر اجرا محدود به فروش نقدی نیست و روشهایی مانند تهاتر، واگذاری و معاوضه در فرایند مورد استفاده قرار گرفتهاند و تفاوت میان این روشها در این است که هر دارایی متناسب با موقعیت، کاربری و ظرفیت اقتصادی خود به یک شکل ارزش ایجاد نمیکند، به عبارتی اگر دولت زمینی در یک محدوده شهری در اختیار دارد که ارزش آن به دلیل موقعیت جغرافیایی بالاست، فروش نقدی چنین زمینی یک درآمد فوری ایجاد میکند، اما اگر امکان مشارکت با بخش خصوصی برای احداث یک پروژه وجود داشته باشد، سهم دولت از ارزش نهایی پروژه ممکن است بیشتر از مبلغ حاصل از فروش مستقیم باشد و در مقابل، زمینی که امکان بهرهبرداری اقتصادی مناسبی ندارد و هزینه نگهداری آن بالاست، شاید گزینه مناسبتری برای فروش باشد. این تفاوت، مفهوم مولدسازی را از فروش دارایی جدا میکند و فروش در واقع یکی از ابزارهای خروج از دارایی راکد است، اما مولدسازی به انتخاب بهترین مدل برای آزاد کردن ارزش دارایی اشاره دارد، به همین دلیل، سیاستگذار باید پیش از تصمیم نهایی برای هر ملک، دستکم سه موضوع «ارزش فعلی دارایی»، «هزینه فرصت نگهداری» و «بازده احتمالی روشهای جایگزین» را همزمان بررسی کند. ایده استفاده از بازار سرمایه و توکنسازی زمین نیز از همین زاویه مطرح شده است به طوری که در مدل توکنسازی، یک دارایی بزرگ به واحدهای کوچکتر دیجیتال تقسیم میشود و سرمایهگذاران به جای خرید مستقیم کل زمین، در منافع یا ارزش اقتصادی تعریفشده برای آن مشارکت میکنند، البته اجرای چنین مدلی صرفاً با ایجاد یک توکن امکانپذیر نیست و به چارچوب حقوقی دقیق، تعیین مالکیت، نحوه ارزشگذاری، سازوکار معامله، حقوق سرمایهگذاران و نظارت مالی نیاز دارد. اگر این الزامات فراهم شود، بازار سرمایه ظرفیت آن را دارد که منابع پراکنده را به سمت داراییهایی هدایت کند که پیش از این برای دولت منجمد بودهاند و در چنین مدلی، دولت الزاماً مجبور نیست دارایی را بهطور کامل بفروشد تا از ارزش آن استفاده کند بلکه میتوان بخشی از ارزش اقتصادی ملک را برای تأمین مالی پروژهای دیگر آزاد کرد و در عین حال ساختار مالکیت یا منافع آن را طبق مقررات حفظ کرد. اهمیت این رویکرد آنجاست که منابع حاصل از مولدسازی مستقیماً به سمت پروژههای عمرانی و زیرساختی هدایت شوند و اگر فروش یا بهرهبرداری از یک دارایی دولتی صرفاً هزینههای جاری را پوشش دهد، اثر آن بر ظرفیت تولید اقتصاد محدود خواهد بود. اما اگر دارایی غیرمولد به منابع ساخت یک پروژه زیربنایی، تکمیل یک طرح نیمهتمام یا توسعه یک فعالیت اقتصادی تبدیل شود، دارایی قدیمی به منبع ایجاد ظرفیت جدید تبدیل شده است. در این نقطه، موفقیت سیاست را نمیتوان فقط با تعداد املاک فروختهشده سنجید چراکه معیار مهمتر، میزان منابعی است که واقعاً آزاد میشود و نحوه مصرف آن منابع است و حتی ممکن است یک پروژه با تعداد کمی از املاک، ارزش اقتصادی بیشتری نسبت به واگذاری گسترده داراییهای کمارزش ایجاد کند. مهلت ششماهه نیز در نهایت باید چنین نتیجهای داشته باشد و دستگاههای دولتی باید از مرحله نگهداری منفعل دارایی عبور کنند، اما این عبور لزوماً به معنای فروش فوری نیست و برای برخی املاک، فروش مستقیم منطقیترین گزینه خواهد بود، برای برخی دیگر تهاتر یا مشارکت بازده بیشتری دارد و گروهی نیز ممکن است ظرفیت استفاده در مدلهای تأمین مالی بازار سرمایه را داشته باشند.
در نتیجه، اگر ضربالاجل جدید بتواند تصمیمگیری درباره داراییهای راکد را سرعت دهد و همزمان کیفیت کارشناسی، شفافیت واگذاری و انتخاب مدل اقتصادی مناسب را حفظ کند، دولت بخشی از سرمایه منجمد خود را به منابع فعال تبدیل خواهد کرد، در غیر این صورت، خطر آن وجود دارد که فشار برای تعیین تکلیف سریع، مسئله را از «دارایی بلااستفاده» به «دارایی ارزانفروختهشده» تغییر دهد.
