جوان آنلاین: بازار اوراق تسهیلات مسکن پس از چند ماه افت پیوسته، به یکی از کمهزینهترین دورههای خود رسید و کاهش قیمت هر برگه از حدود ۱۶۰هزار تومان در دیماه پارسال به محدوده ۷۸ تا ۸۰هزار تومان، هزینه اولیه متقاضیان دریافت وام خرید مسکن را به نصف رساند و بار مالی ورود به این تسهیلات را به شکل محسوسی کاهش داد، برای بسیاری از متقاضیان، پیش از دریافت وام اهمیت مستقیم دارد.
کاهش بهای اوراق تسهیلات مسکن، مهمترین تحول بازار تأمین مالی خرید مسکن است؛ به طوری که این اوراق که پیشنیاز دریافت بخشی از تسهیلات خرید و جعاله مسکن محسوب میشود، در معاملات روزهای اخیر با نرخ ۷۸ تا ۸۰هزار تومان دادوستد شده است. این سطح قیمتی فاصله چشمگیری با نرخهای ثبتشده در ماههای پایانی سال گذشته دارد که هر برگه تا ۱۶۰هزارتومان معامله میشد و هزینه ورود به وام مسکن برای بسیاری از خانوارها افزایش یافته بود.
ارزش اسمی هر برگه اوراق تسهیلات مسکن ۵۰۰هزارتومان است و متقاضیان برای استفاده از سقف تسهیلات باید به تعداد مشخصی از این برگهها دسترسی داشته باشند و هرچه قیمت اوراق افزایش یابد، هزینه دریافت وام نیز بیشتر میشود و هر زمان نرخ اوراق کاهش پیدا کند، هزینه اولیه متقاضیان نیز پایین میآید. روند تغییرات قیمت در ماههای گذشته، مسیر نزولی مشخصی داشته است و پس از ثبت نرخهای حدود ۱۶۰هزارتومان در دیماه، قیمت هر برگه در بهمن به محدوده ۱۴۰هزارتومان رسید، اسفند با نرخهای ۱۱۰ تا ۱۲۰هزار تومان به پایان رسید و فروردین و اردیبهشت امسال، معاملات در کانال ۹۰هزارتومان انجام شد و خرداد و تیر نیز بازار در محدوده ۸۰هزارتومان قرار گرفت و از ابتدای مرداد، نرخها وارد کانال ۷۰هزارتومان شد و معاملات اخیر نیز در بازه ۷۸تا ۸۰هزارتومان انجام شده است.
هزینه دریافت وام چقدر کاهش یافت؟
کاهش قیمت اوراق، اثر مستقیم بر هزینه اولیه دریافت وام دارد و سقف تسهیلات زوجین در تهران برای خرید و جعاله مسکن در مجموع یکمیلیاردو۲۸۰میلیونتومان است و دریافت این تسهیلات به خرید ۲هزارو۵۶۰ برگه نیاز دارد؛ لذا با نرخ ۸۰هزارتومان برای هر برگه، متقاضی باید ۲۰۴میلیونو۸۰۰ هزار تومان بابت خرید اوراق پرداخت کند. همین میزان اوراق در دیماه پارسال، با قیمت ۱۶۰هزارتومان برای هر برگه، بیش از ۴۰۹میلیونو۶۰۰هزار تومان هزینه داشت و اختلاف میان این دو رقم به ۲۰۴میلیونو۸۰۰ هزار تومان میرسد که معادل نصف هزینه خرید اوراق در مقایسه با دیماه سال گذشته است.
وضعیت وام انفرادی نیز تفاوت چندانی ندارد و سقف تسهیلات فردی در تهران با احتساب وام خرید و جعاله، ۷۸۰میلیون تومان است و متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید ۹۶۰برگه اوراق تهیه کند با قیمت ۸۰هزار تومان، هزینه خرید این برگهها ۷۶میلیونو۸۰۰هزار تومان خواهد بود؛ در حالی که همین تعداد اوراق با نرخ ۱۶۰هزار تومان، ۱۵۳میلیونو۶۰۰ هزار تومان ارزش داشت.
کاهش هزینه خرید اوراق، بخشی از فشار مالی متقاضیان را پیش از دریافت وام کاهش داده است و متقاضیان باید این مبلغ را نقدی پرداخت کنند و سپس امکان استفاده از تسهیلات برای آنان فراهم میشود و طبعاً هرچه قیمت اوراق پایینتر باشد، سرمایه اولیه کمتری برای ورود به فرایند دریافت وام لازم خواهد بود.
افت قیمت اوراق چه تأثیری برای بازار دارد؟
بازار اوراق تسهیلات مسکن معمولاً تحت تأثیر میزان تقاضا برای دریافت وام، شرایط معاملات مسکن و رفتار سرمایهگذاران قرار دارد و کاهش مستمر قیمت اوراق در چند ماه گذشته، از افت فشار تقاضا در این بازار خبر میدهد و هنگامی که متقاضیان خرید اوراق کمتر شوند، نرخ معاملات نیز کاهش پیدا میکند و هزینه ورود به وام پایین میآید.
با وجود افت قیمت اوراق، اصل تسهیلات، نرخ سود و شیوه بازپرداخت وام تغییری نکرده است؛ بنابراین کاهش هزینه خرید اوراق به معنای ارزان شدن وام نیست و فقط مبلغی را کاهش میدهد که متقاضی باید پیش از دریافت تسهیلات پرداخت کند.
این تفاوت برای خانوارهایی که در مرحله تأمین آورده اولیه قرار دارند، اهمیت عملی دارد و بخشی از متقاضیان در ماههای گذشته به دلیل هزینه بالای خرید اوراق، امکان استفاده از سقف وام را نداشتند یا دریافت تسهیلات را به زمان دیگری موکول کردند؛ بنابراین افت قیمت اوراق، بخشی از این مانع را برطرف کرده است.
بازار مسکن همچنان با فاصله قابل توجه میان قیمت واحدهای مسکونی و سقف تسهیلات بانکی روبهروست؛ با این حال، کاهش هزینه خرید اوراق، بار مالی اولیه دریافت وام را سبکتر کرده و دسترسی متقاضیان به منابع بانکی را آسانتر ساخته است و ادامه این روند به وضعیت معاملات اوراق، میزان تقاضا برای وام و تحولات بازار مسکن وابسته خواهد بود.
