جوان آنلاین: احتمالاً شما نیز جرو افرادی هستید که گمان میکنند حکم تخلیه همان دستور تخلیه است، در حالی که قانونگذار میان دو مفهوم حکم تخلیه و دستور تخلیه قائل به تفکیک شده و احکام و قوانین متفاوتی را برای هر کدام در نظر گرفته است. طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶، قرارداد اجاره برای املاک مسکونی و تجاری با پایان یافتن مدت قرارداد خاتمه پیدا میکند ودر صورتی که اجاره تمدید نشود، مستأجر موظف است ملک را تخلیه کند و به مالک تحویل دهد، اما اگر مستأجر از تخلیه خودداری کند، مالک میتواند با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و بر اساس شرایط قرارداد، درخواست صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه را مطرح کند، بنابراین تفکیک این دو مفهوم بر حقوق مؤجر و مستأجر مؤثر است و از چالشهای حقوقی بعدی پیشگیری میکند.
حکم تخلیه
هر گاه مدتزمان اجاره ملک پایان یابد و مؤجر خواهان تخلیه ملک از سوی مستأجر باشد، اما مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند در این شرایط حکم تخلیه مجوزی است که از طرف قانون به درخواست مؤجر در زمان انقضای مدت اجاره نامه صادر میشود تا به واسطه آن، مؤجر بتواند مستأجر را موظف و ملزم به تخلیه ملک مسکونی و تجاری کند. باید برای صدور حکم تخلیه مدارک کافی برای درخواست دستور تخلیه وجود نداشته باشد، به عنوان مثال مدتزمان اجاره در قرارداد درج نشده باشدیا قرارداد از سوی شاهدان امضا نشده باشد یا دو نسخه از قرارداد وجود نداشته باشد، مالک باید برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.
دستور تخلیه
هرگاه مطابق قرارداد منعقد شده بین مالک و مستأجر، مدتزمان اجاره یک ملک به پایان برسد و مالک درخواست تخلیه ملک را داشته باشد، اما مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، مالک یا همان مؤجر میتواند جهت بازپس گیری ملک خود، از مرجع قانونی که در این مورد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است، درخواست صدور دستور تخلیه ملک و ابلاغ آن به مستأجر را داشته باشد. برای درخواست دستور تخلیه، شرایط و مدارکی لازم است از قبیل: قرارداد اجاره مربوط به ملک غیرتجاری یا تجاری فاقد سرقفلی باشد، قرارداد اجاره به صورت رسمی بوده و در دو نسخه تنظیم و از سوی طرفین امضا شده باشد، دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند، مدتزمان اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، مدتزمان اجاره ملک به پایان رسیده باشد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
برای انتخاب بهترین مسیر حقوقی، آشنایی دقیق با تفاوتهای میان دستور تخلیه و حکم تخلیه امری ضروری به شمار میآید که این تفاوتها را در ۱۲ بخش میتوان به بررسی گذاشت:
۱. امضای شهود: برای صدور دستور تخلیه، اجارهنامه باید به صورت کتبی و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد. در مقابل، حکم تخلیه نیازی به امضای شهود ندارد و حتی اگر قرارداد به صورت شفاهی باشد، میتوان درخواست آن را مطرح کرد.
۲. وجود نسخه کتبی: دستور تخلیه تنها در صورتی صادر میشود که اجاره نامه به صورت کتبی موجود باشد، اما برای حکم تخلیه، وجود قرارداد کتبی الزامی نیست و قرارداد شفاهی نیز قابل قبول است.
۳. مدت اجاره: دستور تخلیه زمانی کاربرد دارد که مدت اجاره به پایان رسیده باشد، اما اگر قرارداد به دلایلی مانند تخلف مستأجر فسخ شود، تنها از طریق حکم تخلیه میتوان اقدام کرد.
۴. نوع فرایند: دستور تخلیه صرفاً یک دستور قضایی است که با درخواست مالک و بدون نیاز به جلسات پیچیده صادر میشود. در حالی که حکم تخلیه نیازمند برگزاری جلسه رسیدگی است و امکان تجدیدنظرخواهی نیز برای آن وجود دارد.
۵. جلسه رسیدگی: در دستور تخلیه، هیچ جلسه رسیدگیای برگزار نمیشود و ابلاغ به طرفین صورت نمیگیرد. (در رویه قضایی و اجرایی معمولاً اینچنین نیست)، اما در حکم تخلیه، جلسهای تشکیل میشود و طرفین فرصت دفاع از خود را دارند.
۶. نحوه اجرا: برای دستور تخلیه، اجرائیه صادر نمیشود و مالک فقط باید درخواست خود را ثبت کند تا فرایند اجرا آغاز شود، اما در حکم تخلیه، اجرائیه صادر میشود و حدود ۱۰ روز زمان برای تشکیل پرونده اجرایی نیاز است.
۷. مرجع رسیدگی: مرجع رسیدگی به دستور تخلیه، دادگاه صلح است، اما برای حکم تخلیه، ابتدا دادگاه صلح موضوع را بررسی میکند و در صورت تجدیدنظرخواهی، پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارجاع میشود.
۸. مراحل قانونی: مراحل صدور دستور تخلیه سادهتر و سریعتر است، در حالی که حکم تخلیه شامل ارائه مدارک، اقامه دعوی و برگزاری جلسات رسیدگی است و پیچیدگی بیشتری دارد.
۹. مستندات مورد نیاز: برای دستور تخلیه، تنها مدارک شناسایی مالک و مستأجر به همراه اجاره نامه کافی است، اما در حکم تخلیه، ممکن است نیاز به ارائه مدارک اضافی مانند شواهد تخلف مستأجر یا عدمپرداخت اجاره باشد.
۱۰. مدتزمان صدور: دستور تخلیه معمولاً در مدتزمان کوتاه تری صادر میشود، اما صدور حکم تخلیه به دلیل مراحل قانونی بیشتر، زمان برتر است.
۱۱. قابلیت تجدیدنظر: دستور تخلیه به طور کلی قابل تجدیدنظر نیست و رأی آن قطعی است، اما حکم تخلیه امکان تجدیدنظرخواهی و بررسی مجدد در دادگاه را دارد.
۱۲. روشهای اجرایی: اجرای دستور تخلیه به صورت فوری و بدون نیاز به مراحل پیچیده انجام میشود، در حالی که اجرای حکم تخلیه نیازمند رعایت شرایط خاص و مراحل قانونی است.
مرجع صالح رسیدگیکننده به تفکیک
اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری یا تجاری فاقد سرقفلی باشد، مرجع قانونی رسیدگیکننده برای درخواست تخلیه ملک، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و چنانچه ملک دارای سرقفلی بوده یا قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و زمان عقد آن مربوط به قبل از سال ۱۳۵۶ باشد، مرجع رسیدگیکننده به درخواست تخلیه ملک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود، همچنین در موارد خاصی که اجاره نامهای تنظیم نشده باشد یا مدتزمان اجاره به پایان نرسیده باشد نیز برای درخواست تخلیه ملک باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد.
