جوان آنلاین: فروش یک ملک به چند نفر یا معامله ملکی که در رهن بانک است، از جمله کلاهبرداری‌های رایجی است که سالانه هزاران پرونده قضایی ایجاد می‌کند. قانون جدید الزام به ثبت رسمی، با معرفی سازوکاری نوین به نام «قرارداد‌های یکسان رسمی» به دنبال حذف این خطرهاست.
علیرضا سیفی، کارشناس حوزه سیاستگذاری و کسب‌وکار با بیان اینکه بزرگ‌ترین خطر اقتصادی که مردم امروز در معاملات ملک با آن مواجهند، در یک بازه زمانی دو تا سه ماهه بین نوشتن قولنامه و مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند قطعی نهفته است، توضیح می‌دهد که قانون جدید الزام به ثبت رسمی چگونه با ایجاد یک مسیر امن و برخط، هم به نفع مردم و هم به نفع مشاوران املاک حرفه‌ای خواهد بود و چرا زیرساخت فعلی سازمان ثبت پاسخگوی نیاز بازار نیست.
سیفی می‌گوید: «در این فاصله، چون ارزش معامله بالاست، طرفین برای اطمینان از تعهدات یکدیگر مجبورند یک سند عادی یا قولنامه بنویسند. همین سند عادی، بستر فساد است. برای مثال، مواردی واقعی دیده‌ام که فروشنده، ملکی که در رهن بانک بوده را بدون اطلاع خریدار فروخته یا یک ملک را به چند نفر فروخته و از هرکدام بخشی از پول را گرفته است. اینها همه تبدیل به پرونده قضایی می‌شود.»
وی راهکار قانون برای حذف این تهدید را اینگونه توضیح می‌دهد: «طبق قانون، سازمان ثبت مکلف شده دو زیرساخت را برای «عموم اشخاص» فراهم کند: اول، امکان استعلام آنی وضعیت ملک (مثل توقیف نبودن، در رهن نبودن یا ممنوع‌المعامله نبودن فروشنده) و دوم، ثبت قرارداد در قالب «قرارداد‌های یکسان» و استاندارد که به صورت رسمی ثبت می‌شوند.»
«پیش‌نویس» فعلی سازمان ثبت یک راهکار بی‌اثر و فاقد ارزش حقوقی
سیفی در ادامه با انتقاد شدید از رویکرد فعلی دستگاه مجری قانون می‌گوید: «متأسفانه بستری که سازمان ثبت الان به وجود آورده است، هیچ ارزش و اثر حقوقی ندارد و اسم آن بستر «پیش‌نویس معامله» است. حرف‌شان این است که بنگاه‌ها پیش‌نویس بنویسند و طرفین طی چند روز به دفترخانه بروند. پیش‌نویس هیچ اثر حقوقی ندارد، یعنی اگر من و شما پیش‌نویس را امضا کنیم و من پول را بدهم، شاید شما هرگز برای انتقال سند به دفترخانه نیایید. در این صورت، من نمی‌توانم شما را به تنظیم سند «الزام» کنم، نهایتاً باید به دادگاه بروم تا پولم را پس بگیرم. این یعنی ریسک اصلی معامله سر جای خودش باقی است و سازمان ثبت تمرکزش را روی راهکاری گذاشته که مشکل را حل نمی‌کند.»
پایان کلاهبرداری در پیش‌فروش با «شناسه یکتا»
یکی از پرریسک‌ترین بازارها، حوزه پیش‌فروش آپارتمان است. سیفی این بخش از قانون را یکی از دستاورد‌های مهم آن می‌داند: «برای واحد‌های پیش‌فروشی، یک «شناسه یکتا» صادر می‌شود و این شناسه در اختیار مالک قرار می‌گیرد. وقتی سازنده می‌خواهد واحدی را پیش‌فروش کند، در واقع همین شناسه‌ها را که نماد مالکیت هستند، می‌فروشد. هر واحد فقط یک شناسه یکتا دارد. با این مکانیسم، دیگر امکان اینکه یک واحد آپارتمان به ۱۰ نفر فروخته شود، از بین می‌رود و بازار پیش‌فروش امن خواهد شد. این موضوع نیازمند تعامل فنی بین شهرداری‌ها و سازمان ثبت است که قانون تکلیف آن را مشخص کرده است.»
قرارداد یکسان در خانه یا بنگاه، آیا دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌ها حذف می‌شوند؟
این فرایند جدید قرار است چگونه اجرا شود؟ سیفی با اشاره به آیین‌نامه اجرایی قانون، مسیر‌های موازی پیش روی مردم را تشریح می‌کند: «در آیین‌نامه تصریح شده است که این امکان در اختیار «سکو‌های خصوصی و دولتی» و «اشخاص» قرار می‌گیرد، یعنی هم می‌توان به صورت «خودکاربری» در خانه معامله را انجام داد، هم می‌توان به یک بنگاه معاملات ملکی مراجعه کرد و آن بنگاه با اتصال به یکی از این سکوها، هم استعلامات را می‌گیرد و هم معامله را در قالب قرارداد رسمی ثبت می‌کند.»
وی نگرانی‌ها در مورد حذف بنگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمی را بی‌مورد می‌داند: «این ابزار نه تنها بنگاه‌ها را حذف نمی‌کند، بلکه کار آنها را کارآمدتر و امن‌تر می‌کند. بنگاهی که قبلاً هیچ ابزار استعلامی نداشت، حالا می‌تواند با اطمینان کامل به مشتری خدمت بدهد. دفاتر اسناد رسمی هم برای اطمینان از نبود اکراه یا اجبار در معامله (با توجه به ارزش بالای ملک)، پس از ثبت قرارداد آنلاین، یک نقش نظارتی نهایی برای احراز اراده طرفین خواهند داشت. هدف حذف کسی نیست، هدف این است که معامله رسمی آنقدر آسان و امن شود که کسی سراغ معامله عادی نرود.»
