سم سفته‌بازی‌های درازمدت در بازار مسکن شرایطی ایجاد کرده است که نه تنها متقاضیان مصرفی توان حضور در بازار مسکن را ندارند بلکه متقاضیان سرمایه‌ای نیز با فهم تعمیق رکود در بازار و اطاله نقدشوندگی مسکن از این بازار عقب‌نشینی کرده‌اند، در عین حال تولیدکنندگان مسکن نیز دیگر همچون گذشته تمایلی به سرمایه‌گذاری در این حوزه ندارند و اگر هم تمایلی هست، در میان صاحبان نقدینگی‌های بزرگ مانند بانک‌هاست که به مال‌سازی‌های بسیار خاص روی آورده‌اند، حال مشارکت در طرح‌هایی، چون نهضت ملی مسکن تنها راه خانه‌دار شدن و خلاصی فاقدان مسکن و مستأجران از وضعیت موجود است که متأسفانه بر اساس شواهد موجود از طرفی بخشی از مشارکت‌کنندگان به دلیل رشد اجاره‌ها مجبور به عقب‌نشینی از این طرح شده‌اند و از سوی دیگر اگر چه مدیریت شهری تهران اقداماتی در قالب تفاهم‌نامه‌های طرح نهضت ملی مسکن به منظور افزایش ساختوساز داشته و اعلام کرده است که ۱۳۰هزار واحد را در این قالب می‌سازد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش خصوصی با دست‌کم پنج چالش شامل رکود معاملات، عدم‌توان متقاضیان مصرفی، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، طولانی بودن فرایند صدور پروانه و عدم‌دستیابی به مفاهمه با وزارت راه وشهرسازی در طرح نهضت ملی مسکن مواجه است.
وقتی بازاری به واسطه قیمت‌های دستوری یا سفته‌بازی آنقدر با رشد نرخ غیرمنطقی مواجه شود که بخش زیادی از متقاضیان دیگر توان حضور در بازار نداشته باشند، طبیعی است به تدریج مشکلات در بازار ظهور کند، به عبارتی ابتدا همزمان با انفجار قیمت در بازار، تقاضا ریزش می‌کند و سپس رکود در بازار حاکم می‌شود و به این واسطه سرمایه‌گذاران در حوزه تولید و ساخت کالا نیز از بازار عقب‌نشینی می‌کنند، زیرا می‌بینند که متقاضی مصرفی در بازار نیست و متقاضی سرمایه‌ای نیز به دلیل رکود بازار و اطاله نقدشوندگی از بازار عقب‌نشینی کرده است.
در این میان شاید دارندگان کالا در قالب به تصویر کشیده‌شده مذکور از انفجار تورمی ناشی از سفته‌بازی در بازار و افزایش ارزش دارایی‌شان خشنود شوند، اما خشنودی‌شان با اطاله نقدشوندگی دارایی‌شان در بازار رکودی برخورد می‌کند، اینجاست که بازی به زمین‌های دیگر کشیده می‌شود، مثلاً اشخاصی که دارایی‌های‌شان در بازار رکودی به فروش نمی‌رود به اشخاص دارای نقدینگی‌های قابل ملاحظه مانند بانک‌ها و بیمه‌ها و هلدینگ‌های تابعه‌شان رجوع می‌کنند تا در صورت امکان دارایی نقد شود و در غیر این صورت دارایی را در کانال وثیقه‌گذاری در بانک برای اخذ تسهیلات بانکی یا اجاره قرار می‌دهند.
اگر نگاهی به مطالبات معوق بانکی بیندازیم، می‌بینیم که بخشی از املاک وثیقه‌گذاری‌شده در نظام بانکی و بخش‌هایی از این دست اساساً با هدف نقدکنندگی دارایی انجام شده، زیرا به واسطه پرداخت رشوه ارزش وثیقه بالا قید شده است و تسهیلات‌گیرنده از ابتدا قصد تسویه تسهیلات و اقساط بانکی را نداشته است. در چنین شرایطی نظام بانکی بعد‌ها متوجه ازدیاد این دست وثیقه‌گذاری‌ها شد.
شاید گفته شود تورم ملک از تورم عمومی بیشتر بوده است، از این رو امکان دارد بانک‌ها در جریان به تصویر کشیده شده منتفع شوند، زیرا ارزش ریال نزولی و ارزش ملک صعودی بوده است، در واکنش باید گفت شاید در مقطعی با تجدید ارزیابی دارایی‌های بانکی و افزایش نرخ دارایی‌های ملکی بانک، ارزش دارایی‌های بانک افزایش یافته باشد، اما باید به این نکته توجه داشت که بازار ملک مدت‌هاست تحت سفته‌بازی قرار داشت و نقد کردن دارایی‌های ملکی چالش زیرپوستی بازار بود و اگر بانک به واسطه تحدید ارزیابی دارایی‌ها از تورم ملکی منتفع شود، ولی استادان حوزه مالی دارایی‌های بانک را سمی نامگذاری کردند، یعنی نقدشدن این دارایی‌های ملکی به دلیل روند صعودی رکود در بازار ملک یک چالش است.
شاید در برهه‌ای از زمان نیز بانک‌ها و همچنین صاحبان دارایی‌های ملکی در جهت حمایت از بازار ملک و ممانعت از کاهش قیمت و پنهان‌سازی تعمیق بازار وارد چرخه معاملات مکرر و ضربدری ملک شده باشند، اما همانطور که ابتدای مطلب عنوان شد، در بازاری که متقاضیان مصرفی آن مشکل مالی داشته باشند و حتی افزایش مکرر تسهیلات بانکی خرید مسکن نیز نتواند قدرت حضور آن‌ها در بازار را فراهم کند، عملاً نشانه‌های صعود رکود در بازار ظهور می‌کند و نمی‌توان این نشانه‌ها را با معاملات مصنوعی و زندگی نباتی از نظر‌ها پنهان ساخت، به عبارتی شاید تا برهه‌ای از زمان متقاضیان سرمایه در بازار مسکن هم نقش‌آفرینی کنند، اما در نهایت نمی‌توان رکود و آثار تبعی رکود را از نظر‌ها پنهان ساخت.
تجدید ارزیابی دارایی‌های ملکی در ماجرای رشد بورس
ماجرای رشد نرخ سهام بنگاه‌ها در بازار سرمایه را اگر به خاطر داشته باشیم باید توجه داشت که در آن مقطع یکی از دلایل رشد نرخ سهام و تقاضا‌سازی برای سهام بنگاه‌هایی، چون بانک‌ها همین تجدید ارزیابی دارایی‌های عموماً ملکی این بنگاه‌ها در بازار عنوان می‌شد. به هر ترتیب این هم شیوه‌ای بود تا این بنگاه‌ها تأمین مالی شوند و شدند، کما اینکه بازار ملک توان این را نداشت که حتی با فروش دارایی‌های ملکی برای این بنگاه‌ها چنین تأمین مالی کند، در عین حال بدون اینکه دارایی‌های ملکی را در بازار به عرضه بگذارند و وضعیت رکودی بازار ملک را در آن برهه زمانی (وقوع کرونا و تشدید تحریم و رکود در کسب وکارها) بدتر کنند، توانستند از بازار سرمایه برای تأمین مالی بنگاه بهره ببرند.
شاید با فهم تعمیق رکود در بازار مسکن بود که بانک‌ها از سرمایه‌گذاری یا تأمین مالی حوزه ساخت و تولید مسکن مصرفی عقب‌نشینی یا در حوزه تولید مسکن‌های لوکس ورود کردند یا اینکه به مال‌سازی و ساخت پروژه‌های بسیار خاص و ساختمان‌های بزرگ و چندمنظوره مانند ایران‌مال روی آوردند تا با وجوه نقد دارایی‌ای را خلق کنند که این دارایی تک است و دارایی هم که تک باشد، قیمت‌گذاری‌اش هم تک می‌شود و مالک و ارزیاب قیمتی روی آن می‌گذارد که شاید یک ارزش افزوده بسیار طلایی باشد.
از بحث دور نشویم، باید عنوان داشت که بازار مسکن به دلایل مختلف طی دهه‌های اخیر ارزشی در اقتصاد ایران یافته که این ارزش با درآمد بسیاری از مردم تناسبی ندارد، به همین دلیل متقاضیان مصرفی از بازار حذف و مجبور به تحمل وضعیت نامناسب بازار اجاره شده‌اند، از سوی دیگر متقاضیان سرمایه‌ای بازار نیز هم متوجه تعمیق رکود و اطاله نقدشوندگی بازار شده‌اند و هم اینکه می‌دانند رویه در بازار بانکی برای نقد کردن ملک از طریق وثیقه‌گذاری با تغییراتی روبه‌رو شده است، به ویژه آنکه بانک‌ها خود دارایی‌های ملکی و سمی زیادی دارند که از فروش آن در بازار ملک ناامید شده‌اند و برای خود سایت‌های فروش ملک و شرکت‌های فروش ملک تشکیل داده‌اند تا شاید بتوانند این دارایی‌ها را جسته و گریخته نقد کنند. در چنین شرایطی تولیدکننده مسکن نیز دچار عقب‌نشینی از ساخت شده است، البته الا در بخش‌هایی که هنوز متقاضی مصرفی به واسطه خروج از وضعیت بد بازار اجاره حاضر است رنج‌های مالی خرید یک مسکن ارزان‌قیمت یک تا ۵ میلیارد تومانی را متحمل شود.
اگر نگاهی به وضعیت معاملات مسکن در تهران بیندازیم، می‌بینیم که مدت‌هاست بازار بی‌رمق و کم‌جان است و تولیدکنندگان نیز حاضر به سرمایه‌گذاری در چنین بازاری با شرایط موجود نیستند، حال ریسک‌های سیاسی داخلی و خارجی را به طور کل فاکتور می‌گیریم، گرچه در شرایط مهاجرت، طبیعتاً املاک بیشتری برای فروش راهی بازار می‌شود یا اینکه این املاک با ارز در خارج از کشور مورد معامله قرار می‌گیرد.
به هر روی باید توجه داشت که امروز یکی از شعار‌های مهم دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال می‌باشد و تقریباً یک‌سال از دولت سیزدهم گذشته است و بخشی از اشخاصی که در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند، به واسطه شرایط تورمی بازار اجاره و اطاله در عملیات اجرایی طرح یا رؤیت وضعیت ناآرامی‌ها از مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن عقب‌نشینی کنند، از این رو دولت باید به زمانبندی اجرای طرح فوق دقت کند، زیرا عموماً در چنین طرح‌هایی فاقدان مسکن و اجاره‌نشین‌ها مشارکت می‌کنند و سریعاً باید پروژه ساخت و تحویل ملک انجام شود.
زیر و بم خانه‌سازی دولتی در پایتخت
اگر چه مدیریت شهری تهران اقداماتی در قالب تفاهم‌نامه‌های طرح نهضت ملی مسکن به منظور افزایش ساختوساز در پیش گرفته و اعلام کرده است ۱۳۰هزار واحد را در این قالب می‌سازد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش خصوصی با دست‌کم پنج چالش شامل رکود معاملات، عدم‌توان متقاضیان مصرفی، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، طولانی بودن فرایند صدور پروانه و عدم دستیابی به مفاهمه با وزارت راه و شهرسازی در طرح نهضت ملی مسکن مواجه است.
به گزارش ایسنا، اقداماتی برای افزایش تولید مسکن در پایتخت توسط شهرداری تهران آغاز شده است. شهردار تهران گفته است سرعت ساختوساز در تهران افزایش پیدا می‌کند. زاکانی همچنین از سهم ۱۳۰هزار واحدی شهرداری تهران در طرح نهضت ملی مسکن خبر داده و گفته است: شهرداری تهران تسهیلات را همراه با تسهیل شرایط صدور پروانه ساخت در اختیار بنگاه‌های خصوصی و دولتی قرار داده است تا سرعت ساختوساز در شهر تهران افزایش پیدا کند.
شهرداری تهران از سال گذشته اقداماتی همچون راه‌اندازی قرارگاه مسکن، تلاش برای کاهش مدت‌زمان صدور پروانه و انعقاد تفاهم‌نامه با برخی دستگاه‌های عمدتاً دولتی را آغاز کرده است. چند روز قبل در جریان امضای هشت تفاهم‌نامه برای تأمین ۱۵۰هزار واحد مسکونی در پایتخت، نشستی با حضور مسئولانی از سپاه پاسداران انقلاب اسلامی، ارتش، پلیس، وزارت تعاون، وزارت ورزش، شستا، دانشگاه شریف، بنیاد ملی نخبگان و شرکت برنا تهاتر ایرانیان در شهرداری تهران برگزار شد.
مهدی هدایت، رئیس سازمان نوسازی شهر تهران در جریان آن برنامه از افزایش ۵۴درصدی صدور پروانه ساختمانی در تهران خبر داد. این در حالی است که بهار امسال تعداد پروانه‌های صادرشده در تهران نسبت به بهار سال گذشته ۶/۵۰ درصد کاهش یافته بود. بخش اصلی جهش صدور پروانه ساختمانی در تهران که هدایت از آن سخن می‌گوید از محل تفاهم‌نامه‌های پروژه نهضت ملی مسکن است.
از طرف دیگر سازندگان بخش خصوصی از کاهش تمایل برای ساختوساز در پایتخت سخن می‌گویند و علت آن را رکود معاملات، عدم‌تناسب بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان و رشد سنگین قیمت نهاده‌های ساختمانی عنوان می‌کنند. مهرماه امسال فقط ۵ هزارو ۴۰۰ معامله مسکن در تهران منعقد شد که حدود یک‌سوم وضعیت نرمال محسوب می‌شود.
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در خصوص وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن در این استان به ایسنا گفت: متقاضیان پس از واریز دو یا سه قسط ۴۰میلیون تومانی، به دلیل ناتوانی در پرداخت‌ها در حال ریزش هستند و این مسئله به کمبود منابع و کندی کار منجر شده است. پیشنهاد دادیم برخی از محدودیت‌ها و شروط افراد واجد شرایط برداشته شود. انبوه‌سازان نیز در خصوص تأمین منابع اعلام آمادگی کردند که پیشنهادات مورد بررسی قرار نگرفته است.
