اگر مدل قیمتگذاری زمین و ساختمان با محدودیتهایی، چون بازار سهام، ارز، خودرو و سکه مواجه بود، شاید به جای اینکه امروز شاهد دپوی صدهاهزارمیلیارد تومان سرمایه در بخش خانههای خالی و کماستفاده و ویلاها و مالها باشیم، شاهد سرمایهگذاری در بخش تولید و ساخت و احیا و مقامسازی بافتهای فرسوده بودیم، اما به جهت آنکه مدل نرخگذاری و ارزشگذاری زمین و ساختمان با یک جوسازی توسط برخی از ۲۰۰هزار بنگاه مشاوره املاک قانونی و غیرقانونی و همچنین برخی از متولیان معاملات مکرر مشکوک به سفتهبازی تحت تأثیر قرار میگیرد، امروز دیگر ساختوساز چندانی در کشور در جریان نیست، به این ترتیب میبینیم که در بازار رکودی مسکن تنور تورم داغداغ است.
تعداد معاملات مسکن در تهران در تیرماه سال جاری به دلیل تورم ناشی از سفتهبازی تقریباً ۴۰درصد نسبت به خرداد ماه سقوط آزاد داشته است، اما مرکز آمار بدون برجسته کردن این موضوع در گزارش معاملات تیرماه مسکن تهران صرفاً به افزایش ۸درصدی نرخها در تیرماه اشاره کرده است. لازم به توضیح است در خرداد ماه تعداد معاملات مسکن تهران بیش از ۱۴ هزار معامله بوده که در تیرماه تقریباً به ۸هزار معامله سقوط کرده است.
به نظر میرسد شیوههای گزارشگری تحولات بازار مسکن و ارزشگذاری مسکن در کشور نیاز به تغییرات جدی دارد، زیرا سفتهبازی در این بازار آنقدر یله و رها بوده است که امروز حدود ۶میلیون مسکن خالی و کماستفاده در کشور وجود دارد که مؤید دپوی سرمایه کلانی در این حوزه است. تورم در بخش زمین و ساختمان چنان داغ میشود که عدهای به جای ساخت و تولید و احیا و مقامسازی بافتهای فرسوده در حوزه مسکنهای موجود بازار سرمایهگذاری میکنند.
دردسرهای تورمهای ساختگی
در بازار زمین و ساختمان
شاید زمان آن فرا رسیده باشد که پژوهشگران، کارشناسان و استادان اقتصاد به نارساییهایی که در اثر تورم شدید زمین و ساختمان در اقتصاد ایران در حال رخ دادن است، بیشتر بپردازند. از فرسوده شدن ساختمانهای موجود در کشور و ضرباهنگ بسیار کند تخریب و بازسازی یا احیا و مقامسازی ساختمانهای موجود در شهرها و روستاها گرفته تا تغییر کاربری غیرمنطقی زمینهای کشاورزی و منابع طبیعی واقعشده در حریم رودخانهها و مسیر طبیعی سیلابها، همه و همه به این مهم بازمیگردد که حوزه زمین و ساختمان در کشور تحت نظر و سیاستگذاری یک رگلاتور قوی قرار ندارد، به همین جهت میبینیم که ارزش افزوده تصاحب و تغییر غیرقانونی زمین در کشور آنقدر بالاست که هیچ چیز جلودار گسیل سرمایه به سوی این فعالیت غیرقانونی در اقتصاد ایران نیست و حتی گاه اشخاصی به شکل سازمانیافته در حال فعالیتهای غیرقانونی در حوزه زمین و ساختمان هستند.
مرکز آمار: میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۴۴۸میلیون ریال رسید
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در تیر ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان مسکونی شهر تهران ۳/۸ درصد بوده است. همچنین در تیر١٤٠١ متوسط وزنی قیمت آپارتمان مسکونی فروشرفته در مناطق بیست ودوگانه شهر تهران به ٤٤٨میلیون و ٤٠٧هزار ریال رسیده است.
شاخص قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. جهت محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمتها را بهتر نشان میدهد، زیرا مشخصات و کیفیت واحدهای فروشرفته در دورههای مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیستند.
به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروشرفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبهشده به روش هدانیک این مشکل را برطرف میکند و اثر تغییرات کیفیت در طول دورههای مختلف را از بین میبرد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت آپارتمانهای مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموستر است، با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک، تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیقتر از تغییرات قیمت در روش متوسط قیمت است. در این گزارش در کنار شاخص قیمت، متوسط قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران نیز آورده شده است. پیشنهاد میشود برای آگاهی از درصد تغییرات قیمت آپارتمانهای مسکونی، از شاخص قیمت و برای آگاهی از سطح قیمتها از میانگین قیمت استفاده شود.
شاخص قیمت (فروردین ١٤٠٠=١٠٠)
در تیر ماه١٤٠١ عدد شاخص قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به عدد ۹/۱۵۱ رسیده که نسبت به ماه قبل (۳/۱۴۰)، ۳/۸ درصد افزایش داشته است.
افزایش تورم ماهانه
منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل میباشد. در تیر ماه ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران ۳/۸ درصد بوده است. تورم ماهانه تیر ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۱/۷ درصد)، ۲/۱ واحددرصد افزایش داشته است.
افزایش تورم نقطه بهنقطه
منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در تیر ماه١٤٠١ تورم نقطهبهنقطه قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به عدد ۲/۴۵ درصد رسیده است. تورم نقطهبهنقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۵/۳۵ درصد)
۷/۹ واحددرصد افزایش داشته است.
افزایش تورم سالانه
منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه تیر ماه ١٤٠١ املاک مسکونی شهر تهران به عدد ۱/۲۷ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۴/۲۶ درصد)، ۷/۰ واحددرصد افزایش داشته است.
متوسط قیمت آپارتمانهای مسکونی مناطق بیستودوگانه شهر تهران
در تیر ماه ١٤٠١ متوسط وزنی قیمت آپارتمانهای مسکونی فروشرفته در مناطق بیستودوگانه شهر تهران به ۴۴ هزارو٤٠٧هزار ریال رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت ۸۴۵ هزارو٢٢٠هزار ریال بیشترین و منطقه١٧ با متوسط قیمت ۲۲۸ هزارو٩٠٣هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق بیستودوگانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند. میانگین حسابی تیر ماه ١٤٠١ برابر با ۴۲۸ هزارو٧٩٧هزار ریال است.
