زمانی که دولت حسن روحانی سکان حوزه اجرایی کشور را در اختیار گرفت، متوسط هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۳ میلیون تومان بود، اما هماکنون این نرخ به ۳۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که دولت سیزدهم وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داده است که به اعتقاد کارشناسان اقتصادی اگر میلیونها واحد مسکونی هم در کشور تولید شود، اما جلوی سفتهبازی و دستکاری نرخ مسکن و نهادههای تولید مسکن گرفته نشود، وزیر جدید راه و شهرسازی در حوزه مسکن کاری از پیش نخواهد برد و مردم زیر بار افزایش نرخ مسکن باز هم کمر خم میکنند.
بیپرده باید گفت افزایش نرخ مسکن برای بسیاری از صاحبان سرمایه و به ویژه بدهکاران بانکی سود دارد، چه بدهکاران بانکی بودند که در سالهای ابتدایی دستگیری و زندان افتادن توان پرداخت بدهی خود به بانک را نداشتند، ولی با گذر زمان و افزایش تورم بخش زمین و ساختمان نه تنها توان پرداخت بدهی خود به بانک را پیدا کردند، بلکه از بانک نیز طلبکار هم شدند، زیرا بسیاری از اختلاسگران و متخلفان اقتصادی متوجه کاهش ارزش پول و افزایش تورم کالا در اقتصاد ایران شدند، از این رو وام بانکی را دریافت و سریع به کالا تبدیل کردند. با گذر زمان پول بیارزش و کالای پرارزش میشود و بدهکار بانکی به همین فرآیند غلط در اقتصاد ایران به یکی از سرمایهداران کشور تبدیل میشوند.
زمانی که عباس آخوندی، سکان وزارت راه و شهرسازی را برعهده گرفت، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۳ میلیون تومان بود و وعده داد که با راهاندازی یک سامانه تمامی دادههای بخش زمین و ساختمان از موجودی این کالاها گرفته تا قیمت، تعداد و حجم مبادلات را شفاف میکند، اما در عمل کاری از پیش نبرد و در هالهای از ابهام متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۳۰ میلیون تومان رسید و وضعیت و تأمین مالی ساختوساز و خرید مسکن نیز نامناسب شد.
برخی از کارشناسان حوزه ایمنی معتقدند کوچک شدن متراژ خانهها در کشور دلیلش رشد قیمت زمین میباشد و امروز مردم که گرفتار کرونا شدهاند به دلیل کوچک بودن متراژ خانهها عملاً دیگران را نیز در معرض ابتلا به کرونا قرار میدهند. در عین حال شیوه ساخت و ساز به گونهای است که ساخت مسکن زمانبر و گران تمام میشود و در نهایت سرمایش و گرمایش مسکن بسیاری انرژیبر است و گویی اصلاً قرار نیست خانهها در ایران به سمت انرژیهای تجدیدپذیر و خورشیدی حرکت کنند.
در این بین از زمانی هم که رئیس دولت سیزدهم وعده ساخت یک میلیون مسکن را در رقابتهای انتخاباتی داد، نرخ سیمان و میلگرد، کاشی و سرامیک به اراده برخی از هلدینگهای بزرگ تولید این کالاها افزایش یافت تا کاهش قیمت مسکن و افزایش تولید در هالهای از ابهام قرار گیرد و این در حالی است که هیچ دولتی نیز تاکنون نتوانسته است روی زمین و ساختمان مالیات ببندد و باید دید کاندید وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم حریف نابسامانی بخش زمین و ساختمان در اقتصاد ایران میشود یا خیر؟
برخی از تحلیلگران افزایش نرخ نهادههای تولید مسکن را کار مالکان بزرگ میدانند و معتقدند، این اشخاص از طریق افزایش نرخ نهادهای تولید مسکن، نرخ جایگزینی مسکن را افزایش دادهاند تا مانع از کاهش قیمت مسکن در دولت سیزدهم شوند، این در حالی است که در دولت نهم نیز مالکان بزرگ مخالف کاهش قیمت مسکن بودند.
در همین رابطه مصطفی قلیخسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با ایسنا اظهار کرد: قبل از انتخابات ریاست جمهوری با رستم قاسمی (کاندید وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم) جلسهای داشتیم که به تبادلنظر پرداختیم. ایشان تجربیاتی در حوزههای اجرایی و عمرانی داشت که از جمله آن میتوان به وزارت نفت، فرماندهی قرارگاه خاتمالانبیا (ص)، فرماندهی مهندسی نیروی دریایی سپاه، سازمان نوسازی صنایع، شرکت قطارهای شهری، بانک مرکزی و ... اشاره کرد که نشان میدهد با مدیریت و ساخت و ساز بیگانه نیست.
وی افزود: واضح است که مهمترین علت نوسانات قیمت مسکن به تأثیرپذیری از تورم عمومی و تلاطمات بازارهای رقیب مربوط میشود، اما حوزه مسکن با مشکلات درون بخشی نیز دست به گریبان است. به طور مثال هشت سال در بخش ساختوساز رکود داشتیم و اقدام قابل توجهی در وزارت راه و شهرسازی انجام نشد. در حال حاضر نیز با کسری ۵ میلیون واحد در کشور مواجهیم، حتی طی سه سال اخیر که طرح اقدام ملی مسکن به اجرا رسید کمتر از ۱۰درصد واحدها افتتاح شد و اهداف تحقق پیدا نکرد. این نشان میدهد ساختوساز دولتی به نتیجه نمیرسد و باید از توان بخش خصوصی استفاده کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، عدم کارآیی قانون نظام صنفی را از دیگر مشکلات این حوزه دانست و گفت: تنبیهات و تشویقاتی که قانون تعیین کرده، جنس و نوع عملکرد صنوف را در نظر نگرفته و همه را به یک چشم دیده است. به طور مثال تنبیهات صنوفی که لوازم ارزان قیمت میفروشند با تنبیهات صنوف مسکن در یک حد قرار دارد؛ در حالی که اگر مشاور املاک اشتباهی انجام دهد که یکی از متعاملین متضرر شود با زندگی طرف بازی کرده و باید مجازات متناسب با آن در نظر گرفت.
خسروی با اشاره به قانون پیش فروش اظهار کرد: سابق بر این پیشفروش یکی از منابع در اختیار سازندگان بود، اما به دلیل سوءاستفادههایی که از سوی برخی فروشندگان از سرمایههای مردم صورت گرفت، با اصلاحاتی در سال ۱۳۸۹مواجه شد. مشاوران املاک را از انعقاد قرارداد پیشفروش منع کردند و گفتند باید قرارداد پیش فروش در دفترخانه به امضا برسد. این باعث شد قانون به طور کلی کارآیی خود را از دست بدهد. مواد و تبصرههای قانون پیشفروش مثل سازهای زیباست که روی زمین سست بنا شده است. مشاور املاک با هزار زحمت، خانهای را به خریدار معرفی میکند، اما متعاملین به دفترخانه میروند، حق و حقوق مشاور پایمال میشود.
وی همچنین افزایش توان خرید متقاضیان از طریق ابزارهای متنوع مالی را از راهکارهای ایجاد رونق در بازار مسکن دانست و گفت: تا زمانی که خریدار وارد بازار نشود، سازنده میلی برای ساختوساز نخواهد داشت، بنابراین دولت باید با استفاده از تسهیلات و دیگر راهکارها قدرت خرید متقاضیان واقعی را بالا ببرد. هماکنون ابزارهای متنوعی در کشورهای جهان در اختیار متقاضیان مسکن قرار میگیرد، اما در ایران تقریباً تنها ابزار، پرداخت وام است که به دلیل سود بالا و مدت بازپرداخت کوتاه با استقبال مواجه نمیشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره انتقال اتحادیه املاک از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی یادآور شد: سال گذشته این پیشنهاد مطرح شد، اما دولت اهتمامی برای تحقق آن صورت نداد. اگر ما زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی قرار بگیریم میتوانیم به کانون مشاوران املاک تبدیل شویم و راهکارهایی را برای ساماندهی بازار مسکن ارائه دهیم.
خسروی با بیان اینکه انتزاع وزارت راه و شهرسازی برای چابکسازی این حوزه ضرورت دارد، افزود: در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی دارای ۱۵معاونت و زیرمجموعه اعم از مسکن، راه جادهای، ریل، حمل و نقل دریایی و هوایی است که این وزارتخانه را سنگین کرده و از کارآیی انداخته است. از زمانی که این حوزهها تلفیق شدند، بخش مسکن تحتالشعاع قرار گرفت و بحث انتزاع این وزارتخانه باید پیگیری شود.
وی تصریح کرد: وزارت دفاع اخیراً به بحث صنعتیسازی ورود کرده که اقدام مناسبی است و میتواند به ساخت و ساز سرعت بدهد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: یکی از دلایل ایجاد آشفتگی در بازار مسکن، تقاضای سوداگری است که باید کنترل شود. هم اکنون قوانین خوبی مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای خالی در مجلس به جریان افتاده که باید به درستی از سوی دولت به اجرا دربیاید تا انشاءالله این بازار از حالت سرمایهای به مصرفی برسد و مردم بتوانند خانهدار شوند.
