در حالي طي دو سال گذشته شاهد هيچ گونه افزايش قيمتي در بخش مسكن نبودهايم كه به نظر ميرسد قيمتهاي كنوني همان قيمتهاي حقيقي در بازار مسكن است و در صورت تداوم اين قيمتها امكان دارد كمكم معاملات در اين بخش جان بگيرد اما بايد توجه داشت كه مهاجرت به كلانشهرها ميتواند قيمت در اين بخش را تحت تأثير قرار دهد.
به گزارش جوان، در كارنامه سال 94 قيمت مسكن، نرخ متري 4 ميليون تومان، براي چهارمين ماه پياپي است كه بهعنوان متوسط ارزش فروش آپارتمانهاي تهران، به ثبت ميرسد. به اين ترتيب بازار معاملات مسكن با ورود به خط مقاومت قيمتي، از يكسو پيشبينيهاي ماه گذشته كارشناسان و نهادهاي مرجع درباره «نوسان صفر» قيمتها را تأييد ميكند و از سوي ديگر باعث خواهد شد طرفين معاملات (خريدار و فروشنده) به مساعد بودن شرايط اطمينان بيشتري حاصل كنند.
در آمارهاي بهدست آمده از شاخصهاي مسكن در مرداد 94، تغيير فضاي معاملات به خوبي قابل مشاهده است.
مسكن در تابستان
در اولين ماه از تابستان سال جاري، بهدليل همزماني با ماه مبارك رمضان، عمق رخوت معاملاتي ناشي از ركود دو ساله مسكن، سنگينتر شد و حجم خريد و فروش آپارتمان در تهران 25 درصد نسبت به خرداد افت كرد اما در مرداد ماه دو نيروي پيشبرنده به ترتيب از ناحيه «اتمام روزه معاملاتي» و همچنين «توافق»، باعث افزايش معاملات خريد مسكن شد.
نتيجه چرخش هستهاي بازار و بازگشت هر دو سمت خريدار و فروشنده به صحنه معاملات را ميتوان در آمار مرداد رديابي كرد.
در مرداد ماه با تنظيم 12 هزار و 119 فقره مبايعهنامه در بنگاههاي املاك شهر تهران، حجم خريد و فروش مسكن در پايتخت 5/ 7درصد نسبت به تير 94 افزايش پيدا كرد.
با متوقف شدن نوسان در قيمت مسكن، روند تورم نقطهاي در اين بازار به سمت صفرشدن در حال حركت است.
تورم ماهانه در اين بازار از خرداد سال جاري، در مرز صفر قرار گرفت؛ هر چند در ماههاي اخير و حتي در مرداد، به لحاظ عددي و محاسبات رياضي، نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن صفر مطلق نشد، اما تغييرات 10 تا 30 هزار توماني كه كسر فوقالعاده كوچكي از قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به حساب ميآيد، از نظر كارشناسان، نوسان قيمتي محسوب ميشود.
در مرداد ماه، از ارزش فروش واحدهاي مسكوني در تهران متري 30 هزار تومان كاسته شد كه با توجه به ميانگين متري 4 ميليون تومان، اين ميزان كاهش معادل 0075/ 0 قيمت كل است كه چنين سهمي اصلاً در نقل و انتقالات، مبناي كاهش يا افزايش قيمت قرار نميگيرد.
با متوقف ماندن قيمت مسكن طي دو، سه ماه اخير، شيب تغييرات تورم نقطهاي - ميزان رشد قيمت مسكن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- به سمت صفر شدن در حركت است.
در حال حاضر قيمت مسكن كه طبق محاسبات از روي شاخص P/ E ( نسبت قيمت به سود)، فاقد حباب ارزيابي ميشود، از ميانگين يكسال 93 نيز كمتر است. در سال گذشته متوسط 12 ماهه قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران، 4ميليون و 140 هزار تومان شد.
بازارظرفيتي براي رشد قيمت ندارد
با وجود تمام اين موجهاي افزايش قيمت، بازار مسكن ايران در طول سالهاي گذشته از نظر بالا رفتن نرخهاي تمامشده كالا براي متقاضيان بازار چندان از تورم موجود متأثر نشده است. پس از چند دور افزايش قيمت مسكن در سالهاي ابتدايي دهه 80، عملاً بازار تمام ظرفيت خود را براي افزايش قيمت به عرصه عمل آورد و پس از آن ديگر تواني براي شكل گرفتن موجهاي جديد قيمتي به وجود نيامد. از اين رو پس از حدود چهار سال كه قيمت مسكن ثباتي نسبي را تجربه كرده امروز ميتوان اين ادعا را داشت كه اين قيمت تا حد بسيار زيادي به نرخهاي واقعي نزديك شده است.
مقاومت بازار در مقابل تورم موجود در عرصه اقتصاد كلان كشور و ثابت ماندن قيمت مسكن آن هم در شرايطي كه تمام شاخصهاي اقتصادي روند تورمي مثبت داشتند، اين مسئله را به وجود آورده كه امروز نرخها حداقل در بخش قابل توجهي از نقاط مختلف كشور، با قيمت تمامشده نزديكي زياد داشته باشند. بسياري در سالهاي گذشته پيشبيني ميكردند كه قيمت خانه تحت تأثير افزايش شاخصهاي قيمتي بار ديگر به خود روندي افزايشي بگيرد اما ثابت ماندن قيمت در ماههاي گذشته به خوبي نشان داد افزايشي كه تمام نرخ تورم در سالهاي گذشته را پيشخور كرده بود، در سالهاي قبل از دهه 90 اجرايي شده و در حال حاضر ظرفيتي براي بالا رفتن دوباره قيمتها وجود ندارد.
مهاجرت و نوسان در مسكن
در كنار تمام شرايط يادشده، شايد اوضاع براي كلانشهري مانند تهران تفاوتهاي ديگري نيز داشته باشد. انباشت غيرقابل كنترل جمعيت در اين شهر و روند رو به رشد جمعيت آن در طول تمام سالهاي گذشته به خوبي نشان ميدهد شايد بازار مسكن تهران حتي با افزايش ساخت و سازها نيز ديگر جوابگوي نيازهاي واقعي نباشد و از اين رو نياز به تغيير و تحولاتي جدي داشته باشد. بحث ايجاد شغل و بالا بردن گرايش مردم به ماندن در ديگر شهرها و مراكز استانهاي كشور كه ظرفيت بالقوه ساخت خانه در آنها بسيار زياد است، ميتواند مشكل تهران را نيز به نحوي حل كند و راه حلي دائمي براي حوزه مسكن اين كلانشهر چند ميليوننفري به وجود آورد.
افزایش بیکاری وهمچنین میل به رفاه وجاذبه های کاذب پایتخت زیستی وتجمیع امکانات در تهران موجب مهاجرت بی رویه است وایجاد امکانت در سایر شهرها وابادانی انها وایجاد قطبهای تجاری در مناطق حاشیه ای هم راه حل نجات از تورم مهاجرت میباشد 
