برهان/ دکتر عبدالمجید شیخی- از منظر برخی از صاحبنظران، رکود ظاهری بازار مسکن در دو سه سال اخیر به علل مختلف و از جمله جهشهای بیسابقهی قیمت مسکن در سالهای قبل از آن میباشد. با شناختی که نسبت به دورههای افت و خیز قیمت در بازارهای خاص در کشور وجود دارد باید باور کرد که رفتار افزایش و کاهش قیمت در یک مقطع زمانی هیچگونه تعهدی نسبت به دورهی قبل نباید داشته باشد بنابراین بعید است که تخلیهی حبابهای قیمت پس از جهشهای قیمت مسکن در سالهای (1385 و 1386) دلیل خوبی برای توقف و افت قیمت در بازار مسکن باشد.
این نظریه در شرایطی مقبول است که اثبات شود بازار مسکن از یک نظم خاصی چون پدیدهی فصلی بودن عرضهی محصولات کشاورزی (Sesonality ) با قید دخالت نکردن عوامل خاص دخیل در تنظیم بازار و یکنواخت کنندهی تابع عرضه و یا از یک قاعدهی چرخه مانندی تبعیت میکند. به علاوه نباید از رفتار چسبندگی رو به پایین قیمت در فرآیند تورم در بازارهای کالاها و خدمات در کشور غفلت کرد.
گهگاهی کاهش قیمت در بازار مسکن برخلاف قاعدهی چسبندگی است. اقدامهای مهمی چون تلاش دولت در قالب پروژهی مسکن مهر، حذف قیمت زمین از واحدهای مسکونی، تشویق سرمایهگذاری در این بخش و انبوه سازی، سازماندهی اعطای تسهیلات برای ساخت، تلاش در جهت گسترش ساخت صنعتی مسکن در کشور، پیاده سازی سامانهی الکترونیک در بازار مسکن و ساماندهی و رهگیری معاملات بازار مسکن و کاهش شدید معاملات سوداگرایانه و صوری در این بازار، حذف و یا کاهش شدید تقاضای سرمایهگذاری مسکن و روند خالص سازی تقاضای مسکن مصرفی در بازار، اصلاح نظام چند نرخی در بازار مصالح و نهادههای ساخت مسکن و اشباع بازار نهادهها و چند متغیر دیگر دلایل بسیار خوبی در معادلهی تعدیل تقاضای مسکن در دو سه سال اخیر است که به نظر تعبیر و تفسیر بهتری نسبت به اصطلاح «رکود بازار مسکن» باشد.
زیرا این عوامل توانسته بخش زیادی از تقاضای کاذب را حذف، بخشی از تقاضای موجود به خصوص، بخشی از تقاضاهای دهکهای پایین درآمدی در کشور را تأمین کند و در مقابل رونق نسبی را در بخش عرضه ایجاد نماید اما از همهی اینها مهمتر حذف و کاهش انتظارات افزایش قیمت کاذب در بازار است که از نظر برخی از کارشناسان ارجمند دور مانده است. این کاهش انتظارات تورم در کشور یک پدیدهی عام است و اختصاص به بازار مسکن ندارد. واکنش بسیار عالی مردم انقلابی و هوشمند به قانون هدفمند سازی یارانهها باعث شگفتی برخی از تحلیلگران بدبین شد.
پشتوانهی این واکنش مثبت همراه با مشارکت اجتماعی ناشی از ایجاد یا باور اجتماعی و از جنس «سرمایهی اجتماعی » تولید شده در کشور است و این مسئله نیز ناشی از ایجاد وفاق اجتماعی، اعتماد بین حاکمیت در نظام مقدس اسلامی ایران با پشتوانهی اصل الهی، بی بدیل و مترقی ولایت فقیه و نشانی از یک اتفاق نادر در تاریخ سیاسی کشور یعنی مشارکت مردم با نظام سیاسی است که به حق یک «سرمایهی اجتماعی عظیمتر» از سرمایهی قبلی است.
نهضت سازندگی حقیقی که توسط دولت نهم و دهم آغاز شده و ظهور علایم بسیار مثبتی از عملی شدن و تحقق قولهای دولت به مردم و مشاهدهی رفتار صادقانه، ارزشمدار و مردمی در دستگاه اجرایی و شخص رییس محترم جمهور اثر قاطعی در ایجاد این سرمایهی اجتماعی است. یکی از آثار مهم این اعتماد اجتماعی کاهش انتظارات قیمتی در تمامی بازارها بهخصوص بازار مسکن است.
بنابراین مردم در انتظار کاهش قیمت و تأمین تقاضای آنها طبق توصیهی دولت در یک فضای آرام و معقول با قیمتهای معقول و منطقی هستند و بهاصطلاح با اعتماد روی قول دولت مبنی بر دخالت در تنظیم بازار وکمک به پاسخگویی به تقاضا و تأمین نیاز در دو سه سال آینده حساب باز کردهاند. زیرا شاهد تحقق قولهای دیگر نیز بودهاند.
بنابراین در این شرایط حساس همانند مسألهی پرداخت یارانه به صورت پیشکی به حسابهای بانکی مسؤولیت دولت بسیار سنگین و بسیار حساس است که باید قدر شناسی شود و عزم جدی برای تحقق آن داشته باشد اگر این قول عملی نشود ضربهی سنگینی به بازار مسکن، سبد هزینهی 30 درصدی (و بیشتر) دهکهای مستضعف جامعه و از همه مهمتر آسیب جدی به « سرمایهی اجتماعی اعتماد بین حاکمیت و مردم» وارد خواهد آمد که با هیچ هزینهی سنگینی قابل جبران نخواهد بود.
نکتهی بعدی که بسیار حایز اهمیت است غفلتی است که برخی از صاحب نظران نسبت به پیشبینی روند قیمت در بازارها، بهخصوص بازار مسکن دارند و لذا به طور مرتب تحلیل غلط تحویل خوانندگان و مردم میدهند. توجه شود که قیمت مسکن در بازار شامل سه جز است. اول قیمت تمام شدهی ساخت که شامل مجموع هزینه کرد برای نهادهها تا زمان تحویل به متقاضی است.
دوم قیمت و سرقفلی موقعیت یک واحد مسکونی که یک فرصت بدون جانشین و جبری بازار است و سوم قیمت شکل گرفتهی ناشی از حجم تقاضا در بازار (اعم از حبابی ناشی از هجمهی تقاضا و یا قیمت سقط شدهی ناشی از کمبود تقاضای مؤثر در بازار) که عملاً هم اکنون شاهد اثرات افت تقاضای کاذب و توقف و انباشت حقیقی مصرفی مسکن ناشی از انتظارات افزایش عرضهی مسکن و افزایش نیافتن قیمت در کالای مورد دسترسی در آیندهی نزدیک توسط متقاضیان هستیم. توجه به این مقوله در تحلیل متوجه همه است.
دولت باید توجه کند که مثلاً افزایش قیمت تمام شدهی ناشی از افزایش قیمت نهادههایی نظیر فولاد و آجر با اعمال طرح هدفمند سازی یارانه به طور قطع باعث تضعیف اقدام مثبت حذف قیمت زمین در قیمت تمام شده میشود. پس در این خصوص این «تجزیه و سپس تحلیل» کمک مهمی به کارشناسان دولت و هشدار جدی میدهد. در این راستا نیز توصیه میشود دولت همانند دعوت خانوادهها به «مدیریت اقتصادی توسط خود خانواده» و واریز یارانهی نقدی به حساب آنها همین روش را نیز برای تمامی بنگاههای تولیدی پیاده کند تا اینان نیز وادار به اصلاح درونی رفتار تولیدی خود شوند و قیمتهای محصولات خود را بالا نبرده و هزینهی طرح را به مردم منتقل نکنند و در عمل باعث صرفه جویی و تحقق اهداف طرح شوند.
در غیر اینصورت طرح هدفمند سازی به صد در صد اهداف خود نخواهد رسید. برای تحلیلگران اقتصادی نیز متضمن این هشدار است که این سه جز را خلط نکنند و به عنوان مثال افزایش قیمت موقعیت مکانی که یک پدیدهی طبیعی بازار است به حساب بد قولی دولت نگذاشته و باعث گمراهی مردم نشوند. برای مردم نیز متضمن راهنمایی بسیار مهمی است که برای کاهش هزینه و تأمین تقاضای خود معقولانه متوجه متغیر موقعیت بوده و بر اساس آموزههای اقتصاد اسلامی سطوح انتظارات رفاهی خود را تعدیل کرده و دنبال موقعیتی مثلاً در منطقهی شمال شهر تهران نباشند که اگر نهادهها مجانی شود قیمت این واحدهای مسکونی متأثر از موقعیت مکانی آنها خواهد ماند.
همینطور متقاضیان عزیز بهخصوص زوجهای جوان و اقشار کم درآمد که از دیدگاه حضرت امام خمینی(ره) یک موی سر آنها به تمام کاخ نشینان جهان برتری دارد، با حول و قوهی الهی با کاهش و حذف تقاضای کاذب در بازار و انتظارات میمون کاهش هزینه و قیمت مسکن، در آیندهی نزدیک صاحب مسکن خواهند شد. (انشاء الله) . والسلام*
